בשנים האחרונות מיזמי ההתחדשות העירונית תופסים את תשומת הלב של משקיעי הנדל"ן, משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא פוטנציאל הרווח: פערי המחיר בין דירה ישנה לחדשה נאמדים במאות אלפי שקלים, ולעתים למעלה מכך, וזאת לרוב, ללא אירוע מס; הסיבה השנייה היא הוודאות ההולכת וגדלה - בערים רבות כבר ניתן למצוא שלל פרויקטים שהסתיימו, או שנמצאים בבנייה.
● עסקה בשבוע | פנטהאוז עם בריכת שחייה בתל אביב נמכר ב־20 מיליון שקל
● עסקאות השבוע | דירת 3 חדרים בחצור הגלילית נרכשה ב־355 אלף שקל. בכמה היא נמכרה?
● התוכנית שכל שוק הנדל"ן חיכה לה אושרה. מה יקרה עכשיו?
כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, אירח את עו"ד עמית נסים, שמלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואסף עמו כללי זהב למשקיעים.
עו"ד עמית נסים
אישי: בן 52, מתגורר בת"א, גרוש + 3
מקצועי: עורך דין, שותף במשרד מינצר כרמון נסים
עוד משהו: עושה מדיטציה כל בוקר
1"לוודאות יש מחיר"
חיפוש דירה בלוחות המודעות מניב מספר רב של נכסים שבעליהן עושה שימוש בתהליך ההתחדשות העירונית שמקודם בבניין כמקדם מכירות, ומעמידים תג מחיר גבוה, כאילו הבניין כבר עבר את התהליך.
"אני רואה היום מודעות שכתוב עליהן 'פוטנציאל לפינוי בינוי'. האם הפוטנציאל הזה באמת קיים? לכאורה בניין שעומד בקריטריונים הרלוונטיים, הוא פוטנציאל להתחדשות עירונית. האם זה יתממש? זה כבר משהו אחר", אומר עו"ד נסים ומבקש לקבוע מעין כלל אצבע לתמחור - לפני ואחרי החלטת ועדה. לדבריו, "גם לפני החלטת ועדה יש ודאות תכנונית, וברגע שהיזם מגיש את הבקשה להיתר בהתאם למדיניות תכנונית, אין סיבה שלא יצא פרויקט. אבל אחרי החלטת ועדה, זה כבר מים שקטים ואפשר לשבת ולהירגע ולקבל את מה שצריך מבחינת המחיר".
2"סבלנות לעשר שנים"
כמה זמן להערכתכם עובר מרגע שפרויקט התחדשות עירונית יוצא לדרך ועד שהדירה מוכנה למגורים? התשובה מאוד ברורה: המון זמן. לפי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ל־2023, משך הזמן הממוצע בפרויקטי פינוי בינוי בין אישור תוכנית לקבלת היתר הבנייה הראשון עומד על 4.3 שנים.
תוסיפו על כך תהליך ארוך שקודם לאישור התוכנית, ואת משך הבנייה, והגעתם לעשור.
בפרויקטי תמ"א, המשך הממוצע קצר יותר, אך גם מדובר בטווח של שנים רבות. "זו נקודה שחייבים להבין, ולגזור ממנה את תוכנית ההשקעה שלכם", מדגיש עו"ד נסים, שמבקש להצביע דווקא על יתרונות שקיימים בתהליך. לדבריו, "מרגע שהבניין נהרס דמי השכירות משולמים לבעל הדירה על ידי היזם ולא חל עליהם מס הכנסה, וזה יתרון".
3ללכת לראות בעיניים
עו"ד נסים מדגיש את החשיבות של בדיקת שטח המגרש, מספר הקומות בבניין ומידת ניצול השטח במצב הקיים. לדבריו, "אל תסתפקו בנתונים ברשת או מהאתר העירוני. גשו לנכס, בדקו אותו בעיניים ובחנו את הסיכוי האמיתי לקידום פרויקט התחדשות עירונית".
