לפני המלחמה: המחוז שהוביל את עליות מחירי הנדל"ן

מדד חודשי מאופס ושנתי עם מינוס מינימלי - סיכום הולם בשבע מילים של מדד מחירי הדירות האחרון, שלמעשה מתווה את קו הפתיחה של שוק הנדל"ן לתקופת מלחמת עזה וזו שאחריה. ואולם יותר מאשר השינויים המינוריים במחירים שנרשמו בחודש הזה, שחל בין ה-15 באוגוסט ל-15 בספטמבר, הנתונים שפרסמה הלמ"ס מגלים לנו את הסנטימנט של הרבעון השלישי של השנה, כלומר הכיוון אליו פונה השוק. והסנטימנט הזה אומר שככל שהדירה גדולה יותר - הרוכשים היו מוכנים לשלם עליה פחות משהיו מוכנים לשלם ברבעון השני.

● קצב האינפלציה השנתי ירד ל-3.7% באוקטובר; בצל המלחמה: מחירי השכירות ירדו 
● "קיימת הסתברות של 100% להורדת ריבית במהלך שלושת החודשים הקרובים" 

נתחיל עם נתוני המדד: הוא נותר, כאמור, מאופס לעומת המדד הקודם, אך בהשוואה לחודש המקביל אשתקד, הוא רשם ירידה של 0.2%. אולם מספר העסקאות ירד ב-18% בין 2 התקופות, וזה משמעותי לא פחות מהמחיר.

בהיבט שנתי, מחוז חיפה הוא שמשך את המדד כלפי מעלה. במחוז זה מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-4.1%; מחוז הצפון המשיך את הדהרה שלו כלפי מעלה עם עלייה שנתית של 2.8%, שמן הסתם תיבלם בחודשי המלחמה הנוכחיים; במחוז ירושלים מחירי הדירות עלו בשנה האחרונה ב-0.3%.

ירידות מחירים שנתיות נמצאו במחוזות הדרום (2.2%),מרכז (1.7%) ותל אביב (0.3%). סביר להניח, שגם מדדי המחירים של הדרום בחודשי הלחימה יורו על ירידות כבדות יחסית. כבר עכשיו שומעים על מבצעים שיזמים עושים על דירות חדשות, שמגיעים ל-100 אלף שקל ויותר, שמהווים כ-8% מהמחיר הממוצע של דירות במחוז הדרום.

כפי שעמדנו בעבר, המחוזות שרשמו ירידות מחירים, הם גם אלה שמובילים בהיצע דירות, בעוד שבמחוזות חיפה והצפון קצב הבנייה יחסית נמוך, ועל כן המחירים הוסיפו לעלות אפילו בשנה האחרונה, שלא הייתה קלה לענף הנדל"ן.

הירידות מגיעות מדירות חדשות

כשמדובר בסוג הדירות - דירות הקבלן הן שמובילות את הירידות. מאז מדד השיא של ספטמבר 22', מחירי הדירות החדשות שאינם כוללים את מחיר למשתכן, ירדו בלמעלה מ-8%. צירוף נתון זה למדד הכללי, שכאמור מורה על ירידה כוללת של 0.2% מרמז, שבסך הכל מחירי הדירות יד שנייה עדיין שמרו על רמות מחיר גבוהות ערב המלחמה.

ומה לגבי הסנטימנט של הרוכשים? עושה רושם כי ככל שהדירה גדולה יותר - הם עושים מאמצים גדולים יותר להוריד ממחירה. הנה הנתונים: מחירי דירות 2 חדרים שנרכשו ברבעון השלישי של השנה (מחיר ממוצע של 1.37 מ' שקל) היו גבוהים ב-9.5% ממחירי דירות דומות שנרכשו ברבעון השני; מחיר דירות 3 חדרים (1.46 מיליון שקל) היו נמוכים ב-0.7% ממחירי דירות דומות שנמכרו ברבעון השני; מחירי דירות 4 חדרים (1.9 מיליון) היו נמוכים ב-2.7%, 5 חדרים (2.58 מיליון) ב-3.3% ו-6 חדרים (3 מיליון שקל בממוצע) - ב-6%.

יתכן שהדבר אומר, שמה שהיה חשוב לרוכשי הדירות ברבעון הקודם היה מחיר הדירה. ועל כן סך המחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו ברבעון הקודם, ירד ב-2.7% לעומת הרבעון השני של השנה והוא הגיע ל-1.93 מיליון שקל, מחיר שדומה למחיר הממוצע של העסקאות מהרבעון השלישי של שנה שעברה.

הנדל"ן הראשון שמתייחס למלחמה

נסכם עם מדד הנדל"ן הראשון שמתייחס למלחמה, והוא מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים לחודש אוקטובר, שמבוסס על שינויים במחירי שכר הדירה. זה מורה על ירידה של 0.3% לעומת חודש ספטמבר. מדובר בירידה ראשונה אחרי 20 חודשים, ועל כן מתבקשת השאלה, האם היא נובעת מזה שבעלי הדירות לא רצו להכביד על שוכרי הדירות בעת במלחמה?

הלוואי שכן, אך הראיות מסביב אינן תומכות בתזה הזו. ראשית, בהרבה מחודשי אוקטובר שעברו נרשמו ירידות במדד שירותי דיור. מדובר בעניין עונתי. עיקר העליות בשכר הדירה נעשות בחודשי הקיץ עד לחגי תשרי, ומיד לאחר מכן נרשמים תיקונים, עקב ירידות בביקוש לדירות להשכרה.

עוד ראיה שסותרת לכאורה את תזת בעלי הדירות המתחשבים היא ששכר הדירה החודשי, עבור שוכרים אשר חידשו חוזה, רשם עלייה של % 3.6 ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 8%. אין כאן שום התנהלות יוצאת דופן מהתנהלות בעלי הדירות לפני פרוץ המלחמה.