התעלומה הירושלמית: מי קנה עשרות דירות קטנות בעיר מתחילת המלחמה?

משהו מוזר מתרחש בירושלים: גורמים מאורגנים רכשו בחודשים האחרונים עשרות דירות קטנות בהיקפים של מאות מיליוני שקלים בפרויקטים חדשים. הבולט שבהם הוא "מידטאון ירושלים" של ישראל־קנדה, שמוקם במתחם הישן של בית החולים שערי צדק.

רק לסבר את האוזן: מאז פרוץ המלחמה, כמות הדירות של עד שני חדרים שנרכשה בירושלים, דומה לכמות כלל הדירות שנרכשו בתל אביב ונרשמו עד כה ברשות המסים. 

● אושר: תקנות חדשות שיקצרו את משך הזמן לקבלת היתר בנייה 
● חוזה לחמש שנים וחדר אוכל צמוד: כך ייראה המעבר של ניר עוז לקריית גת
● הסקר שמגלה: בכמה יורד מחיר דירה בלי ממ"ד במרכז הארץ?

הנתונים, שנאספו ממערכת "מידע נדל"ן" של רשות המסים, מראים כי מפרוץ המלחמה בוצעו 75 עסקאות לדירות קטנות של עד שני חדרים בירושלים, לעומת 17 בלבד בתל אביב. בחיפה נרשמו 31 כאלו, בבאר שבע 10, בפתח תקווה תשע, בראשון לציון ארבע ובנתניה שתיים בלבד.

מספר העסקאות בתקופה זו בירושלים אף גבוה מלפני המלחמה: על פי נתוני רשות המסים, בשמונה השבועות שקדמו למלחמה, מה־14 באוגוסט עד יום שישי 6 באוקטובר, נרשמו רק 59 עסקאות לדירות שני חדרים בירושלים. בתקופה המקבילה ב־2022 אגב (בחודשים אוקטובר־נובמבר), נרשמו 128 עסקאות כאלו בירושלים - אך מדובר בתקופה שבה הפעילות בענף הייתה ערה הרבה יותר.

לשם השוואה, בתל אביב נרכשו בחודשיים שלפני המלחמה 112 דירות קטנות, ובתקופה המקבילה למלחמה בשנה שעברה - 130 דירות קטנות.

משקיעים, חרדים או תושבי חוץ?

מבדיקה שערכנו בגלובס עולה כי התופעה החלה עוד לפני חגי תשרי האחרונים, וכי שני פרויקטים חדשים עמדו במרכז ההתנפלות על דירות ירושלמיות קטנות. הראשון, כאמור, הוא מידטאון של ישראל־קנדה. בחודשיים האחרונים מכרה ישראל־קנדה כ־150 דירות (לא רק דירות שני חדרים) בפרויקט זה. ברשות המסים כבר דווחו 53 דירות שני חדרים בשטח ממוצע של 49 מ"ר ובמחיר ממוצע של 3.297 מיליון שקל. 

יש לזכור כי העסקאות במאגר "מידע נדל"ן" של רשות המסים מועלות אליו תקופה מסוימת לאחר ביצוע העסקאות בפועל - לעתים גם חודשים, כך שהנתונים המוצגים כאן עוד צפויים להתעדכן בהמשך הדרך. 

פרויקט שני צנוע יותר בממדיו מוקם ברחוב שרי ישראל 12 ע"י חברת א.ר. בסט נכסים ואחזקות שמקימה שם מבנה בן 6 קומות ו־33 יחידות דיור. בפרויקט זה נמכרו 14 דירות קטנות של שני חדרים.

על פי התנהלות המכירות בשני הפרויקטים ברור כי הרוכשים הם גופים מאורגנים. במידטאון בוצעו רוב הרכישות במספר גלים: ב־20 בספטמבר נרכשו 3 דירות; ב־17 באוקטובר נרכשו עוד 8; למחרת, ב־18 באוקטובר נרכשו עוד 12 דירות, ועוד 8 דירות נרכשו שבוע לאחר מכן ב־24 וב־25 באוקטובר.

בשרי ישראל 12 נרכשו ביום אחד באוגוסט לא פחות מ־14 דירות: 12 דירות של שני חדרים, בשטח ממוצע של 44 מ"ר, ובמחיר ממוצע של 1.814 מיליון שקל, ועוד 2 דירות של 3 חדרים, 67 מ"ר, ב־2.89 מיליון שקל כל אחת.

מדובר בהיקף רכישות של כ־200 מיליון שקל רק בשני הפרויקטים הללו, שבהם היו סימנים ברורים לכך שיד מכוונת - אחת או כמה, עמדו מאחורי העסקאות ומעוניינים לצבור כמות גדולה של דירות קטנות בפרויקטים חדשים בירושלים.

