יוון, פורטוגל או קפריסין: איפה המחירים כבר הגיעו לשיא והיכן יש עוד פוטנציאל לעליות

כבר יותר מ־20 שנה משודרת בערוץ 4 הבריטי סדרת הדוקו A PLACE IN THE SUN, שבמסגרתה זוגות בריטיים מחפשים לעצמם בתי נופש בחו"ל, בעיקר במדינות הים התיכון.

אמנם זוהי סדרת לייף סטייל, אבל יש בה לקח חשוב לישראלים שמחפשים עכשיו יעדי השקעה: הרבה לפני שישראלים "גילו" את ארצות הים התיכון כיעד להשקעות נדל"ן, אלפים רבים מגוש האירו גילו אותן והפכו אותן לפופולריות.

● טור סופ"ש | שעתם של הספקולנטים: תסתכלו על הביטקוין, מחירי הדירות ושווי המשרדים
● מציעים לכם דירה להשקעה בחו"ל ב-200 אלף אירו? כמה היא באמת תעלה לכם
● עד 40% ביוון: חושבים לקנות נדל"ן בחו"ל? קחו בחשבון גם את מיסי הירושה במדינה

במילים אחרות, הגל הנוכחי של ישראלים שקונים נדל"ן ביוון, בקפריסין ובפורטוגל אינו הראשון "לגלות" את ארצות הים התיכון, והשאלה לאן יגיעו המחירים.

לפיכך, גם אם רכישת הדירות מבוצעת לצורך שימוש עצמי, כדירות נופש או אולי כ"דירות מקלט" שמשמשות ישראלים בתקופה הקשה הזו - הרכישות אינן ייחודיות, ולכן רמת הסיכון שלהן גבוהה יחסית.

אלפי ישראלים השקיעו, או לפחות מביעים עניין בנכסים במקומות הללו, שמתאפיינים בעיקר במחירים נמוכים. אולם עד כמה טובות השקעות בנכסי מגורים ביעדים ים תיכוניים כמו קפריסין, פורטוגל או יוון? סקירות שערכו באחרונה כמה גופים כלכליים גדולים מעוררות סימני שאלה אודות כדאיות רכישת נכסים במקומות הללו, גם אם לא לצרכי השקעה.

הנה כמה דוגמאות לבדיקות מאקרו כלכליות על ענפי הנדל"ן שנערכו באחרונה ע"י מוסדות כלכליים מכובדים, שצריכות לעמוד כחלק מבסיס קבלת ההחלטות שלכם.

יוון: קרן המטבע מזהירה, "נכנסת לבועה"

על פי הבנק המרכזי של יוון, בשבע השנים האחרונות עלו מחירי הדירות הממוצעים במדינה הזו בכ־50%, וזאת אחרי ירידות של כ־40% שנרשמו שם בין 2008 ל־2017, בעקבות המשבר הכלכלי החמור שפקד את המדינה.

על פי אתר Global Property guide, קצב עליית המחירים השנתי ביוון מוסיף להיות גבוה גם ב־2024, אך ירד מ־15% בשנה שעברה ל־9%; כלומר עליות המחירים עדיין גבוהות מאוד, אך במגמת התמתנות.

הבנק המרכזי של יוון מצא כי בסלוניקי נרשמה העלייה השנתית הגבוהה ביותר של מחירי דירות - 12.1% בין הרבעון השני של 2023 לרבעון השני של השנה; באתונה היא הגיעה ל־9.1%, בערים אחרות ל־7.3% ואילו באזורים אחרים ביוון היא הגיעה ל־10.4%.

עוד נמצא, כי מחירי הדירות החדשות ביוון עלו ב־10.7% בעוד שמחירי דירות יד שנייה עלו ב־8.3%.

האם העליות בשוק היווני נראות סבירות? קרן המטבע הבינלאומית סבורה שהן גבוהות מדי. בדוח שלה על הנדל"ן היווני מתחילת השנה ציינה הקרן כי נראה ששוק הנדל"ן היווני נכנס למה שמכונה "טריטוריית בועה", לאחר ראלי העליות בן שש השנים שהחל ב־2017.

להערכת הקרן, עליות המחירים בתקופה האחרונה נבעו גם מביקושי נדל"ן שמגיעים מתושבי חוץ שהגדילו משמעותית את השקעותיהם בשוק הנדל"ן. זאת, במידה רבה עקב "ויזת הזהב" שיועדה למשקיעי נדל"ן לרכישת נכסים במחירים מינימליים של רבע מיליון אירו. ויזה זו מאפשרת לאוחזים בה להתגורר ביוון למשך פרק זמן ארוך, ולהנות מהטבות משמעותיות, שלא ניתנות לתיירים רגילים.

באחרונה החמירה יוון את תנאי קבלת ויזה הזהב, אך עדיין נשאלת השאלה, מה קורה בשוק הנדל"ן שם, באילו מקומות המחירים עלו בצורה לא סבירה, וכיצד מתנהלים היחסים בין ביקושים להיצעים בכל אחד מהמקומות.

משקיעים זרים יכולים להסביר חלקית גם את העליות הגדולות יותר במחירי הדירות החדשות מאשר בדירות יד שנייה.

