"אימת המשכירים": החברה שהפכה לכאב הראש של בעלי הדירות בברלין

דניאל (שם בדוי) עבר מישראל לברלין עם משפחתו לפני כשנתיים, ונתקל במצוקת הדירות החמורה של בירת גרמניה. בשל סך ההגירה החיובי לעיר, כישלון רפורמת השכירות של הממשלה הקודמת של העיר והעובדה שדירות רבות מוחזקות בחוזים ישנים על ידי דיירים ותיקים, קשה עד בלתי אפשרי למצוא דירה פנויה בבירת גרמניה, במיוחד למהגרים טריים.

● הבניין במרכז תל אביב שנרכש ב־46 מיליון שקל, והמחלוקת על מס הרכישה
● WSJ | קרנות סודיות, גירושים מרים והקרב על אחד הבתים הגדולים באמריקה

כאשר דירה כזו נמצאת או מפורסמת באתרי הנדל"ן, לרוב המחיר שדורשים המשכירים הוא אסטרונומי, או שהתורים לראות אותה משתרכים על פני מאות מטרים.

אז כדי למצוא דירה, דניאל ומשפחתו היו מוכנים לשלם כ־2,000 אירו לחודש (8,500 שקל) בעבור דירת שלושה חדרים - מחיר של כ־20 אירו למ"ר, בעוד המחיר הממוצע בברלין בשכונות המרכזיות עומד על כ־8.5 אירו בלבד.

המשפחה חתמה מרחוק על חוזה השכירות לדירה - 110 מ"ר בשכונה מרכזית - מול חברה ישראלית שלה פורטפוליו של אלפי נכסים ברחבי גרמניה וחברת הניהול המנהלת אותם. הדירה הייתה לא מרוהטת, עם חוזה פתוח כפי שמקובל בברלין, והמשפחה התמקמה בעיר, ושמחה כי הצליחה היכן שרבים נכשלים - למצוא דירה בבירת גרמניה.

כמה חודשים אחרי שעברו, קשרה המשפחה יחסי ידידות עם שכן ותיק, ששאל אותם כמה הם משלמים לחודש. כששמע את התשובה הוא נבהל ואמר כי הם משלמים "הרבה יותר מדי". בברלין יש פיקוח חוקי על מחירי הדירות: חוקים להגנת הדיירים שהממשלה המקומית והפדרלית חוקקו כדי להילחם בעליות המחירים. חוקים אלו אוסרים, בין היתר, להעלות את מחיר השכירות ביותר מ־10% מהמחיר המפוקח.

מחיר מ"ר בדירה נקבע לפי טבלה מפורטת, הכוללת עשרות פרמטרים כמו רוחב כיור, אופי הרצפה, מיקום הדירה, רעש מהרחוב ועוד, אבל אפילו טווח המקסימום רחוק מזה ששילמה המשפחה הישראלית. באופן כללי, מחירי השכירות נעים בין 6 אירו למ"ר לדירות ישנות ובלתי משופצות עם קמין פחם ושירותים במסדרון, לקרוב ל־12 אירו לדירות עם תקרות גבוהות, במיקום טוב, עם אמבטיה, חימום מרכזי ושיפוץ "לוקסוס". בכל מקרה, שכירות של 20 אירו למ"ר אינה חוקית.

"השכן אמר לנו שיש לנו שתי דרכים להוריד את השכר דירה: או ליצור קשר בעצמנו עם עורך דין שיפנה וידרוש זאת מהחברה המנהלת את הבניין, או ללכת לחברה בשם קוני (Conny)", מספר דניאל. קוני היא למעשה משרד "חצי משפטי" גרמני, שעובד יחד עם חברת עורכי דין, השולח מכתבים מאיימים לבעלי דירות שגובים מחירי שכירות מחוץ לחוק. "הייתי צריך להתגבר על משוכה תרבותית", נזכר השוכר הישראלי, "להתרגל לרעיון שיש לי זכויות, שאני לא עובר על החוק ושבעצם מי שגובה ממני 2,000 אירו הוא זה שעובר על החוק. זה לא היה קל".

בסופו של דבר הוא השתכנע, מילא טופס מקוון באתר של החברה שהעריך את סיכוייו, שלח את כל פרטי החוזה, ושלושה שבועות אחר כך קיבל מכתב מפתיע מחברת הניהול שלו.

"הם הודיעו לי ששכר הדירה שלי יופחת מהחודש הבא ל־900 אירו, לפי המיטשפיגל (אינדקס מחירי השכירות העירוני - א.א), ושהם העבירו לי לחשבון הבנק את ההפרש על כל זמן השכירות שעבר, פלוס ההתאמות הנדרשות בפיקדון", סיפר. בסך הכול היה מדובר ביותר מ־14 אלף אירו.

"החברות ובעלי הדירות עובדים ב'שיטת מצליח'. הם מנסים לתפוס את מי שמוכן לשלם הרבה ולא רוצה להסתבך או חושש מעימותים. אבל לנו זה היה קל", הוא אומר. דניאל ומשפחתו נהנים מהעובדה ששכר הדירה שלהם מעתה ועד שיחליטו לעזוב, אם בכלל, נחתך ביותר מחצי.

