ההנחות מגיעות לנדל"ן: החברות שמכרו מניות ב"חצי מחיר" כדי להצטייד במזומן

המלחמה שפרצה בגבול עזה לפני קצת יותר מחודש, הגיעה בתקופה של ירידות ודעיכה בבורסה המקומית והפילה מכה נוספת על החברות הפועלות בענף הנדל"ן. מספר מהלכים שביצעו לאחרונה חברות מובילות בתחום, מעידים כי מטרת העל שהציבו לעצמם היא שמירה על נזילות נאותה, כחלק מההיערכות לבאות. זאת גם במחיר של מימוש מניות בעיתוי הרחוק מלהיות אופטימלי.

● איך השפיעה המלחמה על העסקאות של נדל"ן למגורים
● ניתוח גלובס | מניות הנדל"ן והוויכוח: השוק עומד לזנק, או שיתאושש רק עוד 15 שנה?

חמש חברות ציבוריות - אקרו נדל"ן, מגה אור, ישראל קנדה, נכסים ובניין ושיכון ובינוי נדל"ן, גייסו בשבועות האחרונים כמעט 1.5 מיליארד שקל במצטבר, בסדרה של עסקאות מול גופים מוסדיים. הללו פועלים לטווח ארוך ומזהים בעת הנוכחית הזדמנות לרכוש את המניות ב"הנחה" מופלגת של עשרות אחוזים על מחירן בתקופת השיא של תחילת 2022, ערב עידן העלאות הריבית במשק.

ענף הנדל"ן, שסבל מהאטה עוד טרם פרוץ המלחמה, מצוי כיום בקיפאון - משרדי המכירות שוממים והציבור מעדיף להקפיא עסקאות לרכישת דירה ככל הניתן. לצד זאת נעצרה כניסת פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה, והללו הושבתו לנוכח המצב הביטחוני. מתחילת המלחמה נפל מדד ת"א בנייה, שכולל את יזמיות הבנייה למגורים, בכ־10% והשלים צלילה של כ־40% מהשיא בתחילת השנה שעברה.

כאמור חרף המשבר הקשה והירידה בשוויין, מספר חברות נדל"ן הצליחו להצטייד במזומנים לאחרונה, ולהימנע מתרחישי אימה נוסח הקריסה בחנן מור בשבועות האחרונים, לאחר שנקלעה לקשיים במימון התחייבויות הענק שלה.

חברת אקרו נדל"ן, בראשות בעל השליטה צחי ארבוב ובניהולו של זיו יעקובי, שמתמקדת בבניית דירות יוקרה בת"א, דיווחה לפני כשבוע וחצי על גיוס של 100 מיליון שקל מידי קבוצת כלל ביטוח. הגיוס הגדיל את ההון העצמי של החברה ב־6%, והמשקיעה כלל הפכה בעקבותיו לבעלת עניין בחברה עם החזקה של 5.1% מהמניות.

אקרו נדל"ן הונפקה בבורסה במרץ 2022, רגע לפני שהריבית נסקה והעולם הכלכלי השתנה. מחיר המניה שלפיו השקיעה כלל ביטוח כעת עמד על 32 שקל - פחות ממחצית המחיר בהנפקה - 69.9 שקל, המשקף שווי נוכחי של כ־2.1 מיליארד שקל "בלבד" לחברת הנדל"ן.

מימוש שלישי של מגה אור בחברת ביג

עוד חברת נדל"ן יזמית בולטת שגייסה הון לאחרונה היא ישראל קנדה שבשליטת אסי טוכמאייר וברק רוזן, ובניהולו של האחרון. החברה הנפיקה בשבוע שעבר מניות חדשות תמורת 170 מיליון שקל למשקיעים מוסדיים, ביניהם מנורה וכלל ביטוח, במחיר למניה הנמוך ביותר מחצי ממחיר השיא שבו נגעה בתחילת 2022. למרות המשבר הקשה בשוק הנדל"ן, האג"ח של החברה נסחרות בתשואה חד ספרתית של מתחת ל־9%.

