הקבלנים יושבים על הר של כמעט 60 אלף דירות; מי העיר המובילה בעסקאות של דירות חדשות?

עד כמה גרוע המצב בשוק הדירות? למרות מבצע פריסייל שערכו יזמים בבאר שבע ובשדרות, יוני האחרון היה הגרוע ביותר מכל חודשי יוני ב-20 השנים שלפניו, ועם נתונים שלא נראו במדינה ב-15 השנים האחרונות, שוק הנדל"ן הולך לקראת תקופה קשה ביותר. קשה לדעת לאן זו תוביל, אך שני דברים בטוחים: התחתית עוד רחוקה, והנתונים קשים. אלו המסקנות שעולות משתי סקירות, שפרסמו אגף הכלכלן הראשי באוצר והלמ"ס.

● הכלכלן הראשי: תוכנית המענקים החדשה תעזור רק ל-4% מרוכשי הדירות
● עסקה בשבוע | חברת הבנייה שעקפה את המתחרות בסיבוב והפתיעה עם שווי גבוה
● האם זה יהיה המרוויח הגדול מפתיחת הרכבת הקלה? 

הנתונים שמובאים בשתי הסקירות הללו כל כך גרועים, שקשה לבחור. כך למשל, ברבעון השני של 2023 נרכשו כ-17 אלף דירות, הכמות הרבעונית הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008 - תקופה שבה השוק נקלע לשיתוק עקב החששות מקריסת הבנקים האמריקאיים. או למשל, 7,100 הדירות שנמכרו ביוני - חודש שאומנם הניב את מכירות השיא של המחצית הראשונה של השנה, אך כפי שציינו בפתיח, קבע שיא שלילי של מכירות מאז 2003 לפחות (אין סטטיסטיקה בדוקה מלפני כן).

ואולי ניקח כדוגמה את המחצית הראשונה של השנה, שמורה על קצב עסקאות של כ-75 אלף דירות, קצב נמוך שמורה על משבר חמור ביותר, שלא נראה כאן 20 שנה.

ביוני נרכשו 7,097 דירות, ירידה של כשליש בהשוואה ליוני 2022 ושל כמעט מחצית מיוני 2021. במונחים של שוק שמתנהל באיטיות ומגיב באיטיות לתנודות (התכנון האיטי, תהליך שיווק הקרקעות והקמת הדירות שאורך שנים וכו'), זו צניחה חופשית. יזמים שראו לנגד עיניהם את נתוני המחצית הראשונה של 2021 נערכו לגאות מתמשכת, ואולם עד שכבר הצליחו להתכונן להקמה ושיווק הדירות, הם גילו שבמחצית הראשונה של 2023 המכירות ירדו ב-45%, והן נמשכות בקצב של 3.5% בממוצע לחודש.

עניין זה מותיר אותם עם מלאי עצום של דירות, שמגיע לכ-58 אלף במספר, עלייה של 27% לעומת יוני 2022, ומספר שלא זכור כמותו כבר שנים.

ירידות המחירים בדרך?

זו כמובן תקלה גדולה מצד היזמים, שנתקעים עם מלאי גדל והולך שהביקושים אליו פוחתים, במיוחד בתל אביב וסביבתה, עקב המחירים הגבוהים, המצב הכלכלי והריבית הגבוהה, אבל זהו גם הסבר לכל הכישלונות של מכרזי רמ"י בעת האחרונה, ולהצעות שנמוכות בעשרות אחוזים משומות רמ"י.

מכיוון שנתוני המכירות של היום מזכירים את שנות ה-2000 הראשונות, כדאי באמת להשוות. אז היזמים החזיקו במלאי דירות שנע בסביבות חמישית ממה שיש היום, ולעתים גם פחות. אז אולי הסימפטומים דומים, אבל הנסיבות שונות לחלוטין.

גם ירידות המחירים שהיו אז עוד לא הגיעו לשוק של היום, אבל זהו חלק מהתוצרים של הנפילה המהירה: המחירים תמיד נופלים בקצב איטי מזה של המכירות. הנפילה כאן הייתה כל כך מהירה, וחברות יזמיות וגם בעלי דירות פרטיים עדיין יכולים להתעקש על מחירי הדירות. זה לא יישאר לאורך זמן, וייתכן שמחר כבר נשמע על ירידות נוספות במחירים, במסגרת מדד מחירי הדירות שתפרסם הלמ"ס.

על רקע דברים אלה ניתן להבין את דברי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, שאמר כי "הנתון שצריך לעמוד לנגד עיני כל מי שצריך לקבל החלטות בתחום הדיור, הוא שרוב הדירות החדשות ממשיכות להימכר על הנייר, כלומר, ההערכות שלפיהן היזמים בלחץ פשוט לא נכונות, וזו הסיבה מדוע מחירי הדירות אינם יורדים באופן משמעותי".

היצע גדול ב"אזורי ביקוש"

זו בדיוק הנקודה, שהנפילה כל כך מהירה, שהיזמים עדיין חזקים מספיק כדי להחזיק מעמד ולא להוריד באופן משמעותי מחירים, והרוכשים נואשו מלצפות לירידות.

כמה זמן המצב הזה יישאר ככה? אין לדעת, אבל מדיניות הדיור והנדל"ן של הממשלה רק מחמירה את המצב, שכן היא לא עונה על הבעיות העיקרית של הענף: ריבית, ריבית וריבית, אלא ממשיכה להתנהל באותה דרך של כחלון מלפני שמונה שנים.

התוצאה היא, שלא רק שלא חסרות דירות - אלא שרובן (כמעט 54%) מרוכזות דווקא באזורים שמכונים "אזורי ביקוש", שהם מחוזות ת"א והמרכז. זו עוד תולדה של היזמים, שראו את הביקושים לשני המחוזות פורחים ב-2021, ואילו ב-2023 הביקושים למחוז המרכז פחתו מאוד, ובמחוז ת"א נחתכו בשני שלישים.