שני שלישים מהפיצוי הולך לחברה

קוני, לפי החוזה שחתם עליו, קיבלה יותר משני שלישים מהפיצוי הרטרואקטיבי. "הכול נסגר תוך שלושה שבועות, זה היה מדהים", הוא נזכר.

סיפורים מעין אלו הם הסיבה שהחברה, שלאחרונה עברה למשרדים גדולים יותר בבירת גרמניה, מצליחה בחודשים האחרונים למשוך יותר ויותר תשומת לב תקשורתית וציבורית. לדבריה, בעלי דירות רבים בבירת גרמניה מנצלים את חוסר הידיעה של מהגרים לברלין, במיוחד אם מדובר במי שמגיעים מחוץ למדינה ממדינות שבהן שוק השכירות שונה מהותית, ופשוט "עושקים" אותם על ידי שכר דירה גבוה מהרגיל.

לפי נתוני החברה, היא מצליחה לחסוך בממוצע כ־300 אירו לחוזה, אף שיש מקרים שבהם היא ממליצה שלא לשלוח מכתבים, משום ששכר הדירה הוגן, או שלבעל הדירה יש אפשרות חוקית לגבות שכר דירה גבוה.

יש לציין כי ישנה אפשרות להשכיר דירה בשכר דירה גבוה במקרים מסוימים, אם היא מרוהטת, אם מדובר בחוזה זמני אחרי שהושקעו בדירה כספים רבים, אם היא חדשה יחסית וכן לפי שורת כללים וחריגים שדורשים לרוב עורכי דין כדי לנסח חוזים שיגנו על בעלי הדירות מפני "התנחלות" של דיירים.

אבל חברות נדל"ן גדולות (כמו אדלר, היימשטאדן ודויטשווהנן), וביניהן חברות ישראליות שמכרו מאות דירות וכעת מנהלות אותן בעבור המשקיעים הישראלים, ממליצות לרוב להישמע לכללים, להשכיר לפי המחירים הקבועים בחוק.

רוב התיקים נסגרים מחוץ לבית המשפט

דניאל הלמר, מייסד החברה, אמר בראיון לעיתון מקומי כי רגע המפנה בעסקים היה לפני כשש שנים, כאשר בית המשפט העליון בגרמניה פסק כי חברות כמו שלו יכולות לייצג את הדיירים בפני בעלי הדירות. החברה מטפלת בכמה מאות בקשות מדי חודש, לפי נתונים שפרסמה. יש לה כ־60 עובדים ועוד כ־20 עורכי דין במשרד נפרד, המשתף איתה פעולה. בכל זמן נתון, מסר מנכ"ל החברה, היא מנהלת מספר חמש־ספרתי של תיקים.

לדבריו, בערך מחצית מהמקרים נסגרים בזריזות מחוץ לבית משפט, והחברה מדווחת על שיעור הצלחה של 90%. מי שמפסיד בהליך אינו נדרש לשלם שום דבר.

בכמה מקרים, עם זאת, דיירים שהשתמשו בחברה הופתעו לגלות שבעלי הבית שלהם נפגעו מהדרישה ודורשים את הדירה לשימוש עצמי, מה שמותר להם לפי החוק (אך החוק הגרמני גם מוודא שהדבר אכן קורה). אפשרות זו אולי קיימת לבעל דירה פרטי, אך לא לחברות ענק המחזיקות בדירות רבות.

יש מי שסבורים כי החברה גורפת הרבה יותר מדי רווחים ביחס לעבודה שהיא מבצעת, ושניתן להגיע לאותה תוצאה באמצעות עורכי דין הגובים עמלות קטנות יותר. יש גם מי שמפחדים להשתמש בה בשל הדאגה ליחסים עם בעל הדירה, ומוכנים לשלם שכר דירה גבוה רק כדי לקבל ביטחון שיוכלו להישאר בדירה ללא עימותים. בינתיים, החברה מפרסמת באגרסיביות ברשתות החברתיות, ודניאל מספר כי הוא ממליץ על השימוש בה לכל ישראלי שהוא פוגש, המשלם שכירות מוגזמת.

הלמר סבור כי הדבר היחיד שירתיע בעלי דירות מגביית מחירים גבוהים מהמותר הוא תיקון לחוק שיהפוך את הדרישה של שכר דירה גבוה לעבירה אדמיניסטרטיבית, שתטיל קנסות כספיים ואחריות אישית על המפרסמים. כרגע, אתרי הנדל"ן של ברלין מלאים במודעות לדירות שמחירי השכירות בהם רק מתחילים ב־20 אירו למ"ר ומאמירים להרבה יותר.

נכון לעכשיו, הממשלה הגרמנית האריכה את תוקף החוק האוסר להעלות את שכר הדירה באזורים בהם יש עליות מחירים חדשות (כמו רוב ברלין) ביותר מ־10% עד שנת 2029. כרגע היא עובדת על "סגירת הפרצות" של ההשכרה לטווח קצר או של דירות מרוהטות עם שירותי ניקוי במחירים גבוהים. גרמניה, נכון לעכשיו, היא עדיין מדינה שבה השוכרים מוגנים יותר מאשר במדינות אחרות, בוודאי בישראל.