יש לציין כי מניות אקרו וישראל קנדה הגיבו יפה לגיוסי ההון שבוצעו ועלו בכ־10% תוך ימים בודדים.

חברת ההשקעות בנדל"ן מגה אור, שבשליטת ובהובלת צחי נחמיאס, נקטה מהלך גדול בהרבה של הצטיידות במזומנים, כשמכרה בשבוע שעבר כ־6.1% ממניות חברת המרכזים המסחריים ביג שהיו בידיה תמורת כ־460 מיליון שקל למספר גופים מוסדיים. זהו כבר המימוש השלישי שמבצעת מגה אור במניות ביג השנה, ובסך הכול הניבו המימושים הללו תמורה של 800 מיליון שקל.

בעסקה הנוכחית, לא כל התמורה עבור מניות ביג שולמה במזומן, ולפי הערכות חלקה יתקבל במניות של חברות אחרות, ובעקבותיה חדלה מגה אור להיות בעלת עניין בביג, הנמצאת בשליטת משפחת נפתלי. המימוש נעשה במחיר נמוך ב־41% מזה שבו נסחרה מניית ביג בתחילת 2022, אך הוא משמעותי עבור קופת המזומנים של מגה אור, שגדלה לכ־1.4 מיליארד שקל.

זאת מבלי לחשב את שווי החזקותיה של מגה אור בכ־30% מחברת ההחזקות הממונפת דיסקונט השקעות (דסק"ש), שנקלעה למצוקה תזרימית ושהאג"ח שלה נסחרות בתשואת זבל של מעל 20%. ההשקעה שביצעה מגה אור (לצד קבוצת אלקו) במניות דסק"ש הסבה לה עד כה הפסד של כרבע מיליארד שקל "על הנייר".

אחת מהחזקותיה המרכזיות של דסק"ש היא בחברת הנדל"ן המניב נכסים ובניין שבשליטתה. חברה זו ביצעה בעצמה מהלך של צמצום חוב כשמכרה בתחילת נובמבר לידי כלל ביטוח כ־4% ממניות החברה הבת גב־ים בשווי של 246 מיליון שקל, בתמורה לאג"ח של נכסים ובניין שהחזיקה כלל. המכירה נעשתה במחיר הנמוך בכ־24% מזה שבו נסחרה מניית גב - ים בתחילת 2022.

השלימו עסקאות גם בזמן המלחמה

עוד חברת בנייה שהשלימה גיוס הון גדול היא שיכון ובינוי נדל"ן, החברה הבת של קבוצת התשתיות והבנייה שיכון ובינוי, שבשליטת נתי סיידוף ובניהולו של תמיר כהן. בקיץ, כשלושה חודשים לפני פרוץ המלחמה, החלה שיכון ובינוי נדל"ן במגעים עם כלל ביטוח למכירת 8% ממניותיה בתוספת הקצאת אופציות, בתמורה ל־400 מיליון שקל.

המגעים נמשכו מספר חודשים וב־18 באוקטובר, בעיצומה של המלחמה, השלימו הצדדים את העסקה, כאשר הכסף מועבר לחברת הנדל"ן. שיכון ובינוי עצמה יזמה סדרה של צעדים לשיפור הנזילות מוקדם יותר השנה, לנוכח עומס החובות. ניתן להעריך שבקופת הקבוצה כ־1.5 מיליארד שקל כיום שמאפשרים לה לפרוע את חובותיה שנתיים קדימה, מבלי להידרש למהלכי גיוס נוספים.

בכיר בשוק ההון מסביר את הרציונל שמאחורי העסקאות האחרונות בכך ש"התמחור שלהן נראה הגיוני כיום, משום שהמניות נפלו והחברות הגיעו לשווי מאוד זול. ברור שאם הולכים לתרחיש שלילי (התרחבות המערכה בצפון, ח' ש') המחיר הנוכחי לא מספיק. אני סבור שהמוסדיים לא מעריכים שתהיה מלחמה אזורית כוללת, ובהינתן שחברות הנדל"ן צריכות הון - העסקאות מבוצעות, מתוך ההסתכלות של המוסדיים לטווחים ארוכים".