הריבית גבוהה והמשכנתה מכבידה? זה הטרנד החדש בשוק הדיור

אחרי שנים שבהן קבוצות הרכישה היו האפיק החם של קונים ומשקיעים - ואחרי תקופה של קריסות מהדהדות כמו אלה של ענבל אור ואלדד פרי - שהותירו מאות חברי קבוצות רכישה עם הפסדים עצומים, קבוצות הרכישה חוזרות לחיים. על פי כמה וכמה גורמים בענף, מדובר בהתעוררות מרשימה, שלא מגיעה רק מהרוכשים הפרטיים, אלא גם מהיזמים בעצמם.

● מגדל היוקרה על קפלן מתאכלס: כמה תשלמו על מיני פנטהאוז? 
● קבוצת חג'ג' סירבה למכור חניה אחרי שהתחייבה - מה קבע בית המשפט? 

"אנחנו חווים אצלנו עלייה של מאות אחוזים לעומת שנים עברו", אומר יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בחברת המימון החוץ־בנקאי רובי קפיטל, אשר מלווה גם קבוצות רכישה לאורך השנים. "זה ברמה של פניות רבות מדי חודש. זה יכול להגיע גם ל־100 או 200 יחידות דיור שמקדמת קבוצת רכישה אחת, בפרויקט שכבר נמצא בתהליך. אנחנו קולטים הרבה מאוד קבוצות רכישה בחודשים האחרונים, בהיקפים של מאות יחידות דיור".

 יעקב ניצן, מנכ''ל ושותף בחברת רובי קפיטל / צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

"זה קורה יותר ויותר, בעיקר משום שקבוצות הרכישה מעניקות מענה לקושי המרכזי כיום - גיוס ההון העצמי", אומר ניר שמול, מנכ"ל שניר לשיווק נדל"ן.

"הרבה יזמים נאלצים להתמודד היום לא רק עם עליית הריבית, אלא גם עם הדרישה של הבנקים להגדיל את נתח ההון העצמי על קרקע שכבר רכשו, בעשרות מיליוני שקלים לפעמים. בעבר אפשר היה לגלגל את זה על הרוכשים, אבל היום גם הרוכשים מבקשים הנחה. בסיטואציה כזו הם מעדיפים להעביר את הקרקע לידיה של קבוצת רכישה, להרוויח אולי פחות - אבל ליהנות מרווח ללא הסיכון של שלב הבנייה של הפרויקט. למעשה, היום ישנם אפילו יזמים שמשקיעים בעצמם בפרסום של הפרויקט ובכל מה שדרוש כדי להבטיח שתתגבש קבוצת רכישה ותיקח את הפרויקט על עצמה".

"המימון של קבוצת רכישה מגיע מהעמדת ליווי לכל אחד מהחברים בה", מסביר אורי יוניסי, ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי. "אם המארגן אסף סביבו, נניח, 100 אנשים, הוא מעמיד לכולם יחד את הליווי, כל אחד על פי חלקו, והמימון מתחלק בין 100 אנשים, וכדאי לזכור: לכל אחד מהם יש עניין בפרויקט, הרי כולם רוצים לבנות בית. כך העלות לא 'יושבת' על יזם אחד, וכך גם הריבית. אם היא תעלה גם בהמשך, היא עדיין תתחלק בין 100 חברים וכך הסיכון נמוך הרבה יותר".

 אורי יוניסי, בנק לאומי / צילום: רמי זרנגר

עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד שוב ושות', מציין כי "הגידול היום בפעילות של קבוצות רכישה נוצר ממפגש של רצונות, מצד אחד יזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא ועלויות המימון נוגסות להם ברווח העתידי, ומצד שני משקיעים ובעלי הון שמעוניינים לנצל את תקופת השפל בענף לביצוע עסקאות משתלמות.

"כמי שמייצג גם יזמים וגם משקיעים, אנחנו רואים שיש עסקאות רבות שמוצעות עכשיו בשוק ועוברות כמצגות בין אנשי המקצוע. חלק מהמשקיעים מתארגנים במסגרת קבוצות רכישה והיזמים נותנים להם אופציה על הקרקע עד להתארגנות ולגיבוש הקבוצה, אך במקביל יש גם יזמים המחפשים קבוצות רוכשים מאוגדות כבר, שנכנסות לפרויקט בשלב מוקדם ומסייעות ליזם להפחית את עלויות המימון".

