הפקעות קרקע לתשתיות: המדינה משלמת "עשירית מהשווי של הקרקע"

רקע: לאחרונה החלה המדינה במבצע ההפקעות הגדול ביותר שיבוצע בישראל, לצורך הקמת המטרו בגוש דן, בעלות כוללת של כ־10 מיליארד שקל. לצורך הקמת שלושת קווי הרכבת התחתית, נדרש להפקיע נכסים בתת הקרקע ומעליה, לצורת בניית התחנות, פירי אוורור ומוסכי הרכבת המכונים דיפו.

● כמה זה מיליון שקל ל-30 שנה? המספרים שמאחורי המשכנתאות החדשות 
● שני שותפים מארה"ב רכשו 4 דירות יוקרה בירושלים. כמה הם שילמו? 

בפעימת ההפקעות הראשונה עבור המטרו נשלחו 11 אלף הודעות הפקעה לכ־900 נכסים, וסה"כ יישלחו כ־200 אלף מכתבי הפקעה. בפעימה הראשונה שיצאה לדרך מופקעים 2,300 דונם מתוך 11 אלף דונם שיופקעו לטובת הפרויקט.

לצד המטרו מופקעים בימים אלה שטחים נוספים לצורך מיזמי תשתית אחרים, בהם הרחבת כביש 4, הרחבת מסילות ברזל ועוד.

גובה הפיצוי: ישנם מקרים שבהם הפיצוי נמוך עד כדי עשירית משוויה של הקרקע בשוק החופשי, כך טוענים עורכי הדין צבי שוב (מומחה לתכנון ובנייה) ועו"ד רונית אלפר (לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז). השניים אף שלחו לשר האוצר מכתב בעניין.

עוה"ד אלפר ושוב טוענים שהגופים המפקיעים נוהגים לאחרונה לחשב את הפיצוי בהתאם לשוויה של הקרקע בייעודה הציבורי החדש, ונוטים פחות לפצות בהתאם לשוויה המלא כפי שהיה ערב אישור התוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. "פערי השווי הם אדירים ועלולים להגיע כדי משוויה עשירית של הקרקע בשוק החופשי", כתבו לשר האוצר.

 עו''ד רונית אלפר, מומחית לתכנון ובנייה / צילום: רז רוגובסקי

עו"ד שוב מציג כמה דוגמאות להפקעות שבהן פערים משמעותיים בפיצוי ביחס לשווי השוק: "בכביש 4, בהפקעות של שטח חקלאי, השמאית המכריעה יעל הרון קבעה שווי מלא לדונם על סכום של 400 אלף שקל. עמדת נתיבי ישראל, הגוף שמפקיע, קבעה סכום פיצוי של 30 אלף שקל לדונם". לדברי שוב, בעבודות ההרחבה של כביש 5 הפקעות הפיצוי עמדו על סכום של עד 60 אלף שקל לדונם, כשבפועל שווי השוק הוא 300 אלף שקל לדונם.

שוב ואלפר חוששים שגם בהפקעות המטרו, המספרים יהיו נמוכים למדי. "אותם סדרי גודל ייקבעו גם באזורי הדיפו של המטרו הצפויים לתת כמה עשרות אלפי שקלים לדונם בלבד", אומר עו"ד שוב.

 עו''ד צבי שוב / צילום: איל יצהר

התמשכות ההליכים

לטענתם, אחת הסיבות לפיצוי הנמוך היא התהליך הדו שלבי לפיצוי (שנקבע לפני שנים בהלכה משפטית): בשלב הראשון בעל הקרקע זכאי לפיצוי כתוצאה משינוי ייעודה, ועל כך יוכל להגיש תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין ירידת ערך הקרקע. בשלב השני, בעת ההפקעה עצמה ("נטילת החזקה") יוכל לתבוע בגין יתרת שווי הקרקע, בהתאם לייעודה הציבורי. כלומר, על מנת להפקיע קרקע יש לשנות תחילה את ייעודה לייעוד ציבורי שלשמו נועדה ההפקעה בדרך כלל

"נוצר מצב שבמקום להקל על בעל הקרקע ולהעניק את מלוא הפיצוי בגין ההפקעה, בעלי הקרקעות נגררים להליכים משפטיים ארוכים וסבוכים, משך שנים רבות ולעתים אף עשרות בשנים, אל מול גופים שונים בעלי אינטרסים שונים, שבסופם גם לא יקבל פיצוי בהתאם לשווי השוק".

במכתבם הם מציעים תיקון חקיקה ואף טיוטת נוסח שיאפשר שני מסלולי תביעת פיצוי להפקעה - האחד הדו שלבי הקיים היום, ומסלול שני שיאפשר לאחד את תביעת הפיצויים בגין הפגיעה עקב שינוי התוכנית עם התביעה בעת ההפקעה ויתאפשר בתוך שלוש שנים ממועד אישור התוכנית הפוגעת.

תוספת פיצוי לדיפו

אחת המטרות שלטובתן יופקע שטח למערכת המטרו היא הקמת דיפו - המוסך התפעולי של הרכבת. במדינה מתכננים לפתח חלק ממתקני הדיפו ולבנות מעליהם מבני מגורים ומסחר.

בשבוע שעבר פרסמה כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, חוות דעת, במסגרת עתירה שהוגשה בגין הפקעות לטובת הקמת מרכזי הדיפו בראשל"צ. בעלי הקרקע טענו כי למדינה מותר להפקיע קרקעות לצרכי ציבור בלבד - ואם היא רוצה לבנות מגורים ומסחר מעל הדיפו עליה לרכוש מהם את הקרקע.

בחוק המטרו נקבע כי שטחי הבנייה לפיתוח המיועדים לצרכים סחירים יוקנו למדינה והיא תוכל לממש אותם בעצמה ובלבד שתהיה לבעלי הקרקע אפשרות במועד ההפקעה להתאגד ולממש את הבנייה בעצמם. עוד נקבע כי אם לא הצליחו הבעלים להתאגד לצורך המימוש והמדינה תמכור את הקרקע, היא תשלם להם פיצוי נוסף בגובה 70% מהתקבולים שתקבל משיווק הקרקע - אולם בניכוי הוצאות כמו הקמת התקרה של הדיפו אשר מהווה "קרקע" לפרויקט שמעל. לפיכך, קבעה יוליס בחוות דעתה כי בעלי הקרקע באזור הדיפו יזכו לפיצוי מוגדל - אולם כאמור ינוכו ממנו הוצאות.

מנת"ע נמסר: "נת"ע פועלת בהתאם לדין ולהנחיות משרדי הממשלה".

מחברת נת"י לא נמסרה תגובה.