"מוכרים טוב באשקלון וגם בנהריה": יזם הנדל"ן ששבר את בצורת ההנפקות בת"א

קשה להפריז בחולשתו של שוק ההנפקות הראשוניות בתל אביב בימים אלה. המשקיעים המקומיים עדיין מלקקים את הפצעים מהפסדים כבדים שספגו בגל הנפקות הטכנולוגיה של השנים 2020־2021, אשר הכניס לבורסה עשרות חברות הייטק בוסריות שהכזיבו.

● ראיון | מומחה הנדל"ן והאזהרה: "השוק בצרות, מחירי המשרדים יירדו בחדות"
● הישראליות בוול סטריט | המניה הדואלית שהשלימה הפסד של 98% מהשיא

התוצאה היא שמתחילת שנת 2023, במהלך יותר משנה בוצעו בתל אביב רק שלוש הנפקות ראשוניות (IPO). האחרונה מביניהן, שהושלמה לפני כשבועיים, הייתה של חברת אפי קפיטל נדל"ן , יזמית בנייה למגורים שהוקמה על ידי אפי שקדי לפני כ־17 שנים ומתמקדת בבנייה רוויה למגורים, במסגרת תוכניות ממשלה שנועדו להוזיל את מחירי הדירות ("מחיר למשתכן").

אפי קפיטל, שכבר נסחרה קודם לכן באמצעות שלוש סדרות אג"ח שהנפיקה בשנים קודמות (בהיקף כולל של כ־180 מיליון שקל), גייסה בהנפקת המניות 92 מיליון שקל לפי שווי של 370 מיליון שקל, ששיקף את ההון העצמי שלה טרם ההנפקה. מאז השלמת גיוס ההון עלתה המניה בכמעט 20% ושווי השוק הנוכחי של החברה חצה את רף חצי מיליארד השקלים.

צבר פרויקטים הולך וגדל

בראיון ראשון מספר אפי שקדי, המכהן כיו"ר ומנכ"ל החברה (בה הוא מחזיק כעת 64% מהמניות), מדוע החליט ללכת על מודל של התמקדות בתוכניות הדיור של הממשלה, כיצד התחלפה הביקורת שהטיחו בו בעבר גורמים בשוק, על כך שהוא בונה דירות ב"חורים" בפריפריה - בהבנה מאוחרת שצדק, וגם על הסיבות לכניסה המאוחרת שלו לבנייה ב"בועה" התל אביבית.

בזמן שחברות בנייה רבות מצמצמות את היקפי הפעילות בימים אלה, הן בשל ההאטה בקצב המכירות והן בשל הקושי להשיג פועלי בניין מתחילת המלחמה בעזה, מציגה אפי קפיטל צבר הולך וגדל של פרויקטים.

החברה השלימה עד היום בנייה ומכירה של מעל 3,300 דירות ברחבי הארץ, וכעת היא בשלבי ביצוע של כ־2,000 דירות נוספות, כולן בפרויקטי מחיר למשתכן, כאשר חלק מהדירות בפרויקטים אלה נמכרות בשוק החופשי.

בנוסף, יש לה עוד מלאי של אלפי דירות בתכנון שהתחלת הבנייה שלהן קרובה יחסית (במונחי הענף) - עד סוף שנת 2025. הפרויקטים של החברה פרוסים בכל רחבי המדינה: מנהריה בצפון, דרך חדרה, בית שמש ועמנואל ועד אשקלון המטווחת בדרום (בסך הכול 21 פרויקטים בתכנון). לצד הבנייה בפריפריה, נכנסה אפי קפיטל לאחרונה לפרויקט שהיא יוזמת בדרום תל אביב.

מדוע אתם בונים כמעט רק במסגרת תוכניות מחיר למשתכן?
שקדי: "מאז שהקמתי את החברה בשנת 2007, היא די ממוקדת במה שהיא עושה. היה חשוב לי מהתחלה לבנות אסטרטגיה של ייזום ובניית דירות בארץ, בעיקר בתוכניות הממשלה השונות. תחילה עם יוזמת שר האוצר דאז יאיר לפיד ב־2013 עם תוכנית 'מחיר למטרה', אחר כך למדנו מכל שר את התוכנית שלו: 'מחיר למשתכן' בתקופת כחלון, 'מחיר מופחת' בזמנו של ליצמן, ואחר כך התוכניות של השר אלקין. אצל כל שר התאמנו את עצמנו לתוכניות הדיור שלו".