"מרכיב הפחד, שהיה הכי מרכזי, הולך ונעלם"

צמיחת התופעה בתקופה האחרונה מביאה כמובן לשאלת השאלות, על הפיל שבחדר: עד כמה התחום הזה מסוכן כיום? בתודעה הציבורית נוצרה לו תדמית שלילית, שמלווה אותו במובנים מסוימים עד היום, אך אם התופעה הולכת ומתרחבת - ייתכן שמשהו מהסנטימנט הזה נעלם עם השנים.

"אני בהחלט רואה שמרכיב הפחד, שהיה הכי מרכזי בעניין, הולך ונעלם", מאשר שמול. "ענף הנדל"ן זקוק לקבוצות הרכישה, ואותם 'נפגעי קבוצות הרכישה' חטפו את המכה כבר לפני ארבע או חמש שנים, לכן התופעה מפחידה פחות מבחינת אלו שנכנסים אל התחום כעת. גם מכיוון המארגנים רואים יותר ויותר שחקנים חדשים, ולא רק את השמות המפורסמים שגדלו וצמחו בשנים עברו דרך ארגון קבוצות רכישה, כמו ב.ס.ר, סופרין ועוד".

"הזיכרון שלנו חלש מאוד וסובייקטיבי", מוסיף ניצן את הזווית שלו. "התחום חווה תקופה לא מוצלחת בשנים ההן, אבל הדברים נדחקו החוצה מהתודעה. רמת התחכום בקרב חברי קבוצות הרכישה גבוהה הרבה יותר היום. נוסיף לזה את המהלכים מצד הרגולטור, ונקבל סקטור יציב הרבה יותר משהיה. גם ההסתכלות של נותני האשראי על האפיק הזה כיום היא הסתכלות על אירוע הרבה יותר סולידי מבעבר".

"המארגנים יהפכו להיות יזמים משמעותיים"

"הרגולציה המוקפדת של בנק ישראל מאפשרת היום לבנקים לנהל את התהליך מול קבוצות הרכישה בצורה מיטבית", מוסיף יוניסי. "כשאנחנו מלווים קבוצת רכישה אנחנו עושים את זה בצורה הדוקה ומבוקרת מאוד, עם חיתום קפדני של כל אחד ואחד מחברי הקבוצה. אנחנו מחַתמים אותם בצורה מבוקרת ופרטנית, וגם נדרשים להקצאת הון גבוהה יותר: בנק ישראל דורש 100% הקצאת הון (הכוונה היא להיקף הביטחונות הנזילים שהבנק צריך להעמיד כנגד הכסף שהוא מלווה - י.נ), כשמדובר בקבוצות רכישה, ואנחנו מקפידים על כך. לאור ההקפדה הזו, והכללים הברורים מאוד שגובשו עם הזמן, התחום הזה מוסדר בצורה טובה מאוד, ואפשר לקיים אותו לצד האפיקים האחרים בענף הנדל"ן. לדעתי נכון שהוא יחזור להיות אפיק משמעותי בענף".

האם הרמת הראש של קבוצות הרכישה וקבוצות הרוכשים (ראו מסגרת) תימשך לתקופה ארוכה? נראה שהכול תלוי במשך הזמן שבו נראה כאן ריבית גבוהה. כל עוד היא תישאר איתנו, נראה את התופעה הזו מתרחבת. כאשר הריבית תרד משמעותית - אז כנראה המצב יהיה שונה.

"התופעה תלך ותתרחב ככל שהריבית תישאר גבוהה", מאשר שמול, "ואני חושב שזה מה שיקרה לאורך השנתיים הבאות. התופעה של קבוצות הרכישה תלך ותתעצם, וזו אולי תהיה הדרך היחידה שבה היזמים יוכלו להתמודד עם מחירי הקרקעות הגבוהים ששילמו. המבחן הגדול יהיה אמינות הקבוצות: אם הן יצליחו, זה ישפיע על השוק ויותר חותם חיובי למשך שנים, והמארגנים החדשים יהפכו להיות יזמים משמעותיים בפני עצמם".