דוח חדש של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מלמד כי מספר הדירות המושכרות בישראל במגמת עלייה. לכאורה, נתון זה מראה כי אופציית המגורים בשכירות נטמעת והולכת בקרב הציבור בישראל. אולם, המצב שונה: בין השנים 2013 ל־2022, משקל הדירות המושכרות מכלל הדירות עלה בכ־4% אחוז בלבד, בעוד שמחירי הדירות בתקופה הזו עלו בכ־80%.
● הנתונים נחשפים: כמה דירות שכורות יש בישראל
● השבוע בנדל"ן: האם חסרות דירות מגורים בישראל?
● 19 מיליארד שקל זו הערכת חסר: אף אחד לא יודע כמה באמת עלתה תוכנית מחיר למשתכן
במקביל, מחירי השכירות מוסיפים לזנק בקצב גבוה מקצב עליית המדד. כלומר, הגידול במספר הדירות המושכרות אינו מדביק את הביקושים למגורים בשכירות.
נראה שהתקווה שחברות נדל"ן יגדילו באופן משמעותי את היצע הדירות להשכרה נגוזה, ומשקלן בשוק מגיע לכ־5% בלבד מכלל הדירות להשכרה.
תל אביב בראש, ירושלים ובאר שבע אחריה
הפרסום מתבסס על עיבודים מתוך מרשם הדירות והמבנים, בהתאם לנתוני הארנונה שנמסרו על ידי הרשויות המקומיות. באופן כללי, הנתונים מפריכים אמונה רווחת בקרב רבים בשוק הנדל"ן, שאף מטופחת על ידי גורמים אינטרסנטיים שונים, לפיה "היהודים אוהבים דירות בבעלות". אולי המצב הוא אכן כזה, אך הנתונים מספרים סיפור שונה: נכון ליולי אשתקד, היו בישראל 2.85 מיליון דירות, מהן 801.4 אלף (28.1%) שבהן התגוררו שוכרים. מדובר בנתונים שאינם חריגים או שונים מהותית בהשוואה למדינות אחרות בעולם.
תל אביב היא השיאנית מבחינת מספר הדירות לשכירות שמצויות בה. על פי נתוני הלמ"ס, מדובר ב־107.3 אלף דירות, כמעט מחצית מכלל הדירות בעיר, וכ־13% מהדירות להשכרה בכל הארץ. אחריה מגיעה ירושלים, שבה קיימות 74.3 אלף דירות לשכירות (31% מכלל הדירות), חיפה 42.5 אלף (34%), באר שבע 26.5 אלף (32%), נתניה (30%) ופתח תקווה (27%).
ערים ויישובים לא גדולים שמספר השוכרים בהם הוא גבוה, הם חריש (45% מכלל הדירות בעיר החדשה מושכרות), גבעתיים (40%) מצפה רמון (58%) קריית ארבע (45%) ועמנואל (42). בעוד שרבים עוברים לגבעתיים לאחר שלא הצליחו לשכור בתל אביב מסיבות שונות, בחריש, השוכרים הם כנראה משקי בית שאינם מצליחים לשכור דירות במקומות מרכזיים יותר באזור השרון. לגבי מצפה רמון - מדובר במועצה מקומית שבה רוב הדירות הן בשכירות (ככל הנראה בעיקר לצה"ל).
בחלוקה דמוגרפית, רק 12% מהחברה הערבית מתגוררת בשכירות, בעוד ש־29% מהיהודים גרים בשכר דירה.
שוכרי הדירות בישראל הם בעיקר אוכלוסייה צעירה בגילים של עד 34, כש־58% מאוכלוסייה זו גרה בשכירות. ככל שהגיל עולה - שיעור המחזיקים בדירות בבעלות מזנק. בתל אביב לדוגמה, 91% מהתושבים בני עד 34 מתגוררים בשכירות; 74% מבני 35־44 מתגוררים בשכירות, ורק בני 55 ומעלה, שיעור המתגוררים בבעלות בעיר גבוה מחצי.
שיעור הדירות בשכירות בישראל דומים לעולם
בהשוואה למדינות האיחוד האירופי וה־OECD, מדובר בנתון מעודד יחסית. באיחוד האירופי מושכרות בממוצע 30.1% מהדירות, ואילו ב־OECD רק 23.5% מהדירות מושכרות. המדינות שמתאפיינות בשיעור שכירות גבוה הן שוויץ, גרמניה, קולומביה ואוסטריה, בעוד שמדינות מזרח אירופה לשעבר מושכות את ממוצעי השכירות למטה. כמו כן, באלבניה, רומניה, סלובקיה, הונגריה וקרואטיה אחוז הדירות בשכירות הוא חד־ספרתי.
ביחס למדינות מערביות אחרות, בארה"ב אחוז הדירות המושכרות מגיע ל־32.5%, באנגליה ל־31.1%, בנורבגיה ל־19.2%, ובאיטליה ל־26.3%, כך שהנתונים בישראל אינם חריגים בשום אופן מהעולם.
