התוכנית הממשלתית להוצאת שוק השכירות מהקיפאון

ארבעה צעדים שונים שהוחלטו במשרד האוצר, ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והחברה הממשלתית "דירה להשכיר", מעוררים אופטימיות זהירה באשר להתאוששות אפשרית בענף הנדל"ן לשכירות ארוכת טווח בשנה הבאה. הצעדים הם: הורדת הרף של מחירי המינימום על קרקעות; שינויים בתמהילי מכרזים בעייתיים; מתן אפשרות למשקיעים פרטיים לרכוש דירות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, וסבסוד עלויות הפיתוח. רובם נמצאים כעת בהליכים מתקדמים של אישורים.

● התנאי החדש של שר הבינוי והשיכון לשכירות במחיר מופחת 
● איך מכניסים קיבוץ לתוך יישוב קיים: מפוני כרם שלום עוברים לאשלים 

נזכיר כי 2021 הייתה שנת גאות היסטורית בשוק הנדל"ן הישראלי, שבה בוצע שיא חסר תקדים של עסקאות - כ-150 אלף. במקביל, גם מכרזי קרקעות ברמ"י צברו אז תאוצה גדולה, כשהיא שיווקה יותר מ־60 אלף יחידות דיור בהכנסות של 31 מיליארד שקל. שנת 2022 נפתחה בתנופה הגדולה של קודמתה, הן מבחינת כמות עסקאות שבוצעה בשוק, והן מבחינת כמות שיווקים של רמ"י. אולם בהמשך אותה השנה, לאחר סדרה של העלאות ריבית מצד בנק ישראל, השוק הצטנן מאוד, ומכרזים החלו להכשל.

ב־2023 השוק כבר נראה אחרת לגמרי. עוד לפני המלחמה קצב העסקאות הוא הנמוך ב־20 השנים האחרונות, ומכרזים רבים של רמ"י נותרו ללא משתתפים. בענף הדיור להשכרה, שמונה מתוך 18 מכרזים שנערכו השנה הסתיימו בכישלון. כעת מקווים בענף כי הצעדים החדשים יוציאו אותו מן השפל, כשניצנים לכך כבר החלו להיראות לאחרונה.

הריבית עלתה, והכדאיות ירדה

ענף הדיור להשכרה בישראל מבוצע בשלושה מסלולים: הראשון כולל יזמים פרטיים, שמנצלים את החוק לעידוד השקעות הון, להסבת דירות מגורים לדירות להשכרה לתקופה של חמש שנים לפחות. המסלול השני הוא קרנות ריט - קרנות באחזקה ציבורית המחזיקות בין היתר נדל"ן למגורים - שרוכשות דירות בשוק החופשי ומשכירות אותן לתקופה של 20 שנה. המסלול השלישי, יזום על ידי החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שמפרסמת באמצעות רמ"י מכרזי קרקע במחיר מופחת ליזמים שיבנו על הקרקע דירות להשכרה ל־20 שנה.

המסלול האחרון הוא הבולט מבין השלושה. בעוד ששני המסלולים הראשונים כוללים אלפי דירות, במסגרת "דירה להשכיר" בוצעו עד כה מכרזי קרקע לכ־20 אלף יחידות דיור, ולכן החשיבות שלו קריטית לעתיד הענף.

בשנה וחצי האחרונות השכירות ארוכת הטווח על שלושת מסלוליה מצויה במשבר כבד ביותר. באופן בסיסי היזמים רואים לנגד עיניהם את התשואה שיקבלו על דירותיהם, אל מול הריבית שישלמו בגין הליווי. עם העלאות הריבית לרמות של 7%־8% בשנה, בעוד שהתשואות נותרו ברמות של 3% - הכדאיות להקמת פרויקטים כאלה נפלה.

בנוסף, האוצר יזם שינוי קריטי במסלול חוק עידוד השקעות הון, שייאלץ את היזמים להשכיר את הדירות לתקופה של 20 שנה, מה שהוריד עוד יותר את הכדאיות הכלכלית להסבת דירות להשכרה.

2023 מסתכמת במיעוט מכרזים לשכירות: אמנם 16 מכרזים יצאו לאור בשנה הזו, בדומה למספר המכרזים שיצא בשנה שעברה, אך רק שבעה מהם נדונו - חלק משום שנדחו עקב המלחמה, וחלק משום שברמ"י וב"דירה להשכיר" החליטו לעצור, כיוון שלא הייתה להם היתכנות כלכלית. מכרזים אלה התייחסו בעיקר לערי הפריפריה.

בשבעת החודשים האחרונים של השנה, חמישה מכרזים נכשלו. אולם, בשבוע האחרון הסתיימו בהצלחה מכרזים בגני אז"ר ברמת גן, ובגבעת מרדכי בירושלים. עוד קודם לכן הצליח מכרז אחר בגני אז"ר, שנערך לפני שלושה חודשים, שכנראה מסמן את נקודת השינוי.

באותו מכרז זכו החברות רייסדור ורמי שבירו בקרקע ל־279 יחידות דיור, כששילמו כ־88 מיליון שקל (כולל פיתוח). דובר אז על מחיר שפל, שכן בדצמבר שעבר זכתה אשטרום בקרקע בתל השומר הסמוכה, במחיר שגבוה כמעט פי ארבעה עבור קרקע ליחידת דיור. ואולם אם נלך עוד יותר לאחור לשיא הגאות בשוק, ב־2021 זכתה גזית גלוב במכרז גדול במחיר ליחידת דיור שהיה גבוה כמעט פי שישה מהמחיר של שבירו ורייסדור.