"רק קצב המכירות מעניין"

בעבר הייתה ביקורת רבה על איכות הדירות המוקמות בפרויקטי מחיר למשתכן.
"אנחנו מקפידים מאוד על האיכות בפרויקטים שלנו", טוען שקדי ומציג תמונות מפרויקטים שבהם נבנו דירות במסגרת התוכנית הממשלתית, להן הוסיפו פריטים מעבר לסטנדרט הנהוג - בין שמדובר בברז במרפסת, חיבור לגז עבור גריל או לובי מורחב. לדבריו החברה מנסה לתת מעל לציפיות הלקוחות ממה שנתפס כדירות בסיסיות וזולות.

יש לך חשש מבניית דירות בפריפריה?
"מבחינתי אין כזה דבר פריפריה. כל פרויקט שאנחנו נכנסים אליו הוא כזה שאנחנו מעריכים שנהיה בקצב מכירות שיוכל לפרוע את האשראי שלקחנו לרכישת הקרקע, שהקצב יהיה מספק וגבוה, אז לא מעניין אותי אם זה בנהריה, גדרה, רמלה או בית שמש ואשקלון. כל זמן שאני סמוך ובטוח שקצב המכירות יהיה טוב, בטח במסגרת תוכניות הממשלה השונות, המיקום פחות מעניין". באפי קפיטל מוכרים ככל הידוע דירות בשוק החופשי במחיר של סביב 2 מיליון שקל, כאשר שיעור הרווח הגולמי שלה גבוה מ-20%.

שקדי מספר שקיבל על כך הערות כשגייס את סדרת האג"ח הראשונה של אפי קפיטל ב־2021. אז בשלהי תקופת הריבית האפסית, כולם רצו לבנות לדבריו רק "במדינת תל אביב". "כשהיינו בפעם הראשונה ברוד־שואו לגיוס האג"ח, באו משקיעים מוסדיים ושאלו אותי: למה אתה פועל באזורים האלה? מה אתה מחפש ב'חורים' ולא באזורי ביקוש? אמרתי לכולם שמבחינתי כל מקום שבו אני מוכר דירות הוא אזור ביקוש. לקראת המצגות למוסדיים שעשינו כעת להנפקת המניות, הם אמרו לי: 'הבנו את מה שאמרת אז'. כי כשנכנסנו למשבר עליית הריבית הגענו עם 0 מלאי של דירות למכירה".

יתרון נוסף של החברה, לדבריו, הוא ש"כל מה שאנחנו יוזמים אנחנו מבצעים בעצמנו, וזה חלק מתפיסה של איכות. הקונה פוגש אותנו כשהוא נכנס וחותם על רכישת הדירה. אני רואה את זה כמערכת יחסים ארוכה עם הלקוח, כזו של מעל ל־10 שנים. יש שלוש שנים שהן תקופת ההקמה של הפרויקט, ולאחריהן עוד שבע שנים עם אחריות בדק. אז אם אנו מעוניינים לעמוד במערכת הציפיות מול הלקוח, אנחנו צריכים להיות one-stop-shop עבורו. למעט מקרים שבהם יש לנו אולי שותף שיבצע את הפרויקט, אנחנו נבצע בעצמנו".

נתוני אפי קפיטל לתשעת החודשים הראשונים של 2023 מצביעים על הכנסות של 327 מיליון שקל ממכירת דירות, לעומת 345 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2022. הרווח הנקי עמד על 68 מיליון שקל, לעומת רווח של כ־100 מיליון שקל בתקופה המקבילה. התוצאות הנאות ב־2022 סידרו לשקדי שכר שנתי בעלות של 4.8 מיליון שקל, מהם 2.8 מיליון שקל בבונוס והיתרה בדמי ניהול.

"סחורה שלא תמצא בתל אביב"

איך הבנייה שלכם מושפעת מהמלחמה, שהובילה למחסור בעובדים?
"במלחמה ראינו כיצד היתרונות של החברה באים לידי ביטוי. ביום אחד 100 אלף עובדים פלשתינאים עזבו את כל אתרי הבנייה בארץ, ובנוסף חלק מהפועלים הסינים חזרו לארצם. במצב כזה, ברגע שהשליטה בביצוע הבנייה היא אצלך, אתה מצליח להתמודד. בשיא המלחמה היינו עם 25 עובדים שהיו מגויסים מתוך 130 עובדי החברה; הצלחנו לשלוט על האירוע ולגייס עובדים, וגם העברנו פועלים בין אתרים".

