חפר מתחת ליסודות ופיצל דירה. מה קבע ביהמ"ש?

דיירי בניין לשימור באזור שדרות רוטשילד בתל אביב גילו שאחד מבעלי הדירות בקומות הנמוכות בבניין, חפר לעומק מתחת ליסודות הבניין ללא היתר, פרץ קירות חיצוניים במרתף, שינה חלונות וכניסות - ופיצל את שתי הדירות בבעלותו לארבע יחידות דיור, אותן השכיר כ"מעין מלון".

● עיריית י-ם התנתה מכרז לבית קפה בשמירת שבת. מה קבע ביהמ"ש? 
● בלבול בפרקליטות בעקבות ביטול עילת הסבירות: ביקשה לדחות דיונים בתיקים 

אותו שכן טען כי הוא לא פיצל את דירותיו ליחידות דיור נפרדות אלא התאים את הדירות להשכרה לשותפים וביצע עבודות שיפוץ ו''שינויים פנימיים'' שאינם טעונים היתר.

אך כשהמחלוקת הגיעה אל ביהמ"ש, הוא לא השתכנע שמדובר אך ורק בשינויים פנימיים. "הנתבע עשה ככל העולה על רוחו בבניין, ביצע עבודות בנכסים השייכים לו ללא היתר ושוכנעתי כי חלק גדול מהעבודות שביצע אינן מהוות 'שינוי פנימי' שאינן טעונות היתר", קבע השופט עזריה אלקלעי מבית משפט השלום בבת ים, וחייב את השכן להרוס את כל יחידות הדיור שבנה ואת השינויים שערך בבניין.

התובעים: "פעל בדרכים ערמומיות"

הסכסוך נדון במסגרת תביעה שהגישו בעלי זכויות בבית דירות ישן בן שבע דירות, המוכרז כבניין לשימור, ברחוב יבנה 16 בתל אביב. בעלי הדירות טענו כי בסמוך לחודש אוגוסט 2012 החל אחד מבעלי הזכויות האחרים בבניין בביצוע עבודות ללא היתר של חפירה מסיבית לעומק של 2.5 מטר ואף יותר, תוך פגיעה ביסודות המבנה והעמדת המבנה כולו בסכנה.

לטענתם, הוא ערך שינויים נוספים במבנה ומחוצה לו ובהמשך התהליך פרץ קירות חיצוניים במרתף ובדירה נוספת בבניין שבה הוא מחזיק, הרחיב או שינה חלונות וכניסות ופיצל דירה קיימת בקומה ראשונה לארבע יחידות דיור, אותן הוא משכיר.

בעלי הדירות טענו עוד כי לאחר שהוצאו צווי הפסקת עבודה וצווים להשבת המבנה לקדמותו, פעל השכן "בדרכים ערמומיות כדי ליצור מצג שווא בפני עיריית תל אביב ובתי משפט לפיו כל הליקויים תוקנו", אולם בכל פעם לאחר שחלפה "הסכנה" החל לפעול בשנית כדי לבצע את עבודות החפירה.

אותו שכן מחזיק בבניין בשטח בקומת קרקע, בשטח מרתף של המבנה ובדירה בקומה ראשונה אותה נטען כי פיצל שלא כדין לכמה יחידות. השכנים טענו כי שכנם אף הגדיל את שטח הדירה על ידי העמקת חפירה לתוך השטח המשותף, שלא כדין וללא הסכמת ייתר בעלי הזכויות, ובניית גלריה ללא היתר.

לטובת הדירות "החדשות" שלו, כך נטען בתביעה, ביטל בעל הזכויות הנתבע מרפסת ויצר כניסות נוספות לדירות, ביטל חלונות, בנה מדרגות ועוד ועוד שינויים. לטענתם, פעולותיו של הנתבע לאורך השנים גרמו להם מטרדים רבים של לכלוך, מטרדי רעש, רעידות בבניין, הפרעה לשימוש בדירות, אובדן ימי עבודה, עוגמת נפש וסבל. בגין נזקים אלו ביקשו מביהמ"ש לפסוק לטובתם פיצויי בסך 120 אלף שקל.

הנתבע: העבודות נועדו לניקיון המרתף

מנגד טען הנתבע, כי התובעים אינם מתגוררים בנכס ולכן לא נגרם להם כל מטרד. עוד לטענתו, העבודות בדירותיו בוצעו בהתאם להנחיות העירייה, מרבית העבודות הינן עבודות שיפוץ פנימיות שנעשו בקומת הקרקע שאינן דורשות היתר ואשר בוצעו כארבע שנים לפני הגשת התביעה. עוד טען הנתבע כי לאחר כמה הליכים בביהמ"ש שיזמו התובעים, בעקבותיהם עוכבו עבודות השיפוץ בבית הנתבע, עיריית תל אביב התייחסה לכל מכתבי התלונה של התובעים והשיבה כי לא נמצא ממש בתלונות.