דניאל בוזגלו, מתווך נדל"ן ירושלמי, משער כי הרוכשים, לכל הפחות בפרויקט מידטאון, הם קבוצות של משקיעים ישראלים שהתאגדו יחד, או קרנות השקעה בנדל"ן. כך או כך, לדבריו מדובר בגורמים שבוודאי זכו לתנאי רכישה טובים "בתמורה" להיקפים הגדולים.

"אני מניח שישראל־קנדה הפעילה את מערך השיווק המשומן שלה והבטיחה לעצמה דרך הערוצים האלה פריסייל (קדם מכירה - א"מ, י"נ) מוצלח שמבטיח ליווי בנקאי ומימון לפרויקט ונותן לו דחיפה אדירה קדימה".

יש המשערים כי הרוכשים הם תושבי חוץ, ייתכן מן החברה החרדית, ויש לכך ביסוס סביר על סמך ההתעניינות הגוברת מחו"ל לרכישת דירות בארץ, בשל האנטישמיות הגואה. "הרבה מאוד תושבי חוץ מתעניינים בתקופה הזאת ברכישת דירות בישראל, ובטח בירושלים, שתמיד משכה אותם", אומר איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, הפעיל זה שנים בירושלים. "יש התארגנויות של קהילות שלמות מחו"ל כיום, שמתעניינות ברכישה גם לשעת הצורך וגם כדי לחזק את המדינה. בפרויקט כמו מידטאון הם מקבלים גם נוף לעיר העתיקה ונמצאים מרחק הליכה מהכותל, וזה כמובן מוסיף לביקוש מצידם".

נוסף על כך נציין כי מרבית מהרכישות המצוינות לעיל התבצעו בתקופה שבה הפיחות בשקל היה בשיאו, עובדה שיכולה להתגלגל לחיסכון משמעותי עבור רוכשים מחו"ל.

קבלנים לא אהבו את הדירות הקטנות בעבר

נתון חריג נוסף הוא נתח העסקאות על דירות קטנות בשוק הירושלמי כולו: 75 דירות שני החדרים שנרכשו מתחילת המלחמה מהוות כשליש מכלל העסקאות שבוצעו בבירה.

מנתוני הלמ"ס עולה כי בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה, משקל העסקאות על דירות של עד שני חדרים מכלל העסקאות הגיע ל־6%. בירושלים משקלן גבוה יותר והגיע בתקופה הזו ל־9%. ברור לפיכך כי מדובר באירוע חריג שפקד את השוק הירושלמי בתקופה האחרונה.

בוזגלו מציין כי שוק הדירות הקטנות בבירה ער ופעיל גם בימי שגרה: "כיום, כמעט בכל פרויקט התחדשות עירונית קיימות דירות כאלו, כי כך העירייה מחייבת. היא גם לא דורשת כופר חניה (היטל המושת על היזם מצד העירייה), ושטח הממ"ד, הפטור מהיטלים וממסים, גדול יחסית, כך שלחברה הבונה מדובר במוצר משתלם. מה גם שבדירות קטנות קל יותר להעלות את המחיר משום שהרף ההתחלתי נמוך יותר בשל גודלן. גם מבחינת המשקיע מדובר ב'מוצר' כדאי - בייחוד אם התחזיות לקפיצת מחירים אחרי המלחמה יתממשו".

"במשך תקופה ארוכה היו פחות דירות קטנות בירושלים, בעיקר משום שהקבלנים לא מאוד אהבו אותן", מוסיף לוי. "אבל לאחרונה יש ביקוש הולך וגדל לדירות הללו, גם מצד משקיעים שיכולים להציע אותן לשכירות, וגם מצד משפחות חד־הוריות, לגרושים ולרווקים, שעבורם זהו פתרון מגורים מצוין". ככלל ניכר כי שוק הנדל"ן הירושלמי סובל פחות מאימת הרקטות שנורו לעבר אזורים שונים בארץ, שעיקרם ערי הדרום וגוש דן. לגבי תל אביב נציין, כי מעבר למלחמה נראה שהעיר מצויה בשפל שקשה לזכור דומה לו בעסקאות נדל"ן, וכי ניכר פער גדול בין מוכרי הדירות לבין רוכשים.

וכך, בעוד שבירושלים נרשמו ברשות המסים עד כה 244 עסקאות מאז פרוץ המלחמה, מי שמדורגת אחריה ברשימה היא חיפה, שבה נרשמו עד כה 223 עסקאות, פתח תקווה עם 143 עסקאות, נתניה 99, ותל אביב 77. ערים מובילות אחרות כראשון לציון, אשדוד ובאר שבע, שספגו מנה נכבדה של רקטות - נותרו הרחק מאחור.