גבעתיים תחילה? המהלך שיכול להשפיע על ההתחדשות העירונית בכל הארץ

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב מציעה שיטת חישוב חדשה לזכויות הבנייה בהתחדשות עירונית, העשויה לאותת לכל הערים. לאחרונה הודיעה הוועדה כי היא שוקלת ביצוע שינויים בתוכנית ההתחדשות העירונית המתגבשת לגבעתיים, וביניהם אחד דרמטי למדי - ודאי בעיני העירייה עצמה: ביטול שיטת המכפילים בחישוב זכויות בנייה, ומעבר לשיטה חדשה, שעשויה להגדיל משמעותית את היקפי הבנייה המאושרים.

● בשיא המאבק על סמכויות בג"ץ: השופטים פוסלים חוק, והשרים יוצאים למתקפה
● עסקה של 3.3 מיליארד דולר: וורן באפט מגדיל את ההימור בתחום האנרגיה
● נלחצו ומימשו בהפסד: משקיעים מקומיים מכרו אג"ח מדינה ב-12 מיליארד שקל 

עיריית גבעתיים, כמו ערים רבות נוספות באחרונה, מגבשת בימים אלו תוכנית התחדשות לכלל העיר - לפי סעיף 23 בתמ"א 38, שמעשית מיועדת להחליף את תוכנית המתאר הארצית שמסתיימת באוקטובר הקרוב, ולגבש מדיניות תכנון חדשה להתחדשות של בניינים בודדים. התוכנית נמצאת בימים אלו בשלב ההפקדה שלה, ומאפשרת תוספת של עד 2,000 יח"ד חדשות בעיר במתווה זה.

אלא שהמהלך ששוקלת כעת המחוזית עשוי לשנות את הכללים - ולהוסיף פי שניים יותר דירות מהכמות שתכננה העירייה. לא מן הנמנע כי גבעתיים היא רק הסנונית הראשונה בדרך לשינוי מגמה כלל-ארצי בשיטת חישוב הזכויות.

שיטת המכפילים תעבור מהעולם?

עד היום חישוב תוספת זכויות הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית התבסס בעיקר על מכפילים: מספר הדירות ומספר הקומות במצב הנוכחי הוכפל במספר קבוע מסוים, וכך הוגדרו זכויות הבנייה בכל פרויקט.

בתוכנית ההתחדשות של גבעתיים, למשל, נקבע כי מכפיל הדירות, בפרויקטי הריסה ובנייה, יהיה 2.3, כך שבמקום בניין בן 10 דירות, למשל, ניתן יהיה להקים בניין עם 23 דירות - תוספת של 13 דירות. התוכנית בגבעתיים קבעה גם את מכפיל השטח הבנוי, 2.65 לעומת המצב הקיים.

הצעד ששוקלת כעת הוועדה המחוזית, במסגרת הליך ההפקדה שנמצא בעיצומו, הוא לבטל את מכפילי הדירות והשטח, וכך למעשה לבטל את המגבלות על היקף זכויות הבנייה. היא מציעה נוסחה אחרת: 95% משטח המגרש הקיים (בין קווי הבניין, קרי בתחומי השטח הבנוי), כפול מספר הקומות, ובתוספת שטח קומת הגג.

השיטה הזו זונחת לחלוטין את רעיון המכפילים, ועוברת לקביעת זכויות הבנייה לפי שטח הבנייה בלבד - מה שנראה כמגמה הולכת ומתחזקת. עיריית תל אביב יפו, למשל, החלה לקבוע בעוד ועוד תוכניות את חישוב זכויות הבנייה על בסיס רח"ק (רצפה חלקי קרקע) - היחס בין שטח הבנייה לשטח המגרש.

כך למשל, רח"ק 4 משמעו זכויות בנייה בשטח גדול פי ארבעה משטח המגרש. כשמוסיפים לכך גם את מאמצי משרד האוצר לאחרונה, לשנות את בסיס חישוב המכפילים בענף על רקע עליית הריבית, נראה כי המהלך של הוועדה המחוזית אינו מקרי.