מאיפה גייסתם פועלים?
"עבדנו עם פועלים סינים, ואנחנו ממשיכים לעבוד איתם גם כעת. אלה קבלני עבודה שהולכים איתנו דרך ארוכה. אני לא יכול להגיד שאנחנו בתפוקה של 100%. בחלק מהאתרים אנחנו בתפוקה של 70%-80% ועדיין מצליחים להגיע לאחוזים גבוהים יחסית משום שהשליטה שלנו בבנייה מקרבת אותנו לעובדים (באתרי הבנייה) בשונה מחברות שתלויות בקבלנים חיצוניים. מלחמה היא אירוע שצריך לנהל אותו - ואנחנו מנהלים אותו".

הממשלה הבטיחה להביא עובדים מחו"ל, אתה רואה את המשבר הזה נפתר?
"לצערי הממשלה לא מנהלת את האירוע כמו שצריך. במבחן המעשה אנחנו מתקרבים לחמישה חודשים מתחילת המלחמה, ועד כה נכנסו מאות בודדות של עובדים מחו"ל לארץ. אני יודע שהממשלה עסוקה, אבל במבחן המציאות לא נכנסה כמות עובדים המתאימה לענף הבנייה".

המלחמה שינתה את טעמי ציבור הקונים?
"באתרים שלנו בכל הארץ לא נרשמה השפעה כזאת. אנחנו מוכרים טוב גם באשקלון בדרום שהייתה המטווחת ביותר במלחמה, וגם בנהריה בצפון שנמצאת תחת סכנת טילים. אני לא יכול להגיד שבקרב האזורים שאנחנו פועלים בהם - יש כזה שהוא בעייתי".

למרות הפעילות המשגשגת בפריפריה, נכנסה אפי קפיטל לאחרונה לפרויקט של התחדשות עירונית בדרום תל אביב, ברחוב הרכבת. שקדי: "זה פרויקט מאוד גדול ומשמעותי לחברה להקמה של 137 דירות קטנות, והתחלנו כבר את המכירות המוקדמות (פריסייל). מחיר הדירה המינימלי בפרויקט (2 חדרים) הוא 2.9 מיליון שקל, וזו סחורה שקשה למצוא גם היום בתל אביב.

"אנחנו מקימים פרויקט עם עירוב שימושים אמיתי. יהיו בו דירות, מלון עסקי עם 119 חדרי מלון, שטחי מסחר עם בתי קפה ומסעדות, וגם משרדים בשטח של 30 אלף מ"ר", הוא מפרט. "קיבלנו כבר היתרי חפירה ודיפון".

לא מסוכן להקים משרדים בתל אביב? השוק הרי מקרטע לאחרונה.
"אנחנו מוכרים את המשרדים במחיר החל מ־21 אלף שקל למ"ר, נמוך ממחירים במגדלי המשרדים שנעים באזור של 30 אלף שקל למ"ר. זה פרויקט יזמי (מוכרים את המשרדים ללקוחות ולא שומרים כנכס מניב, ח' ש'), והוא כמעט יחיד באופיו. מרבית המשרדים שבונות חברות הנדל"ן המניב נותרים בבעלותן".

לפני קצת יותר משלוש שנים, בנובמבר 2020, נחקר שקדי באזהרה במשטרה בקשר לפרשה שבה היה מעורב על פי החשד גם ראש עיריית אור עקיבא. בתשקיף שהגישה אפי קפיטל לגיוס סדרת האג"ח הראשונה שלה, נכתב כי בחקירה "עלו חשדות לשוחד ולהלבנת הון לכאורה, וזאת לאור העובדה כי לחברה יש פרויקטים באור עקיבא".

עוד צוין כי החברה והמנכ"ל "שיתפו פעולה עם המשטרה על פי חוק, ומגבלות שהוטלו על נכסי החברה במסגרת החקירה האמורה בוטלו מספר ימים לאחר הפתיחה בחקירה". בדוחות הכספיים לסיכום שנת 2022 צוין כי באפריל אותה שנה התקיים שימוע בפני הפרקליטות בו הוצגו הטענות של שקדי וחברת נווה אור (שבה מחזיקה אפי קפיטל). כן נמסר כי עסקי החברה מתנהלים ללא מגבלות.

בהתייחסו לנושא אומר כעת שקדי כי "הנושא עדיין פתוח ולכן אני מנוע מלהגיב עליו, אבל אני בטוח וסומך על מערכת המשפט שהצדק יצא לאור".