חלקן של חברות הנדל"ן שולי
על פי נתוני הלמ"ס, כ־78% מכלל המשכירים הם אנשים פרטיים, 7% הן הדירות המשכנות בדיור הציבורי, 5% על ידי קיבוצים ומושבים ו־5% על ידי חברות נדל"ן. לגבי היתר, אין מידע או שמדובר בגורמים אחרים.
כפי שהנתונים מראים, החלק של חברות הנדל"ן בשוק השכירות הוא מצומצם למדי. אמנם המיזם של "דירה להשכיר" הצליח להגדיל את מספר הדירות שמוחזקות בידי חברות, אך הוא רחוק מאוד מהדרישות בשוק. בימים אלה של עליות ריבית, קטנו מאוד מיזמי שכירות ארוכי טווח, וגם השתתפותם במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), צומצמה ביותר.
בתל אביב משקל חברות הנדל"ן הוא הגבוה ביותר. כ־17% מהדירות להשכרה מוחזקות על ידן. גם בהרצליה האחוז גדול יחסית (אם כי רחוק מלספק את הביקוש), והוא עומד על 10.4% מכלל הדירות. ביתר הערים הגדולות מדובר על אחוזים חד־ספרתיים של אחזקת דירות להשכרה על ידי חברות, והמשמעות היא שתרומתן לשוק היא נמוכה מאוד. היא אף צפויה להצטמצם בשנים הקרובות, שכן המצב הכלכלי מרתיע כאמור חברות מסוג זה מלהיכנס לשוק.
גם מבחינת הדיור הציבורי המצב אינו מאוזן. דיור ציבורי הוא פתרון למשקי בית שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירות בשוק הפרטי. ב־2022 מספר הדירות הללו הגיע ל־48 אלף, לעומת כמעט 57 אלף ב־2013.
כ־10% מכלל הדירות בדיור הציבורי מצויות בבאר שבע, וכרבע בערי הדרום. האם המספר הזה הולם את הביקושים לדיור ציבורי? סביר להניח שלא, אך הענף זה מוזנח שנים רבות על ידי הממשלות השונות, והתוצאה היא הן ירידה במלאי והן היצע בלתי מאוזן מבחינה גיאוגרפית.
ממה נובע ההבדל בין נתוני האוצר ללמ"ס?
כאמור, קצב הגידול של דירות להשכרה מהיר יחסית ומגיע לממוצע שנתי של 3.4% בשנה, בעוד שקצב גידול הדירות בכלל מגיע ל־1.9%. המשמעות היא שבעשר השנים האחרונות גדל מאוד היצע הדירות להשכרה.
נתון זה סותר את הנתונים שפרסם אגף הכלכלן הראשי שבמשרד האוצר, לפיו מלאי הדירות להשכרה דווקא יורד בשנים האחרונות, ומאז 2016, פחת מלאי הדירות שבידי המשכירים בכ־30 אלף דירות, כלומר בכ־4% . ניתן לגשר חלקית על הפער בנתונים - חלק מרוכשי דירה שנייה אינם משתמשים בה להשכרה, אלא קונים אותה לילדים, או כדירה נוספת לשימושם.
בנוסף, באגף הכלכלן הראשי אינו כוללים את המשקיעים הצעירים, כלומר אנשים שרכשו בפריפריה דירות מוזלות (לדוגמה, במסגרת "מחיר למשתכן"), והם ממשיכים להתגורר בשכירות במרכז הארץ. מכיוון שהם רשומים כבעלי דירה אחת, הכלכלן הראשי אינו מחשיב אותם כמשקיעים, בעוד שהלמ"ס, שבוחנת את שינוי מחויבי הארנונה, כן מחשיבה אותם כמשקיעים.
לצד זאת, גם הנתונים שפרסמה הלמ"ס, לא מפרטים על הביקושים. בעקבות עליית מחירי הדירות בעשור האחרון ומחירי השכירות בתקופה האחרונה, ניתן להניח כי הביקושים לשכירות גדולים בהרבה ממספר הדירות שמשמשות לשכירות. עצם העובדה שמחירי הדירות עלו בתוך העשור האחרון ב־77%, בעוד שאחוז הדירות בשכירות עלה מ־24.3% בשנת 2013 ל־28.1% ב־2022, מורה על כשל שוק גדול, על מחסור בהיצע, או על חוסר התאמה בין המקומות שבהם מיקדו המשקיעים את רכישותיהם לבין המקומות המבוקשים על ידי שוכרים.
בלמ"ס מציינים כי בחלק מהמקרים השוכרים גרים בשותפות (למשל סטודנטים), כך שיש דירות שבהן חשבונות הארנונה לא הועברו על שם השוכרים, ומכאן נובעת אפשרות לסטייה מסוימת בנתונים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
