שוק השכירות המוסדית לטווח ארוך, קרי שכירות לטווח ארוך המקודמת על ידי הממשלה, תופס במדינות ה־OECD נתח של 10%־20% משוק השכירות. במונחי שוק השכירות הישראלי, אשר בו כ־800 אלף יחידות דיור (יח"ד), מדובר על 100־160 אלף יח"ד. בפועל, שוק השכירות המוסדי בישראל מציע כיום קצת יותר מ־5,000 יח"ד מאוכלסות, ועוד כ־15 אלף בבנייה. 20 אלף יח"ד בסך הכול, שמהוות 3% משוק השכירות, וגם זה רק כאשר מעגלים את המספרים בנדיבות כלפי מעלה. זהו הנתון בתום עשור לפעילותה של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שהוקמה כדי לשנות את המציאות בכיוון הזה.
● מי צפופה יותר: פלורנטין או בני ברק? התשובה לא כל כך פשוטה
● הארנונה מזנקת בכל הארץ ב-5.29% - אבל בתל אביב זה יותר מכפול
ב־2013 התקבלו שתי החלטות ממשלה, 770 ו־796, להקמת חברת "דירה להשכיר" אשר מטרתה "לסייע למאמצי הממשלה בפיתוח שוק השכירות המוסדית". בפועל, החברה הוקמה ב־2014. עד היום החברה לא הצליחה להביא לשינוי ממשי בתחום, ואף שהשנים האחרונות היו טובות יותר, השורה התחתונה מובהקת: תחום השכירות ארוכת הטווח המוסדית רחוק מאוד מהמקום שבו מקבלי ההחלטות היו רוצים לראות אותו.
הנתונים: ממוצע של כ־1,500יחידות דיור בשנה
עד ל־2020 מדי שנה הוצעו במכרזים רק כ־1,000 יח"ד, וכמה מאות שווקו בהצלחה. התפנית התרחשה ב־2021, שהביאה לקפיצת מדרגה לאלפי שיווקים מוצלחים: 4,902 יח"ד באותה שנה, 4,402 ב־2022 ו־2,081 ב־2023. בשנה הנוכחית, שטרם הסתיימה, שווקו בהצלחה 474 יח"ד להשכרה ארוכת טווח, אך גורם בכיר בתחום שאיתו שוחחנו מעריך שהמספר עשוי לגדול.
"עיקר המכרזים ייסגרו בסוף השנה, או בתחילת 2025", אומר אותו גורם, "מצב המאפיין באופן כללי את השיווקים של המדינה".
השינוי שהחל ב־2021, אומרים בענף, הגיע בשל שינוי מדיניות: "זה עניין של מדיניות שר: כחלון דחף בתקופתו בעיקר למחיר למשתכן, וכשנכנס זאב אלקין למשרד הבינוי והשיכון, והחברה עברה תחת אחריותו, נרשמה עלייה משמעותית, למספרים שלא נראו לפני כן".
ובכל זאת, המספרים נותרו נמוכים: גם השנים שבהן המספרים היו גדולים יחסית לא תרמו משמעותית לשינוי התמונה, ועל פי נתוני הדוחות הכספיים של ישראל ל־2023, בתוספת נתוני אתר רמ"י ל־2024, נסגרו עד לכתיבת שורות אלו כ־80 מכרזים לשכירות ארוכת טווח מתחילת פעילתה של "דירה להשכיר", שבהם שווקו 16,259 יח"ד. במילים אחרות, במהלך עשור לקיומה של החברה, שווקו בהצלחה רק קצת יותר מ־1,600 יח"ד בממוצע לשנה.
מנכ"לית חברת דירה להשכיר, ענבל דוד: "קצב השיווקים הוא פונקציה של היצע קיים וכן של מדיניות ממשלתית, אשר בארבע השנים האחרונות הביאה לכך שקצב השיווקים התגבר משמעותית. בהיבט של הגדלת ההיצע הכלי המשמעותי הוא תכנון סטטוטורי: נכון להיום חברת דירה להשכיר מתכננת כ־110 אלף יח"ד, מתוכן יותר מ־41 אלף יח"ד להשכרה ארוכת טווח".
הבעיה היא שכמובן לא הכול תלוי ב"דירה להשכיר", אפילו אם היא מקדמת את התכנון בעצמה. דוגמה לכך ניתנה ממש השבוע. מינהל התכנון הודיע כי אושרה תוכנית להשכרה לטווח ארוך ביישוב ג'סר א זרקא, הכוללת 1,250 דירות ועוד שטחי תעסוקה. היצע הדירות להשכרה ביישובים הערביים הוא כמעט אפסי, אולם מימוש התוכנית הזו תלוי בהסטת כביש 2 מזרחה - דבר שאינו מתוקצב בכלל כרגע.
