האיש החזק בנדל"ן: למה ריכוז הסמכויות בידיים של יהודה מורגנשטרן מדאיג רבים בענף

בחודשים האחרונים, שמו של מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, עולה בהקשר לזהות המחליף העתידי של עו"ד ינקי קוינט בתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל. המהלך, שהוכחש תחילה בתוקף על ידי כל גורם בסביבת משרד הבינוי והשיכון ורמ"י, ממשיך "לחיות" כשמועה שכבר לא מביאה עימה הכחשות גורפות. הפרסום בגלובס מהשבוע שעבר, על מענק משמעותי שיינתן למנהלים בכירים בשירות המדינה עם פרישתם, רק מחזק את ההערכות הללו ואולי אף מחבר בין החוטים, ומעלה תהייה בדבר היום שאחרי, אם המהלך אכן יתממש.

● תפרשו, תתוגמלו: הדיל שיסדר לבכירי המגזר הציבורי מענקים של מאות אלפי שקלים
● מתחזקות ההערכות: ינקי קוינט בדרך לסיים את תפקידו בראשות רמ"י; מי מועמד להחליפו?

מה כן מביאה איתה השמועה העקשנית מאחורי הקלעים? חשש גדול מצד גורמים שונים, אשר מזהירים מפני השתלטות של חסידות גור - מתוכה באים שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף ומנכ"לו מורגנשטרן - על אחד מהצמתים החשובים ביותר בענף הנדל"ן.

הטענות סביב המינוי הפוטנציאלי רבות, ומצביעות מייד על האפשרות להעדפה מגזרית ולמתן הטבות לחברה החרדית כולה ולחסידות בפרט - אשר "יושבת" על נכסי נדל"ן רבים.

"לא נכון למראית עין"

כל גורם שביקשנו לדבר איתו בנושא ביקש להישאר בעילום שם, ובכל זאת, מה שהסכימו להגיד היו דברים נחרצים - אך גם כאלו אשר כללו הסתייגות מסוימת.

"כעובדה בפני עצמה, נציג של משרד השיכון ברמ"י זה לא דבר נורא כל כך, וזה כבר קרה בעבר", אומר אחד הגורמים שאיתם דיברנו, המכיר את הענף כבר שנים. "השר הממונה על רמ"י הוא שר הבינוי והשיכון, אבל רמ"י לא כפופה אליו ישירות. לא פעם מצב כזה אפילו הבטיח שיתוף פעולה טוב יותר בין הצדדים.

"הבעיה מתחילה כשמציבים בראשות רמ"י מישהו סקטוריאלי. וזה לא משנה אם מדובר במורגנשטרן או במישהו אחר: גם מישהו שמזוהה עם תנועת הקיבוצים, או ייחשב מינוי שלה, זה לא מישהו שהייתי שם בתפקיד הזה, למרות שהתנועה הקיבוצית הייתה שמחה מאוד שזה יקרה. צריך מישהו שמסתכל על השוק בראייה לאומית, שרואה את כל האינטרסים בצורה הרחבה ביותר. זה לא נכון לשים את המשרד ואת רמ"י בידיים של קבוצה סקטוריאלית כל כך, גם תפיסתית וגם למראית עין".

"לאורך השנים היו מינויים פוליטיים ברמ"י, זאת לא המצאה של בבצ'יק (הכוונה היא למוטי בבצי'ק, ראש המטה של שר הבינוי והמושך בחוטים בחסידות גור - י"נ)", אומר גורם נוסף שאיתו שוחחנו.

"אבל המינויים האלה עמדו מול מערכת חזקה, מערכת שעזרה מבפנים כדי שתמיד תהיה 'קונטרה' לצעדים כאלו ואחרים. רמ"י זו מערכת שאמורים להיות בתוכה איזונים ובלמים, בדיוק מהסיבה הזאת. החרדה מההשתלטות, כביכול, של חסידות גור על שני הגופים, באה מתוך הנחה סמויה שהמערכת כיום כבר לא יודעת להתנגד".

 יצחק גולדקנוף ומוטי בבצ'יק / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

להסיר את החסם?

גורם שלישי שאיתו דיברנו, בכיר לשעבר בעולם הנדל"ן, התנסח בצורה נחרצת יותר: "זו תהיה השתלטות של חסידות גור על הגוף הנדל"ני הכי חשוב בישראל. אף אחד לא יוכל לעצור אותם. בפועל, גם אם השר עומד בראש מועצת מקרקעי ישראל, המנכ"ל הוא זה שמנהל את המועצה. זה כמו שבמגזר הפרטי מנכ"ל חברה ינהל גם את הדירקטוריון. זה כוח אדיר, וזה אומר ששום דבר לא יוכל לעלות לדיון בלי אישור של החבר'ה האלה".

"פוטנציאל הכוח גדול מאוד", מוסיף אחד הגורמים. "מדובר בהחלטות שכל אחת מהן משמעותה מיליונים".

