באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי

התקשורת סערה לאחרונה סביב סוגיית המשכנתאות בחברה החרדית והניסיונות לאתר שם הלבנות הון וקומבינות, המערבבות בתוך סיר צ'ולנט אחד ענק עמותות, ישיבות, גמ"חים וזוגות שמנסים להגיע לדירה. רק שהשאלה המרכזית היא בכלל איך זוג חרדי צעיר מביא הון עצמי לרכישת דירה, לפני שהוא משלים את הכסף הדרוש במשכנתה. הרי לפי הוראות בנק ישראל, מי שרוכש דירה ראשונה יכול ליטול משכנתה בשיעור של עד 75% ממחירה. אם הוא מחליף דירה (משפרי דיור) המשכנתה מוגבלת לתקרה של 70%.

נניח שחיי סגפנות מאפשרים להחזיר שיעור גבוה יחסית מההכנסה הפנויה לטובת משכנתה, אבל איך מגרדים מאות אלפי שקלים הון עצמי? גם אם הגמ"ח (או גורמים חוץ בנקאיים אחרים) יתנו לזוג כמה עשרות אלפים כמענק או כהלוואה נוספת למשכנתה, זה בדרך כלל פירורים ממחיר דירה. על אחת כמה וכמה כשהנתונים מלמדים, כולל כאלה שפרסמו לפני שנה במכון הישראלי לדמוקרטיה, שפחות מרבע מההורים במגזר החרדי עדיין נושאים בנטל הכספי העיקרי הכרוך ברכישת דירה. רובם ככולם משאירים את האתגר לזוגות עצמם, שאיכשהו עדיין קונים דירות בשיעורים מעוררי פליאה.

השער פרוץ ואנחנו הסתכלנו על הסדק בגדר

ועכשיו תהיו איתי לחשיפת הטריק האמיתי, זה שככל הנראה אחראי לכך ששוק הדיור במגזר החרדי ממשיך להתגלגל כמעט כרגיל: פשוט לנפח את מחיר הדירה, ולדלג על הצורך בהון עצמי כלשהו. הנה לכם השער הפרוץ ממנו בורחים הסוסים, בזמן שרובנו התמקדנו בכמה שלבים שבורים בגדר. רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה.

נסביר: הנחת המוצא היא שרוב בני האדם מדווחים על המחיר האמיתי של עסקאות. אם כבר, ברשות המסים בעיקר מכוונים (לא רק בעסקאות נדל"ן) למצוא רמאים שמדווחים על מחיר מופחת, בלי תוספת שעברה "מתחת לשולחן", כדי לחסוך במס.

אבל ברכישת דירת מגורים יש לָקוּנָה. עד למחיר של 1.92 מיליון שקל יש פטור ממס רכישה למי שאינו מחזיק בכמה דירות. מעל הסכום הזה יש מס מופחת, 3.5%, עד למחיר של 2.3 מיליון שקל. כלומר, אין באמת הבדל בין מס על דירה שעולה 90 אלף שקל, לדירה שעולה מיליון שקל יותר.

ונניח שאתם רוצים לקנות דירה ישנה במחיר של 750 אלף שקל, אבל אין לכם שקל בבנק. אם תדווחו שהיא עלתה מיליון שקל - תקבלו בהלוואה את כל מחיר הדירה (ל־30 שנה בריבית קבועה של 5%, תשלמו מדי חודש 4,000 שקל). כדי לקנות דירה שמחירה 1.45 מיליון שקל, אתם רק צריכים לדווח לרשות המסים ולבנק שמחירה 1.92 מיליון שקל. הבנק יאשר את העסקה (75% = מחיר הדירה האמיתי) ויסדר לכם את ההלוואה הכי נוחה שיש - משכנתה.

לכולם יש אינטרס לגלגל את השקר

ומה לגבי זה שכתוב בחוזה 1.9 מיליון שקל והמוכר מקבל פחות מ־1.5 מיליון? למעשה, אין אף אחד שהפער הזה אמור להקפיץ אותו. להבדיל כמובן ממקרה הפוך, אז כל הנורות יהבהבו בחשד להעלמות מס. למוכר זה נותן 400 אלף שקל שהוא יוכל מתישהו להכניס לחשבון העו"ש מבלי שמישהו אפילו ישאל שאלות ("מאיפה הכסף? מהדירה שמכרתי").