הנתבע הוסיף וטען כי העבודות שביצע לא נועדו להשתלט על שטחי רכוש משותף אלא נעשו בתוך שטח המרתף השייך לו, ושתכליתן היא להביא לניקיון המרתף, הוצאת פסולת ומניעת מטרדי ריח. לטענתו, כל העבודות שבוצעו היוו שינויים פנימיים באישור העירייה ועל פי אישורים בכתב, הוא לא הטעה את עיריית תל אביב יפו בכל צורה שהיא והוא לא העמיק חפירה לשטח הרכוש. לטענתו, התובעים גרמו לו נזקים בסך של 267 אלף שקל בשל המהלכים שביצעו נגדו.

כדי להכריע בסכסוך מינה השופט עזריה אלקלעי מומחה מטעם בית המשפט, אשר קבע בצורה החלטית כי הדירה אינה "דירת שותפים". המומחה ציין כי מדובר בכמה דירות כשלכל דירה יציאה החוצה ושירותים, ובקומה הראשונה ארבעה חללים של חדר המתפקד כדירה ומעוצב כדירה.

עוד העיד המומחה כי המרתף מהווה יחידת דיור שלא הייתה קודם. לחוות הדעת הצטרפו עדויות של שלל עדים שהעידו כי הנתבע חילק את דירותיו בקומת קרקע ובקומה ראשונה לכמה יחידות דיור נפרדות ויצר יחידת דיור נפרדת במרתף שהעמיק והרחיב.

ההחלטה: לסתום את החפירות

השופט השתכנע שהנתבע פיצל את דירותיו בקומת הקרקע ובקומה ראשונה ליחידות דיור נפרדות, ללא היתר ויצר יחידת דיור נפרדת במרתף. עוד נקבע כי הנתבע עשה מעשה בלתי חוקי בפיצול הדירות, בשינוי מפלסי הדירה, בהרחבת המרתף ובסיפוחו לדירת הקרקע, ובפתיחת דלתות וחלונות המרתף והכל ללא היתר בנייה.

"בהתאם לחוק, שינוי מספר יחידות דיור בבניין אינה מהווה 'שינוי פנימי'", ציין השופט. השופט אף דחה את גרסת הנתבע שלפיה מדובר בדירות שותפים (להבדיל מדירה מפוצלת) וקבע כי למעשה מדובר ביחידות דיור נפרדות המהוות "מעין מלון", כפי שכתב המומחה בחוות דעתו.

באשר לנזק שנגרם לשאר בעלי הדירות בבניין, ציין השופט כי "לא יכול להיות ספק כי מעשי הנתבע פגעו בנוחותם או בהנאה מרכושם של התובעים כתוצאה ישירה וטבעית של מעשהו הבלתי חוקי של הנתבע, שכן פיצול דירות למספר דירות, וריבוי הדיירים, כמו גם הוספת יחידת דיור, המרתף שהורחב וסופח לדירת הנתבע, חזקה עליהם שהם פוגעים בנוחותם או בהנאתם של הדיירים (בעלי הזכויות ) האחרים, התובעים".

בנסיבות אלו אסר השופט על הנתבע לעשות שימוש מפוצל ביחידות הדיור, (החדרים) שבנה וקבע כי מותר לו לעשות שימוש ביחידת דיור אחת בלבד בדירה שבקומת הקרקע וביחידת דיור אחת בדירה שבקומה הראשונה. עוד חייב השופט את הנתבע למלא את הקרקע עד לקו האפס של הבניין, לסתום כל חפירות ופתחים שבוצעו בקומת הקרקע ללא היתר, להרוס כל בנייה בלתי חוקית בקומת המרתף, לאטום את הפתח שבין הדירה שבקומת הקרקע והמרתף ואני וכל הפתחים בעורף המרתף, דלתות וחלונות.

באשר לפיצוי, ציין השופט כי התובעים אינם מתגוררים בבניין ולפיכך לא נגרם להם מטרד מהעבודות, אך ציין כי "אין ספק כי הנתבע גרם לתובעים עוגמת נפש בביצוע העבודות הבלתי חוקיות במהלך השנים, ועקב הצורך לפעול מול הנתבע ומול גורמים אחרים, לאורך תקופה ארוכה". לכן, פסק השופט פיצויים בסך 30 אלף שקל ותשלום שכ"ט עו"ד בסך 50 אלף שקל.