פורטוגל: עליית המחירים הגבוהה ביותר מ־18 מדינות

סוכנות הדירוג Morningstar DBRS מצאה בדוח שפרסמה בתחילת השנה, כי מחירי הדיור בפורטוגל עלו בין הרבעון האחרון של 2018 לרבעון השלישי של 2023 ב־60% - העלייה הגבוהה ביותר מבין 18 מדינות שהסוכנות בדקה. עם זאת, הסוכנות מציינת כי ככל הנראה אין מדובר בבועה, אלא "רק" במחירים שהגיעו לשיא. השאלה אם זה צריך לנחם במשהו משקיע שמעוניין לרכוש לעצמו דירה בימים אלה, ומן הסתם ציפה לעליות מחירים נוספות.

מחקר של CaixaBank מחודש מאי האחרון, מצא שאזור ליסבון רבתי מרכז 18% מהעסקאות במדינה, וכי 23% מהרוכשים באזור זה הם זרים - בראש הרשימה אמריקאים ואחריהם צרפתים ובריטים.

סוכנות הדירוג ציינה עוד כי במדינות נוספות שהיא ניתחה מחירי דירות הגיעו לשיא. בין המדינות שצוינו בדוח נמצאות יוון (שוב), בלגיה, ספרד ואיטליה, וגם בשוויץ מחירי הדיור נמצאים בשיא של כל הזמנים. כמה מהקונים הזרים מודעים מראש לשוק שאליו הם נכנסים?

קפריסין: אינדיקטורים להאטה בשוק הנדל"ן

כמה נתונים שיכולים לעניין משקיעים פורסמו לפני כשלושה חודשים על ידי הבנק המרכזי של קפריסין.

ביולי פרסם הבנק דוח מרתק על שוק הנדל"ן המקומי, שמתבסס על נתוני הרבעון הראשון של השנה. מתברר כי עליות המחירים השנתיות של הדירות באי הגיעו ברבעון הראשון של השנה לכ־14%.

על פי הדוח, אינדיקטורים שונים מורים כי שוק הנדל"ן הקפריסאי נמצא בהאטה. מספר העסקאות גדל באיטיות, במקביל לגידול בהיצע נכסים למגורים להשכרה ולמכירה, עלייה בריביות המשכנתאות לדיור וירידה בעלויות בנייה.

המחוז המוביל בעליית מחירי הדירות הוא פאפוס, שבו המחירים עלו בין סוף 2020 לרבעון הראשון של 2024 ב־51%, אחריו לימסול, שמחירי הדירות בה עלו ב־39%, לרנקה עם עלייה של 38%, פמגוסטה ב־33% ואילו מחירי הדירות בניקוסיה עלו בתקופה הזו ב־14%.

שוב ניכרת השפעת משקיעי החוץ על מחירי הדירות במקומות פופולריים. מנתוני הבנק המרכזי של קפריסין עולה כי השוק הקפריסאי, שבו ברבעון הראשון של השנה בוצעו 3,600 עסקאות - רווי בתושבי חוץ. לייתר דיוק - 40% מהשוק הזה הם תושבי חוץ ומרביתם לא מגיעים מגוש האירו.

ויש מקומות שבהם תושבי החוץ ממש שולטים בשוק הדירות: 63% מרוכשי הדירות ברבעון הראשון בפאפוס, 50% מהרוכשים בפמגוסטה, 46% בלרנקה, 37% בלימסול ו־17% בניקוסיה. ניכרת ההלימה בין המקומות שבהם הם פועלים לבין ממדי עליות המחירים ומשקיע פוטנציאלי חייב להביא את הדברים בחשבון.

נקודות למחשבה: האם יהיו קונים לדירות בעת המימוש

האם במדינות הללו, שכה אהודות על המשקיעים הישראלים בתקופה האחרונה, נוצרות מלכודות למשקיעי נדל"ן? גלי השקעות כאלה באים והולכים ועמם גם המחירים משתנים בצורה פרועה. השאלה שמשקיע ישראלי יצטרך לבדוק היא האם ניתן יהיה בעתיד למכור את הדירות הללו גם לתושבים מקומיים, או שיתברר שהן אינן מתאימות לצרכים שלהם, או שמחיריהן אינם תואמים את השוק המקומי. משקיע ישראלי צריך גם להביא בחשבון שקנייה של נכס באירופה נעשית באירו, כך שהוא חשוף גם לשער המטבע.

כל מה שכתבנו אין משמעו שלא כדאי להשקיע במקומות הללו, או שבהכרח שוקי הנדל"ן שלהם עתידים לקרוס. זה בא להצביע על נקודות מעוררות סימני שאלה. האתרים הבינלאומיים שמופנים למשקיעי חוץ מעדיפים להדגיש את עליות המחירים הנאות שנרשמו במדינות עד כה, אבל בסופו של דבר - העליות העתידיות הן הדבר שצריך לעמוד בפני המשקיע הנוכחי.

לסיום, השוואה שערכנו בין מדדי מחירי הדירות השונים במדינות שסקרנו, לבין זה של ישראל, העלתה שהשקעה בנכס בישראל בשנים האחרונות הניבה למשקיעים תשואות יפות גם ביחס למקומות ההם.

ההבדלים, כמובן, הם מחירי הדירות, שבקפריסין, בפורטוגל וביוון נמוכים באופן משמעותי מזה שבישראל, ומאפשרים גם למשקיעים עם פחות כסף להיכנס להשקעה.

אבל בעוד שמחיר נמוך מקל מאוד על מימוש עסקה - הוא אינו ערובה להצלחת ההשקעה.