העיכובים במסירת דירות: מה צריך לדרוש בחוזה ומתי ניתן לבטל עסקה?

מאז פרוץ המלחמה מתמודדים רוכשי דירות עם עיכובים בבנייה ובמסירה של דירות. המחסור בעובדים, עלויות הבנייה המאמירות והחסמים להשלמת פרויקטים כתוצאה מהמלחמה מאיימים על העסקאות בענף. בעקבות זאת, עולות שאלות בקרב רוכשים לגבי האפשרות לתבוע את הקבלן, לקבל פיצויים ואף לבטל את העסקה. גלובס נדל"ן עושה סדר.

● UBS: הפגיעה הכלכלית בעקבות המלחמה עשויה לזלוג למחירי הדירות בת"א
● פסק הדין שמבקש לעודד יזמים לבנות דירות להשכרה

בימים אלה אני מחפש דירה לרכישה. אילו שאלות כדאי לי לשאול ואילו הגנות לדרוש מראש?

מומלץ לבצע שלוש בדיקות מרכזיות, כפי שמצביע עליהן עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני ממשרד מויאל מלאכי ושות'. הראשונה, האם התקבל היתר בנייה. אם התקבל היתר, עולה הוודאות לביצוע הפרויקט במסגרת לוחות הזמנים שסוכמו. אם עדיין לא התקבל היתר, יש לדרוש כי ההסכם ידרוש את קבלתו תוך תקופה מוגדרת כתנאי לרכישה (תנאי מתלה).

כך, אם עדיין לא התקבל היתר בתום אותה תקופה, הרוכש יוכל להודיע על ביטול הרכישה בלי לשלם פיצוי ליזם. במקרה כזה, הרוכש אף יהיה זכאי לקבל בחזרה את כל הסכומים ששילם עד כה ליזם.

הבדיקה השנייה היא האם קיים בנק או גוף פיננסי מלווה לפרויקט. גם במקרה זה, אם קיים כבר מלווה המשמעות היא יותר ודאות לרוכש. זאת, מכיוון שהיזם מחויב כלפי אותו מלווה להשלמת הפרויקט במועד.

המלווה גם מפקח על התקדמות הפרויקט ויכול לדרוש מהיזם להגביר את קצב העבודה או להאיץ את לוחות הזמנים. אם עדיין אין גורם מלווה, יש להתנות את הרכישה בכך שיהיה מלווה לפרויקט עד למועד מוגדר - בדומה לתנאי שהצבנו לגבי היתר הבנייה.

הבדיקה השלישית היא לגבי התקשרות עם קבלן מבצע. יש לוודא את האיתנות הפיננסית של הקבלן ולהתרשם מיכולתו לבצע את הפרויקט על סמך פרויקטים אחרים שביצע בעבר.

הבנייה או המסירה של הדירה מתעכבת בגלל המלחמה. האם יש לי זכות לתבוע או לקבל פיצוי?

עו"ד פרידמן ג'ובאני מסביר כי על פי חוק המכר (דירות) היזם רשאי לאחר במסירת הדירה לרוכש לתקופה בת 30 ימים בלי לשלם פיצויים. לאחר תקופה זו, ניתן עדיין לאחר במסירה בלי לשלם פיצויים אם האיחור נבע ממעשה או ממחדל של הרוכש או בגלל נסיבות שהיזם לא ידע ולא היה עליו לצפות.

כל איחור אחר מחויב בפיצוי מצד היזם בגובה דמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה של הדירה שרכשתי, וזאת החל ממועד המסירה החודשי ועד לחודש הרביעי לאיחור. החל מהחודש החמישי ועד לחודש ה־10 לאיחור, היזם מחוייב בתשלום דמי השכירות הללו בתוספת 25%, והחל מהחודש ה־11 לאיחור עולה התוספת ל־50%.

האם הקבלן רשאי לבטל את העסקה עקב המלחמה באמצעות סעיף "כוח עליון" או בדרך אחרת?

