כל מה שצריך לדעת על החוק החדש שמסעיר את ענף הנדל"ן

מהחודש רשות הרישוי הארצית שבמינהל התכנון תתחיל לטפל בהיתרי בנייה בפרויקטים שהוזנחו על ידי הרשויות המקומיות. מדובר בפרויקטים בני 80 דירות ומעלה, שהיזמים הגישו בגינם בקשות להיתרים, אך אחרי שמונה חודשים הוועדות המקומיות לא הנפיקו את ההיתרים, או דחו את הבקשות. שאלות רבות עולות מהחוק ומההשלכות שלו, ואנו נדון בעיקריות שבהן.

● ראיון | מנהלת המשכנתאות של בנק הפועלים: "רואים התנהגות יותר נבונה של הצרכנים. כבר לא קונים את דירת החלומות"
● המיליונים התאדו, ומוכר חלומות הנדל"ן בדרך לשימוע לפני כתב אישום

מדוע חוקק החוק?

הסיבה היא לוחות זמנים ארוכים ובלתי סבירים בהנפקת היתרי בנייה בישראל. היתר בנייה אמור להיות הצעד האחרון של ועדות התכנון המקומיות, בדרך להקמת הפרויקטים. מדוח מבקר המדינה מ-2021 עולה, כי זמן הנפקת היתר בנייה בישראל אורך כשנה בממוצע (319 יום), אך יש גם סיפורים קשים בהרבה.

"הגענו למצב שבו ברשויות מקומיות רבות, זמן ממוצע לקבלת היתר בנייה עלול להגיע גם לשלוש שנים", מספרת סמנכ"לית ומנהלת אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, ניצן פלדמן. "החוק הוא תוצאה ממצב בלתי נסבל שקיים היום".

מה אומר החוק?

מדובר בתיקון 143 לחוק התכנון והבנייה, שלפיו נוסף גוף סטטוטורי חדש למועצה הארצית לתכנון ולבנייה, אשר בסמכותו להעניק היתרי בנייה למגורים בהתאם לתוכניות מאושרות.

מדובר במסלול מקביל לזה הנעשה בוועדה המקומית, ובכפוף לעמידה בתנאי החוק יכול היזם לבחור להעביר את הבקשה לטיפול ברשות רישוי ארצית.

בהתאם לתיקון לחוק, רשאי מגיש הבקשה להיתר של 80 יחידות דיור ומעלה לבקש את העברת הבקשה לרשות רישוי ארצית, במקרה שבו חלפו שמונה חודשים ממועד קליטתה, וטרם ניתנה החלטה על מתן היתר או החלטה על סירוב לבקשה להיתר.

רשות הרישוי תקיים דיון מקדמי עם הרשות המקומית לגבי הבקשה, וייתכנו מקרים שבהם תחליט להשיב את הדיון לרשות המקומית. במקרים שיוחלט לקדם את הבקשה ברשות הרישוי, היא תקדם אותה. בתוך 45 יום מקליטת הבקשה היא תשיב למבקש, ואילו במקרים של הקלות מתוכנית היא תשיב בתוך 90 יום.

תחולת החוק היא בשני שלבים: השלב הראשון נכנס לתוקף ביוני בשנה שעברה, והוא כולל רישוי תשתיות לאומיות; ובתחילת החודש הזה נכנס לתוקף השלב השני, שכולל גם רישוי למגורים.

האם לא צפויה הצפה של אלפי בקשות להיתרים?

"מהמיפוי שלנו, אין מדובר באלפי בקשות בפוטנציה, אלא במאות בודדות", עונה רון רוקח, מנהל רשות הרישוי הארצית. מבדיקה שערכה הרשות עולה, כי בארסנל של הבקשות להיתרים שעומדות בקריטריונים יש כ-620 בקשות, ואילו מניתוח הנתונים והפניות לרשויות המקומיות עולה, כי מתוכן יש כ-194 היתרים פוטנציאליים שיכולים להיות מקודמים ברשות.

"אנחנו צוות גדול שמותאם לקלוט כמות נכבדה של בקשות להיתרים", אומר רוקח. "לכן החוק חוקק לפני שנה ורק עכשיו נכנס לתוקף; נערכנו לקראתו, אנחנו מוכנים, ובקרוב גם יועלה עמוד אינטרנט משלנו".

האם הכמות לא עלולה לבוא על חשבון איכות העבודה?

רוקח: "אני רוצה להדגיש: אין כאן לא הליך מקוצר ולא פטור, ואין שום שינוי מההליך החוקי שמתקיים ביום. היזם יצטרך לעשות בדיוק את אותם דברים שהוא אמור לעשות בוועדות המקומיות".

האם מדובר במהפך או בעוד אות מתה בספר החוקים?

פלדמן: "שאלה טובה. לדעתי מדובר ברפורמה דרמטית, אבל לא ברור עד כמה היא תהיה ישימה. אני מקווה שהרשויות ישתפרו בעקבות החוק הזה, אבל אנחנו מכירים את המצב היום, שבו רשויות לא אוהבות בנייה למגורים בשטחן, והן מוצאות את הדרכים להכביד על יזמים, והחוק הזה יכול להוות מוצא".

מהי המשמעות הכלכלית?

פלדמן: "זה יכול להיות עם משמעות מטורפת. תחשוב על מצב שבו יזם מקבל היתר בנייה אחרי חצי שנה, לעומת מצב שבו הוא מקבל אחרי שלוש שנים. זה חוסך לו את כל ההפרש בצורה של ליווי בנקאי, מאפשר לצאת למכירות פרי-סייל בהקדם, שכן הוא יודע שבקרוב יעלה על השטח, זה מוריד סיכון של אי-עמידה בלוחות זמנים לאכלוס הפרויקטים".

וכיצד מקבלים את החוק ברשויות המקומיות?

מהמרכז לשלטון מקומי לא התקבלה עד כה תגובה, אך מנכ"ל פורום ה-15, איתן אטיה, המייצג את הרשויות המקומיות החזקות ביותר, מגיב בחריפות. "החוק משקף תפיסה מעוותת של המציאות. אם תבדוק תמצא, שבכל העולם, הממשלות מפשירות עוד ועוד סמכויות לרשויות המקומיות, ורק במדינת ישראל הכיוון הפוך, והממשלה פועלת לצמצום סמכויות השלטון המקומי", הוא אומר.

"ממשלת ישראל לא מסוגלת לקדם וליזום שום דבר, שכן מהר מאוד משרד אחד מתנגש במשרד שני, והדברים נעצרים. מי שמאמין שהמנגנונים המגוחכים שמקימה הממשלה הם שיביאו לו גאולה, יורה לעצמו ברגל, ואני קורא ליזמים שלא להישען על משענת הקנה הרצוץ הזה. הם לא יוכלו בפועל לבנות שום דבר עם ההיתרים שיקבלו".

ומה לגבי הצורך של הוועדות המקומיות להתייעל?

"יעילות עבודת הוועדה מוכתבת על ידי יעילות מבקשי הבקשות, והאשמה על התמשכות התהליכים נמצאת ב-99% מהמקרים על מגישי הבקשות להיתר ולא על הבודקים. אם יעשו את הכול כנדרש - לא יהיה שום עיכוב".