ירידה חדה במספר הדירות שנמכרות. ואיזו עיר הובילה בעסקאות?

מבצעי המימון של היזמים כבר לא ממריצים את השוק, ומספר העסקאות בו נמצא בירידה זה חמישה חודשים ברציפות. בחמשת החודשים האחרונים נרשמו בנתוני המגמה של רכישת הדירות החדשות ירידות רצופות בשיעור כולל של 9%, בעוד שבסך הכל נרשמה ירידה של 11% בנתוני המגמה של מספר העסקאות. כך עולה מנתוני הלמ"ס על עסקאות בדירות לחודש אוקטובר. 

● ירושלים ממשיכה לקחת את הבכורה הן במכירת דירות חדשות
● נתונים חדשים חושפים: ירידה במחיר הממוצע של דירות ללא ממ"ד 

מה אומרים הנתונים?

בחודש זה נמכרו 5,100 דירות. אמנם מדובר במספר כפול מזה שנרכשו באוקטובר 2023, ואולם באוקטובר ההוא פרצה המלחמה, כך שאין טעם להשוות. באוקטובר האחרון חלו חגי תשרי, כך שמספר העסקאות הנמוך לא הפתיע. ואולם העובדה, שבספטמבר שנה שעברה, שבו נפלו רוב חגי תשרי של שנה שעברה נמכרו כ-5,800 דירות, כך שהנתונים נמוכים גם בהתחשב בחגים. 

איזה מגזר מוביל את הירידות?

אם ניקח פרספקטיבת זמן ארוכה מעט יותר מאשר זו של חודש אוקטובר, המצב ברור לגמרי: בין החודשים מאי-יולי לאוגוסט-אוקטובר נרשמה ירידה של כ-20% במספר הדירות החדשות שנרכשו ושל 18% בדירות יד שנייה, כלומר מגזר הדירות החדשות מוביל קצת. ואולם אם נבחן את נתוני המגמה נראה כי בחודשים האחרונים נרשמת מגמה של ירידה חודשית של 2% במספר העסקאות בדירות חדשות, אך עלייה ממוצעת של 2.6% במספר הדירות יד שנייה שנמכרות.

מהן הערים המובילות את שוק הדירות?

כמו שנמדד בחודשים האחרונים - ירושלים ממשיכה לקחת את הבכורה הן במכירת דירות חדשות והן בדירות יד שנייה. בסך הכל נמכרו בעיר בחודשים אוגוסט-אוקטובר 1,606 דירות, מהן 52% דירות יד שנייה; אחריה מגיעה תל אביב שבה נמכרו בחודשים אלה 1,181 דירות, מתוכן 59% דירות חדשות; במקום השלישי נמצאת חיפה, שבה נמכרו 1,165 דירות, מתוכן 71% דירות יד שנייה ובמקום הרביעי מצויה באר שבע, עם סך של 944 דירות שנמכרו במהלך שלושת החודשים הללו, מהן 76% דירות יד שנייה. 

אל רשימת הערים המובילות ברכישת דירות חדשות נוספו גם אופקים, שבה נמכרו 575 דירות ונתיבות שבה נמכרו 318 דירות. שתי הערים מצויות זה זמן בצמרת הבנייה ומכירת הדירות החדשות בישראל, ומבחינה מסוימת הן מחליפות את אשקלון, שבה קצב העסקאות בדירות חדשות מעט הואט, יחסית לעבר. 

ומה עם היצע הדירות?

נותר ברמת השיא של 70 אלף דירות חדשות לא מכורות, שמאפיינת אותו בכל התקופה האחרונה. בשנה האחרונה נרשם גידול של 13%, שיכול להסביר במידה רבה את מבצעי המימון הקבלניים 20/80 או 10/90 ודומיהם. קצב הבנייה כיום הוא עדיין מהיר, ונובע מכך, שדירות שמקבלות היום היתרי בנייה הן יוזמות מלפני 3-2 שנים, כשמצב השוק היה טוב בהרבה.

התוצאה, קצב הבנייה מהיר בהרבה מקצב מכירת הדירות, והיזמים והבנקים המלווים אותם מחפשים לעצמם כל דרך שיווקית אפשרית, כדי להפטר מהמלאי הזה.

עד כמה המלאי גדול?

לפי קצב רכישת הדירות במהלך 2024, מלאי הדירות הנוכחי מספיק לשנתיים, וזה מעיד עד כמה היזמים בבעיות. כמובן שיש מקומות שבהם הבנייה מועטה יחסית והדירות החדשות נחטפות במהירות, ואולם עדיין הממוצע הארצי גבוה מאוד, ובממוצע דירה צריכה להישאר על המדף כמעט 20 חודשים בטרם תימכר, עדות למצב השוק הקשה. 

כיצד ההיצע מפוזר גיאוגרפית?

כשני שלישים ממנו מרוכז בערים הגדולות ובראשם תל אביב, שבה כ-8,600 דירות חדשות לא מכורות. אחריה ירושלים (6,200 דירות), בת ים (4,200 דירות) ונתניה (3,600 דירות). 

ואכן, על פי נתוני המגמה, קצב רכישת הדירות נמצא בירידה, ואם היו מקזזים את הדירות המסובסדות במסגרת תוכניות מחיר למשתכן למיניהן, הירידה הייתה ככל הנראה חדה אף יותר. 

מה המסקנה מכל זה?

2024 עומדת להסתיים כשנה נדל"נית חלשה מאוד, שבה היזמים ניסו להנשים את השוק באמצעות מבצעי המימון. במחצית השנייה של השנה שעברה ובזו הראשונה של השנה הנוכחית, המבצעים אכן עוררו את השוק במידה משמעותית, אך בחודשים האחרונים נראה שהאוויר יוצא מבלון המבצעים הללו, שמצד אחד סופגים ביקורת רבה על הסיכונים הפיננסיים הכלולים בהם ומצד שני האטרקטיביות שלהם פוחתת ומספר העסקאות יורד.