בשורה ליזמים: בית המשפט הרחיב את מעגל הזכאים ליזום תוכנית במקרקעין

הכותבת היא ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי ושות'

סעיף 61א לחוק התכנון והבנייה קובע מי רשאי ליזום תוכנית. לגבי "יזמים פרטיים" קובע הסעיף כי "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע" רשאי לקדם תוכנית.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים, קובע כי גם בעל זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) רשאי ליזום תוכנית במקרקעין, ועל הדרך יוצק פרשנות מרחיבה להגדרה מי רשאי לקדם תוכנית על מקרקעין.

● סכסוך הדיירים שחושף את הזמר שירוויח מיליונים מהתמ"א בכיכר המדינה
● המכירות עלו, אבל שוק הדיור עדיין מדשדש. ובאיזו עיר נמכרו הכי הרבה דירות? 

העתירה הוגשה על־ידי חברת רדיו א־שמס בע"מ נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה - מחוז חיפה ונגד החברות שנהב אר מוזיאון חיפה ואח' (מוזיאון חיפה).

זכויות הבעלות במקרקעין נשוא העתירה רשומות בטאבו ע"ש רשות הפיתוח. בעבר הן הוחכרו המקרקעין לחברת דואר ישראל (כ־80%) ולבזק (כ־20%), כאשר בין החברות נחתם "הסכם הפרדה", לפיו לכל צד יוקצה חלק יחודי במקרקעין.

בהמשך, זכויות דואר ישראל נמכרו לרדיו א־שמס, וזכויות בזק נמכרו למוזיאון חיפה, אך לא נרשמו בטאבו, ולמעשה היו רשומות ברשות מקרקעי ישראל בלבד. הקונות נכנסו בנעלי המוכרות גם ב"הסכם ההפרדה".

לימים ביקש מוזיאון חיפה לקדם על שטחו תוכנית לשינוי יעוד ולהקמת "מגדל המוזיאון", ובו 20 קומות מגורים, מעל קומות משרדים ומסחר.

רדיו א־שמס התנגד לקידומה של התוכנית ופנה לוועדה המקומית חיפה בדרישה שלא לדון בתוכנית, מאחר שמוזיאון חיפה אינו רשאי לקדם תוכנית על המקרקעין.

רדיו א־שמס טען כי "בעל קרקע" על־פי סעיף 61א(ב) הוא מי שיש לו זכות בטאבו, ומאחר שזכות החכירה של מוזיאון חיפה אינה רשומה, הוא אינו רשאי לקדם תוכנית. בנוסף טען רדיו א־שמס כי מוזיאון חיפה אף אינו עונה על ההגדרה של "מי שיש לו עניין בקרקע", שכן אינו עומד בתנאים הקבועים בחוק להגדרה זו.

פרשנות מרחיבה

משפניותיו לא נענו, הגיש רדיו א־שמס עתירה לבית המשפט המחוזי, שבמרכזה נידונה השאלה - האם רשאי מוזיאון חיפה, בעל זכויות חכירה שאינן רשומות בטאבו, לקדם את התוכנית.

המחוזי דחה את עתירת רדיו א־שמס וקבע כי מוזיאון חיפה רשאי לקדם תוכנית במקרקעין, תוך שהוא יוצק פרשנות מרחיבה לסעיף 61א לחוק התכנון והבנייה, המגדיר מי רשאי ליזום תוכנית.

כך, המחוזי קבע כי גם חוכר לדורות נכלל בהגדרת "בעל קרקע" הרשאי לקדם תוכנית, ובנוסף סעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבנייה מרחיב את ההגדרה גם לחוכר לדורות שאינו רשום בטאבו.

למעלה מן הצורך, בית המשפט מבהיר כי החוק מאפשר ייזום תוכנית גם על־ידי מי שאינו "בעל קרקע", ובתנאי שיש לו "זיקה" מספקת לקרקע המצדיקה את הענקת הזכות ליזום הליך תכנוני.

בית המשפט קובע כי הגדרת "בעל עניין בקרקע" בסעיף 61א(ב1) לחוק התכנון והבנייה אינה קונקלוסיבית. והזיקה המצדיקה מתן זכות ליזום הליך תכנוני עשויה להימצא גם מחוץ להוראות המפורטות שבסעיף 61א(ב1) לחוק, ובתנאי שהיוזם ייחשב כבעל עניין בקרקע על־פי פרשנות כללית של המושג.

בכך נוקט בית המשפט בפסק דינו גישה המרחיבה את מעגל הזכאים ליזום תוכנית גם לגורמים שאינם בעלי זכויות קנייניות או חוזיות בכל המקרקעין מושא התוכנית, ופותח פתח ליוזמות תכנוניות בקרב יזמים.

גישתו של המחוזי להרחבת זכות היזום מקדמת את מימוש הזכויות במקרקעין, באספקט התכנוני, ובכך עשויה לתרום להסרת חסמים במימוש זכויות אלה גם במישור הקנייני, עם אישורה של התוכנית אשר מאפשרת מימוש הזכויות.

עת"מ 29468-08-23