המצב המשפטי בנושא זה מורכב. לדברי עו"ד אלחנן פלור, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד AOi עבדי וקנין, בית המשפט העליון פסק כבר בשנות ה־80 כי מלחמה בישראל היא לעולם צפויה ולכן הקבלן לא יוכל לטעון לסיכול החוזה בגלל כוח עליון.

עם זאת, המסמך החשוב ביותר שעשוי להכריע בסוגיה הוא החוזה המסוים שנחתם בין הקבלן לבין רוכש הדירה, ולכן ייתכנו מקרים שבהם לשון החוזה תלמד כי יש לקבלן זכות לבטל את החוזה עקב המלחמה.

עו"ד פרידמן ג'ובאני מוסיף כי הממונה על חוק המכר עדיין לא קבע האם מלחמת חרבות ברזל היא אירוע המהווה כוח עליון לסיכול חוזה, כך שנכון להיום היזם יידרש לפצות בגין איחור הנובע מהמלחמה.

לדבריו, לנוכח המחסור בעובדים פלסטינים, בתי המשפט עשויים לבחון בפועל לגבי כל פרויקט עד כמה היו זמינים עבורו עובדים. עוד יש להביא בחשבון כי קבלנים רבים גייסו עובדים מהודו, מסין ומטורקיה, ועלויות ההעסקה שלהם העלו את עלות הבנייה.

האם אני רשאי לבטל את העסקה בגלל עיכוב בלתי סביר בבנייה או במסירה?

עו"ד פלור מסביר כי מועד המסירה הוא שיקול מרכזי ברכישת דירה, ולכן איחור בלתי סביר בבנייה או במסירה עשוי להיחשב להפרה יסודית של החוזה.

במקרה כזה, הרוכש יהיה זכאי לבטל את העסקה לפי דיני החוזים. עם זאת, לעתים כולל החוזה הספציפי שבין הקבלן לרוכש סעיף המתייחס לנושא במפורש וקובע מהו משך האיחור שיאפשר לרוכש לבטל את העסקה.

חתמתי על חוזה. האם כדאי להיערך לעיכובים בבנייה או במסירה והאם יש מה לעשות מראש?

בגלל חוסר הוודאות סביב המלחמה, יזמים נוטים כעת שלא להתחייב למועד ספציפי למסירה. לפי עו"ד פרידמן ג'ובאני, יזמים מעדיפים לנקוב במספר רב של חודשים, אשר ייספרו החל ממועד קבלת היתר בנייה או חתימת ההסכם, וזה יהיה מועד המסירה. כמובן שתמיד יש אפשרות ליזם להקדים את המסירה אם הדבר מתאפשר.

רצוי לכלול סעיף בהסכם המחייב את היזם להודיע לרוכש תוך זמן סביר לגבי עיכובים אפשריים, וחשוב שהרוכש יהיה תמיד עם אצבע על הדופק. בעיקר כדאי לדרוש בחוזה כמה שיותר עדכונים שוטפים מהיזם - לדוגמה, לגבי המועד לקבלת היתר בנייה, המועד לחתימת הסכם ליווי על ידי גוף פיננסי, המועד לקבלת צו תחילת עבודות לביצוע הפרויקט, סטטוס הבנייה והצפי למסירת הדירה.

מהן הזכויות שלי בפרויקט של התחדשות עירונית או של "מחיר למשתכן"?

רכישת דירה באחד הפרויקטים הללו זהה מבחינה חוזית לרכישה בפרויקט "רגיל", אומר עו"ד פלור. ולכן, איחור במסירת הדירה מעבר לפרק הזמן הקבוע בחוק יזכה את הרוכש בפיצויים, ואם האיחור הוא משמעותי, ייתכן שהוא אף יקנה לרוכש את הזכות לבטל את ההסכם.

בכל מקרה, מדגיש עו"ד פלור, גם אם אתם חושבים שיש לכם זכות לבטל את החוזה, החוק קובע כיצד בדיוק יש לעשות זאת, ולכן כדאי לקבל ייעוץ מקצועי לפני שמבטלים.