לקראת עצירת תמ"א 38: עיריית ת"א מנסה להציל מאות פרויקטים

על רקע הדיון שנערך לאחרונה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו, ובו הוחלט רשמית כי תמ"א 38 בעיר תסתיים בסוף אוגוסט, מנסה כעת העירייה לאפשר לכמה שיותר פרויקטים של תמ"א להגיע לכדי סיום. העירייה מקדמת מול הוועדה הארצית לתכנון ובנייה מהלך שיאפשר גם למי שנמצא בראשיתו של תהליך הרישוי להמשיך ולהתקדם במסלול הרישוי. זאת בניגוד למצב כיום, שבו רק מי שהספיק להגיש בקשה להיתר לפני סיום תמ"א 38, יוכל להתקדם בו. 

● ברגע האחרון: האם הפוליטיקאים יאריכו את תוקף תמ"א 38? 
● הוועדה המקומית בתל אביב החליטה על סיום תמ"א 38 - אך הותירה פתח למי שפספס את הרכבת
● התוכנית שהביאה פי 3 היתרים מפינוי־בינוי מסתיימת. מה יקרה עכשיו?
● ראיון | לבכירה במשרד האוצר יש המלצה אחת לפני שקונים דירה

כמה פרויקטים בתל אביב־יפו יוכלו להמשיך בהליך לקבלת היתר במסגרת תמ"א 38, אם תתקבל בקשת העירייה מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה?

תמ"א 38 תסתיים באופן רשמי ב־29 באוגוסט, עוד פחות מחודש. עיריות שיספיקו להגיש תוכנית מחליפה לתמ"א 38 עד 1 באוגוסט, ייהנו מהארכתה של תמ"א 38 בשטחן עד מאי 2026. עיריות שלא הספיקו - ובהן תל אביב־יפו - נשארות למעשה ללא מסלול ממשי להתחדשות בניינית (התחדשות של בניין בודד).

העירייה, שמאז ומתמיד נחשבה למתנגדת קולנית של תמ"א 38, ציינה כי המלחמה והבחירות לרשויות המקומיות מנעו ממנה להספיק להכין בזמן את תוכניתה המחליפה, תא/5555. היא עדיין פועלת לגיבושה, אך בינתיים המשמעות ברורה: פרויקטים שקודמו במסלול תמ"א 38, אך לא הספיקו להגיע אל שלב הגשת הבקשה להיתר (שעד אליו חולפים חודשים וגם שנים לעתים), ייעצרו וירדו לטמיון. המקדמים אותם ייאלצו למעשה להתחיל את כל מסלול הקידום מההתחלה - והמשמעות היא נזק כלכלי, ליזמים ולדיירים, ונזק ביטחוני, בשל היעדר מיגון בבניינים הישנים. את זה מנסה העירייה למנוע.

יותר מ־300 תיקים עם "המלצה חיובית" ב־2023

מה שמבקשת העירייה כעת הוא לאפשר גם למי שבידו תיק מידע בתוקף - שלב מוקדם יחסית בתהליך הרישוי - ולא רק למי שהספיק להגיש בקשה להיתר, להמשיך בתהליך הוצאת ההיתר במסלול תמ"א 38. את בקשת הוועדה המקומית אמורה לאשר המועצה הארצית לתכנון ובנייה בדיון המתוכנן בשבוע הבא. אם תתקבל ההצעה, היא תיכנס לתוקף מייד.

ניתוח של נתוני מערכת TLV OPEN DATA של העירייה (שפותחה במסגרת יוזמה להנגשת שורה של מאגרי מידע לציבור), מעלה כי לאורך שנת 2023 הוגשו 332 בקשות לתיקי מידע עבור פרויקטים במסלול תמ"א 38. הגשת בקשה כזו היא השלב הראשון בתהליך הרישוי, בדרך לקבלת היתר בנייה.

מתוך כלל הבקשות שהוגשו אשתקד, ל־330 ניתנה המלצה חיובית - קרי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה המליצה לאשר את הבקשה, או את חלקה. בקשות אלו כוללות תכנון של בניית כ־2,045 יחידות דיור. בשנת 2024, עד לחודש הנוכחי, הוגשו 145 בקשות כאלו, ול־144 ניתנה המלצה חיובית. הן כוללות תכנון של עוד כ־1,200 יחידות דיור.

נסייג ונאמר: המלצה חיובית אינה התחייבות לאישור הבקשה, וגם לאחר אישורה אין כל הבטחה כי התכנון המבוקש הוא זה שיאושר בסופו של דבר בוועדה המקומית. כמו כן, ישנה עוד דרך לא קצרה משלב קבלת ההמלצה ועד לשלב שבו תיק המידע מקבל תוקף (ובכך נכנס תחת ההגדרה שמנסה העירייה לקדם כעת מול המועצה הארצית).

על כך מסביר עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז: "מי שרוצה שתיק המידע שלו יקבל תוקף, צריך להשלים את תנאי הסף שמציבה העירייה עד לסוף השנה. אלו תנאים טכניים, וכל אדריכל טוב יודע לעשות את זה - אבל לא מדובר במשהו פשוט.

"מי שחיכה עד עכשיו כדי להתחיל אותו, כנראה לא יספיק לעמוד בתנאי הסף בזמן שסוכם. מי שכבר החל אותו, וכבר הגיש מסמכים נדרשים, הוא ככל הנראה יעמוד בזמנים ויוכל להמשיך לתהליך קבלת ההיתר". 

 עמית גוטליב, יו''ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב והמרכז / צילום: זוהר שטרית

יש לציין כי תוקפו של תיק מידע "מחזיק" שנתיים, כך שגם תיקי מידע שקיבלו תוקף מאוגוסט 2022 והלאה יוכלו, כנראה, לחסות תחת הפתרון שמגבשת העירייה מול המועצה הארצית. ובכל זאת, יש לסייג שוב ולומר כי המספרים המתבססים על נתוני מערכת TLV OPEN DATA הם הערכות ראשוניות בלבד.

מעיריית תל אביב־יפו נמסר: "יש לזכור כי לא כל בקשת מידע מגיעה לידי הגשת בקשה להיתר. להערכתנו מדובר בעשרות רבות של בקשות שיוכלו ליהנות מהארכת האפשרויות להגשה".

לקראת המועד האחרון: מה קורה ביתר הערים?

כאמור, 1 באוגוסט הוא המועד האחרון להגשת תוכנית חלופית לתמ"א 38 מצד העיריות. הן אמורות להגישה לוועדה המחוזית, וזו תקדם אותה לקראת אישור. מי שהספיקה לעשות זאת תבטיח כי אפשר יהיה לקדם היתרים במסלול תמ"א 38 בתחומיה עד 18 במאי 2026. מי שלא תעשה זאת עד מחר, תישאר ללא תמ"א 38 בתחומיה החל בסוף אוגוסט.

מלבד תל אביב־יפו, גם בת ים, בני ברק ולוד לא צפויות להגיש תוכנית חלופית עד למועד האחרון. 15 ערים כבר הגישו תוכניות, שנמצאות בשלבי אישור שונים. רמלה הייתה הראשונה לאשר תוכנית כזו, והתוכניות בערים יבנה, רעננה, נהריה, אשדוד, כפר סבא, פתח תקווה, חדרה, קריית ביאליק, באר שבע, חיפה, ראשון לציון, בית שמש, רמת גן ואשקלון נמצאות בשלבים שונים לקראת אישור.