בעיריית גבעתיים מתנגדים לכוונת הוועדה המחוזית, משום שלטענתם היא תאפשר תוספת זכויות בנייה בהיקפים גדולים מדי, ללא יכולת לספק מענה מבחינת תשתיות, ובעיקר שטחי ציבור. "שינוי שיטת החישוב יכול להוביל לכ-2,000 יחידות דיור נוספות מכוח תוכנית זו - תוספת שאין עבורה מענה פרוגרמטי בהקצאת שטחי ציבור", נטען בדיון.

"העיקרון התכנוני שהוביל לקביעת המכפילים הוא שכמה שיותר מבנים דרושי חיזוק יוכלו להתחדש, תוך חלוקה של המשאבים הציבוריים המוגבלים", נטען בדיון. "ביטול מגבלות המכפילים מביא לכך שיתאפשר לפחות מבנים (להערכתנו כ-40% פחות) להתחדש, תוך חלוקת אותה כמות משאבים ציבוריים".

כדוגמה מוצגת הצעה נוספת של הוועדה המחוזית, לכלול בתוכנית של גבעתיים גם מבנים בני שתי קומות ושתי יחידות דיור לפחות - קרי צמודי-קרקע, שאותם העירייה מבקשת להחריג מהתוכנית. לפי העירייה מהלך כזה, בהינתן ביטול המכפילים, יוביל לתוספת 15-30 יח"ד למבנים בני שתיים או שלוש דירות, "פי חמישה עד עשרה מהמצב הקיים".

לטענותיה של העירייה בדבר מחסור בשטחי ציבור ישנה אחיזה במציאות: על פי פרוגרמת שטחי הציבור שגובשה על ידי חברת סיטילינק במסגרת הכנת תוכנית המתאר הכוללנית לעיר, שעליה מתבססת גם תוכנית ההתחדשות של גבעתיים, נדרשים כיום לעיר עוד כ-103 דונם קרקעות לשטחי ציבור, ושטח בנוי של כ-49,200 מ"ר למבני ציבור.

כאמור, העירייה טוענת כי כוונת הוועדה המחוזית תוסיף עוד 2,000 יח"ד פוטנציאליות לעיר. אם נסתמך על "מדריך הקצאות שטחים לצורכי ציבור" של מנהל התכנון, שלפיו כל משק בית חדש גורר ביקוש לכ-35 מ"ר שטחי ציבור ברמת השכונה, תידרש תוספת של עוד 70 אלף מ"ר שטחי ציבור כתוצאה מהמהלך.

"תיגרם פגיעה למרחב הציבורי"

בהתאם לכל אלו הגישה הוועדה המקומית התנגדות לתוכנית, וקבעה כי "יש להשאיר על כנם את מכפילי יחידות הדיור והשטח" בפרויקטים להריסה ובנייה. היא ציינה כי אם תחליט הוועדה המחוזית ליישם את שיטת החישוב החדשה, עליה לקבוע כי "בכל מקרה מספר יחידות הדיור לא יעבור את המכפיל של 2.3 במגרשים שבהם יש יותר מארבע יחידות דיור בהיתר", קרי להותיר, הלכה למעשה, את שיטת המכפילים כפי שהיא.

"התוכנית הנוכחית עוסקת בהתחדשות ברמת המגרש הבודד, שאינה מוסיפה שטחי ציבור, ולכן נקבעה בה מכסה של יח"ד שניתן יהיה להוציא מכוחה", נמסר מעיריית גבעתיים. "במסגרת השינויים ששוקלת הוועדה המחוזית לעשות, חישוב זכויות הבנייה יבוסס על נפח בלבד. המשמעות היא תוספת יח"ד משמעותית ביותר. היות שמכסת הדירות מוגבלת, יתאפשר לפחות מבנים להתחדש, ותיגרם פגיעה למרחב הציבורי".

מהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ת"א נמסר: "מדובר בתוכנית המצויה בשלב ההתנגדויות. כמו כל ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית, גם זו תישמע, תידון ותתקבל לגביה החלטה במסגרת הוועדה".