לעומת זאת, המחיר שתשלם הזוכה במכרז הנוכחי, חברת פרשקובסקי, על קרקע ליחידת דיור, מגיע ל־384 אלף שקל. מצד שני, הוא גבוה ב־25% מהמחיר ששילמו רייסדור ורמי שבירו. אחד מהגורמים שהעלו את המחיר בתקופה כה קצרה היה הכפלת מספר היזמים שהתמודדו במכרז מארבעה אצל רייסדור ושבירו לשמונה אצל פרשקובסקי.

ב"דירה להשכיר" מעודדים מכך שלמכרזים האחרונים הוגשו מספר גדול יחסית של הצעות. בנוסף, לאחר תקופה ארוכה שבה השוק הזה היה נתון בידי שחקנים מסוימים, למכרזים האחרונים הופיעו גם יזמים חדשים, שלא היו קודם לכן בענף ההשכרה.

"השוק מתחיל לחזור לנקודת שיווי משקל"

השאלה הגדולה שעולה היא מה קרה שענף מת קם לפתע לתחייה. "שינויי הריבית הביא יזמים שמאמינים בשוק השכירות להמתין ולבצע שינוי מסלול, אך לאחרונה בהחלט רואים שהשוק מתחיל לחזור לנקודת שיווי משקל", אומרת ענבל דוד, מנכ"לית חברת "דירה להשכיר". "אמנם זה ייקח זמן כי בסוף המספרים קובעים: המימון עולה אותו דבר, בפריפריה ערך הקרקע נמוך יותר וזה מאתגר, במרכז הארץ יש יותר בשר, ולכן סביר שקודם יילקחו המכרזים היותר אטרקטיביים באזורי הביקוש".

אבל לא רק. לפני כשלושה חודשים התקבלה החלטה במועצת מקרקעי ישראל להוריד את מחיר המינימום במכרזים לשכירות ארוכת טווח לרמה של 15% משומת רמ"י, במידה ובמכרז משתתפים יותר משלושה יזמים. כשתאושר ההחלטה, היא תשווה את מצב מכרזי השכירות ארוכת הטווח למצב המכרזים הרגילים. מנכ"ל רמ"י, ינקי קוינט, תולה בצעד זה תקוות.

עניין אחר, שבאוצר וברמ"י מאמינים שישנה את המצב בענף השכירות ארוכת הטווח, הוא מתן האפשרות למשקיעים פרטיים לרכוש דירות בפרויקטים לשכירות ארוכת טווח, ולהינות מהתשואות בגינן. עם זאת, הם לא יוכלו לנהל את הדירות שלהם, שיישארו בידי הגוף שינהל את כלל הפרויקט. מצד שני, הם יהיו פטורים מהדאגות הרגילות של משקיעים שרוכשים לעצמם דירה רגילה.

באוצר תולים בצעד הזה תקוות רבות, שכן מלכתחילה דרישות התשואה מצד משקיעים פרטיים נמוכות מאלה של יזמים וגופים מוסדיים - כך שהם יוכלו לחיות בשלום עם התשואות הקיימות. היזמים ייהנו מהתקבולים שיקבלו עבור הדירות שימכרו. "זה מצב של Win־Win", מסכים קוינט.

שתי ההחלטות הללו התקבלו במועצת מקרקעי ישראל, כאמור, אך טרם נחתמו על ידי שר האוצר בצלאל סמוטריץ', ועל כן לא נכנסו עדיין לתוקף. ההערכה כי בקרוב הוא יחתום עליהן, והדבר נוטע בגורמים השונים את התקווה ששנת 2024 תיראה טוב יותר מקודמתה.

כיצד תשפיע המלחמה על שוק הנדל"ן?

נושא אחר שבו 2024 תיראה אחרת הוא תמהיל הדירות במכרזים בעייתיים, בעיקר בפריפריה. כפי שנחשף בגלובס, הכוונה במכרזים בפריפריה היא לשלב במכרז אחד דירות להשכרה ארוכת טווח עם דירות למכירה. בצורה כזו, מאמינים ברמ"י וב"דירה להשכיר", יזמים רבים יראו בפרויקטים הללו אטרקטיביות רבה יותר מאשר בפרויקטים שמציעים רק דירות להשכרה.

ולבסוף, עניין מפתח לענף הדיור כולו ובפרט לשכירות ארוכת הטווח, הוא סבסוד עלויות הפיתוח. "אנחנו עובדים על החלטה כזו בשיתוף עם האוצר ומשרד השיכון, כי ברור לנו שללא סבסוד, מכרזים רבים בפריפריה לא ייסגרו כלל", אומר קוינט.

בחודשים הקרובים אמורים להיסגר 14 מכרזים לכ־3,400 יח"ד, שהבולטים שבהם הם 234 יח"ד בגבעת רם בירושלים, 180 יח"ד במתחם מכבי יפו בתל אביב, 272 יח"ד ראשונות שישווקו להשכרה בכפר סבא, ו־120 דירות שישווקו לראשונה ביישוב ערבי - טירה.

מצד שני יש מכרז ל־199 יחידות דיור במעלות, שנדחה עד כה ארבע פעמים בשל האיומים בצפון. עדיין דוד וקוינט רואים במכרז הזה, כמו גם במכרז אחר ל־144 דירות בחצור הגלילית, סוג של מבחן לכוחו של השוק, גם בעיתות של מלחמה.

קוינט אומר כי בעקבות המלחמה הוא רואה עלייה בביקושים לפרויקטים במרכז, וירידה בביקושים לפריפריה, במיוחד למקומות שמסומנים כמסוכנים. "בזמנו יזמים הביעו עניין רב בדיור להשכרה בקרית שמונה ודיברו על הפוטנציאל שם. היום הפרמטר הביטחוני גובר על התשואות". בכך מצביע קוינט גם על גורם נוסף שעשוי לקבוע ככל הנראה כיצד ייראה שוק הנדל"ן בשנה הבאה.