ברקע הדברים נמצא המנכ"ל הנוכחי של הרשות, ינקי קוינט. קוינט מונה בסוף 2020 על ידי מי שהיה אז שר הבינוי והשיכון, גם כן מחסידות גור, יעקב ליצמן. קוינט אמור לסיים את תפקידו רק בדצמבר 2025, אך חרושת השמועות כוללת גם מינוי אפשרי שלו ליו"ר רשות שדות התעופה, שיאפשר את "הזזתו" לטובת איש חסידות גור. מענקי הפרישה המשמעותיים שעליהם החליטה הממשלה לאחרונה אמורים להקל על המהלך, ונראה כי כל התמונה הזו יחד מוסיפה לא מעט לחשש מפגיעה באיזון העדין שבין שני הגופים.

"הסיפור הגדול כאן הוא בבצ'יק", אומר אחד מהם. "בעיניי ינקי קוינט היה עד עכשיו מעין חסם עבורו. הוא כן שיתף פעולה ולא היה לעומתי, אבל ידע איך לתמרן את הדברים כדי ששום דבר לא יהיה מוגזם מדי. ליהודה מורגנשטרן, לטעמי, יהיה קשה מאוד לעמוד בפרץ, כמי שבא מתוך החסידות".

"לינקי הייתה מערכת יחסים טובה עם גולדקנופף ובבצ'יק", אומר גורם נוסף, "אבל צריך לזכור שהיה לו גיבוי, כמי שבא מתוך המערכת ועוד כיועמ"ש (ינקי שימש היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל שנים לפני שמונה למנכ"ל - י"נ). הרעיון בלשים שם את יהודה מורגנשטרן, או כל גורם אחר מתוך החסידות בא לדעתי גם מהמחשבה להשאיר בעמדת מפתח מישהו משלהם גם אם הממשלה תיפול וגולדקנופף יעזוב".

כך או כך, מינוי מנכ"ל רמ"י אמור לעבור דרך ועדת איתור שמוודאת, בין היתר, כי המועמד עומד בכל הקריטריונים הנדרשים. ההחלטה על הקמת ועדה כזו לא מוגדרת על פי חוק, אלא נתונה לרוב בידי הגורם הממנה. בשנת 2020, לקראת מינויו הצפוי של קוינט, המליצה דינה זילבר, המשנה ליועמ"ש דאז, על הקמת ועדת איתור לבחירתו, ולכן רוב הסיכויים שכך יקרה גם הפעם.

"עניין מידתי"

בין אם יהיה זה מורגנשטרן ובין אם כל מינוי אחר שיגיע מצד אנשיו של גולדקנופף, יהא אשר יהא מנכ"ל רמ"י הוא ייבחן תחת זכוכית מגדלת, בשל הטענות האוטומטיות כמעט שיעדיף את המגזר שממנו הוא בא.

טענות כאלו נשמעות כבר היום, בעיקר סביב הגרלות "מחיר מטרה". האם הן מוצדקות? מתוך כ־21 אלף יחידות דיור ששווקו בהצלחה במכרזי מחיר מטרה ב־2024, 22% היו עבור חרדים, זאת לעומת 12.5% המהווים את חלקם באוכלוסייה. עם זאת, יגידו אנשי משרד הבינוי והשיכון כי השיעור קטן יותר, שכן בסך־הכול נסגרו השנה - כולל מכרזים שנכשלו - 29,647 יחידות דיור, וזהו המספר שצריך לבדוק, משום שהוא מייצג את השיווקים בפועל.

על פי מספר זה, 15.5% מהדירות במחיר מטרה שווקו בשנה החולפת לחרדים, עדיין גבוה משיעורם באוכלוסייה. עם זאת, יש לציין כי שנים רבות קיים מחסור בדירות באוכלוסייה זו. כך, מבקר המדינה ציין בדוח ממאי 2023 כי היקף תוכניות הדיור לאוכלוסייה החרדית שאושרו בשנים 2017־2021 היה כ־4% בלבד מתוך כלל התוכניות שאושרו בתקופה זו.

"מורגנשטרן יכול לעשות עבודה טובה, ויש מינויים אחרים שאני חרד מהם יותר", מוסיף אחד הגורמים שאיתם שוחחנו. "אבל הוא יצטרך לעשות דברים לטובת חסידות גור, בזה אין ספק. השאלה תמיד היא איפה מרכזים את עיקר המאמץ. אבל זה לא משהו שלא נעשה בעבר, כולם עשו את זה - כל אחד לכיוון שהתאים לו. מהבחינה הזאת מדובר בעניין מידתי לגמרי".

"רמ"י כל היום מקבלת החלטות קשות, והיא צריכה לעמוד מול הציבור ולהסביר אותן, לא משנה מי עומד בראשה", מסכם גורם נוסף. "הטענות על העדפה מגזרית של החברה החרדית במכרזי רמ"י לא נכונה, כי בסופו של דבר רמ"י מקדמת פרויקטים לפי המצב הקיים. היא מקדמת לדרוזים, מקדמת לערבים, וכן - מקדמת גם לחרדים. אני לא חושב שמישהו מקדם דווקא פרויקטים לחרדים. בואו לא נשכח שגם מנכ"ל רמ"י, חזק ככל שיהיה, לא יכול להחליט לבד. יש יועמ"ש של הרשות, יש את אנשי האוצר ששום החלטה לא מתקבלת בלעדיהם. צריך לשמור על הניטרליות, זה הדבר החשוב כאן".