בעבר, בריאיון לגלובס המחישה דוד את המרחק בין המצב בשטח לבין המטרות של החברה, ושל הממשלה ככלל, בנוגע לשוק השכירות ארוכת הטווח: "כדי לייצר אמירה, השפעה וסטנדרטיזציה בשוק הזה, צריך שהשכירות המוסדית תהיה 15% לפחות. יעד של 10,000 יח"ד משווקות בשנה - לא רק השנה אלא בכל אחת מהשנים הבאות - הוא הכרח מבחינתי". נדגיש כי הכוונה כאן בהגדרה "יח"ד משווקות" היא מספר היח"ד שהוצע לשיווק במכרזים לשכירות ארוכת טווח בכל שנה, ולא מספר היח"ד ששווקו בהצלחה.
האתגרים: 10,000 יח"דבשנה נראות רחוקות
בשורה התחתונה, גם השיווק היה עד היום רחוק מהשאיפות של מקבלי ההחלטות. אפילו בשנים הטובות, קרי בין 2021 ל־2023, לא הצליחה החברה להגיע ליעד של 10,000 יח"ד בשנה, והמספר הגבוה ביותר שנרשם היה 6,500 יח"ד שיצאו לשיווק בשנה אחת - גבוה משמעותית משנים קודמות, אך לא קרוב ליעד.
בהקשר זה נציין כי לא בכל שנה קבעה הממשלה יעדים מסודרים לשוק השכירות המוסדי, ובכך אולי אותתה כי ההגעה ליעד היא לא הדבר החשוב ביותר. כך, בשנים 2019 ו־2020 לא נקבעו יעדים לתחום על ידי הממשלה, וכך קרה גם בשנה הנוכחית.
"אי־אפשר להגיד שאין קשב לתחום הזה מצד הממשלה", אומר אותו גורם שאיתו דיברנו לצורך הכתבה, "כי כן נעשו דברים וממש עכשיו מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מקדם תוכנית אסטרטגית לתחום השכירות, שזה מהלך אמיץ וחשוב מאוד.
"ובכל זאת, אם המדינה לא קובעת יעד - איך אפשר להגיד שהיא תומכת בסקטור הזה ועוזרת לו להגיע לאן שאנחנו רוצים שיגיע? חייבים לשמור על קצב השיווקים הקיים, ולהגיע גם ל־10,000 יח"ד משווקות בשנה".
העתיד: "בשדה דב נראה שובאת הגדולים"
אל כל הנתונים שהצגנו עד כה צריך להוסיף גם את הריבית: כשזו הועלתה ברציפות מאמצע אפריל, והגיעה לשיא של כמעט 5%, היא גרמה לעצירה כמעט מוחלטת של שוק השכירות ארוכת הטווח, שהרווחים בו מושפעים מאוד מגובה הריבית במשק. מאז חלה התאוששות ונראה שגם היזמים בתחום הזה "עיכלו" את המציאות החדשה, אך העצירה בהחלט לא תרמה להגברת הקצב.
ייתכן כי זאת אחת הסיבות לכך שב־2024 נסגרו, עד כה, רק תשעה מכרזים עם 1,846 יח"ד, ומתוכן רק 758 יח"ד שווקו בהצלחה - מתוכן רק 463 להשכרה ארוכת טווח (היתר יימכרו בשוק החופשי).
באשר לקצב השיווקים השנה, ב"דירה להשכיר" מציינים כי ניתן להגיע לשיווק של כמעט 7,000 יח"ד (במכרזים שטרם נסגרו, כאמור), או ברבעון הראשון של השנה הבאה - אך אז המספר הזה לא ייכלל כמובן בשנה הנוכחית והתמונה הנוכחית תישאר כפי שהיא. בין היתר מדובר בסדרת המכרזים הגדולה ברובע שדה דב, שכללה 1,679 יח"ד להשכרה, שסגירת חלק מהמכרזים בה נדחתה ליום האחרון של החודש הנוכחי, וחלק אחר לאמצע החודש הבא.
ובכל זאת, הגורם הבכיר שאיתו שוחחנו שומר על אופטימיות: "גם בתקופת מלחמה נסגרו מכרזים, כולל במקומות הכי מאתגרים. נכון שהיזמים הגדולים יושבים על הגדר, אבל נכנסו הרבה מאוד יזמים חדשים לתחום.
"לא נסתם הגולל על התחום, ולא נכון להגיד שאין שוק לשכירות המוסדית ארוכת הטווח. השוק חוזר, ובמכרזים הגדולים כדוגמת שדה דב אנחנו נראה שוב גם את היזמים החזקים והגדולים".
ענבל דוד מסכמת באופטימיות כי "גם היום, בסביבת הריבית הגבוהה שבוודאי מכבידה על מימון הפרויקטים, אנחנו עדים לכמה מגמות חיוביות ובכלל זה הצטרפות של גופים מוסדיים כשותפים בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, המזהים את הפוטנציאל העסקי בהשקעה ארוכת טווח בנדל"ן מניב למגורים".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