גם לשמאי, שמאשר את העסקה מול הבנק, קל לזרום ולגלגל את הבלוף. עיקר עבודת השמאים, ודאי בתחום המגורים, הוא לערוך השוואה לעסקאות אחרות. כלומר, אחרי תמחור היתר הראשון, יש למה להשוות. באותו אופן, גם לבנק נוח לעצום עיניים, למרות שהוא מממן דה־פקטו עסקה מסוכנת במינוף ענק. המגזר החרדי ידוע בהחזר חוב כמעט ללא שום תקלה.

מי שרמז על כך מזמן היה השמאי הממשלתי. עד 2016 הוציאו שם דוח רבעוני שהציג את השינוי במחירי הדירות ב־16 הערים הגדולות בישראל. אבל בני ברק לא הופיעה ברשימה, למרות שהיא העיר העשירית בגודלה. לא לציטוט, במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים. גם בגלל המון עסקאות מתחת לשולחן, וגם כי לפחות לאחד הצדדים יש כאמור אינטרס לבלף בנוגע למחיר האמיתי. לא רק שזה מעוות את הנתונים, זה מאפשר לשוק להמשיך להתגלגל הלאה.

כוכבי השבוע

מצוין: פיץ' הזכירה לנו שהדירוג בידיים שלנו

הבשורה החיובית של השבוע היא כמובן אשרור דירוג האשראי של ישראל על ידי חברת פיץ' - +A, למרות הדאגה שהשמיעה החברה לאורך כל החודשים האחרונים מהמצב פה בארץ, ברקע הרפורמה והמחאות. אבל צריך לשים לב לסיבה הכלכלית המרכזית לדירוג הגבוה שלנו - הגרעון הנמוך ביחס לתוצר, ובעיקר לזכור שלא רק לא לעולם חוסן, אלא שהשאיפה שלנו צריכה להיות לעלות בסולם הדירוג, במקום לא לרדת.

כמו שכתבה השבוע פיץ': "פעולה שלילית עלולה לקרות גם אם תירשם עלייה קבועה ביחס החוב־תוצר, הנגרם לדוגמה מהגדלה מתמשכת של הגירעון או צמיחה כלכלית נמוכה מהצפוי... מצד שני, פעולת דירוג חיובית עשויה להתרחש אם תירשם הפחתה ביחס החוב־תוצר... לדוגמה על־ידי צמצום מתמשך של הגירעון, או במצב בו יפחתו משמעותית הסיכונים הפוליטיים והביטחוניים". זה בידיים שלנו.

בלתי מספיק: כשהמדינה מתדלקת את החיבה להימורים

האם כדאי להשתתף בהגרלת דירות, עם סיכוי לא רע לזכות (כמה עשרות אחוזים ככל הנראה), אבל להסתפק בהנחה של 50 אלף שקל לקניית דירה מוזנחת בפריפריה? או שעדיף להשתתף בהגרלה אחרת, עם הסתברות מזערית לזכייה, אבל כזו שנותנת הנחה של מאות אלפי שקלים ברכישת דירה חדשה במרכז? ובכלל, האם כדאי להירשם להגרלה בדימונה, שם הסיכוי לעלות בגורל יכול לעמוד על יותר מ־10% אבל ההנחה מסתכמת במאות אלפים בודדים, או שמוטב להמשיך לחכות לזכייה במרכז, שם הסיכוי מזערי אבל הקופון של מאות אלפים רבים?

זו הדילמה שהציב בפנינו השבוע משרד השיכון כשהציע לציבור עוד הגרלה. הפעם מענקים של 50 אלף שקל כדי לרכוש דירת יד שנייה במחיר של עד 600 אלף שקל. במקום לפתור את משבר הדיור עם היצע לכולם, עדיף לבלבל את האזרחים עם שאלות מתורת המשחקים.