עוד הוא מדגיש כי שווה להתעמק במדיניות העירונית בנוגע ל'מכפיל' שהעירייה מאפשרת בשטחה, או באזור המדובר. "המכפיל קובע כמה דירות יאושרו ליזם לבנות כנגד כל דירה שנהרסת. למשל ברמת גן על כל דירה שנהרסת בונים שתיים. זה חשוב בשביל להבין האם הפרויקט יהיה כלכלי. ללא כלכליות אף יזם לא יקדם את הפרויקט", הוא אומר.
4סיכון גבוה מהממוצע
אף שברוב המקרים החלטת ועדה תוביל להיתר ולביצוע הפרויקט, עו"ד נסים מזכיר שאין דבר כזה בטוח כשזה מגיע לשטח, ויש לו דוגמה מהחיים.
"אני מכיר מקרה שמשקיע איבד את כספי ההשקעה. הנכס בבניין הקיים, דירת יד שנייה, נרכש אחרי החלטת ועדה בפרויקט במרכז תל אביב, והיזם תימחר את הדירות החדשות ב־70 אלף שקל למ"ר, מספר עו"ד ניסים. "אלא שהמצב בעיר השתנה וכיום לא ניתן למכור במחירים כאלה, והיזם לא יכול להוציא את הפרויקט לפועל.
"כעת ההצעה של היזם היא שכל אחד מבעלי הדירות ישים 300-400 אלף שקל, או שהפרויקט יתבטל. לכן אני אומר שצריך לעשות את כל הבדיקות האפשריות, אבל גם להבין שאין פה מניה בטוחה".
יש עוד השקעות אלטרנטיביות, והן לא פחות טובות
כולם רוצים את הרווח הגדול של עליית המחיר מנכס ישן לנכס חדש. הנוסחה בפשטות היא שככל שהמועד בין מימוש העסקה למימוש הרווח שלך ארוך יותר, צפה ליותר סיכונים ולכן גם התשואה הנדרשת צריכה להיות גבוהה יותר.
ודאות היא שם המשחק ועו"ד עמית נסים שם דגש ובצדק על הוודאות התכנונית. תוכנית הרובעים בת"א היא דוגמה קלאסית. אתה יודע מה בדיוק דורשים ממך והכול ברור אם הולכים לפי עקרונות התוכנית.
אבל יש עוד שלושה סוגי ודאות:
ודאות השכנים: להיות בטוח שהשכנים רוצים ללכת איתך.
ודאות מיסוי: לכאורה אתה פטור ממסים בתמ"א 38, אבל עלולים לקרות מקרים שבהם רשות המסים תגיד שניצלת זכויות בנייה קיימות ועליהן תחויב בהיטל השבחה.
ודאות היישום: אנחנו מדברים על רובע 3 ורובע 4 בתל אביב בנשימה אחת, אבל ברובע 3 - מערבית לאבן גבירול - המגרשים קטנים יותר והרחובות צרים יותר ורוב הפרויקטים שם הם ברובם חיזוק ותוספת. רובע 4 ברובו הריסה ובנייה. צריך להיות בטוחים שהיישום אפשרי.
חוץ מזה, יכול להיות שיש השקעות אלטרנטיביות שהן טובות לא פחות. 2025 עומדת להיות שנה לא פשוטה וכנראה גם השנתיים שאחריה. הנדל"ן לא נמצא במקום נפרד משאר המדינה. כולנו במצב של מלחמה מתמשכת וזה יורגש.
אריק מירובסקי
5חפשו את הסרבן
"עד לאחרונה", מזכיר עו"ד נסים, "בפרויקט מסוג תמ"א 2\38 (הריסה ובנייה מחדש) היה צורך ברוב של 80%, אלא שהחוק השתנה וכיום, כמו בפינוי בינוי, יש צורך ברוב של שני שלישים. ועדיין יש לבדוק האם קיימים בבניין, או במתחם מתנגדים עיקשים, שעלולים לעכב או אפילו לעצור את הפרויקט".
6לא לשכוח את השדרוג
בהסכמים רבים בין בעלי דירות ליזמים, ניתנת האפשרות לשדרג את הדירה - למשל לעלות קומה, או לרכוש דירה אחרת בבניין - בתמורה מסוימת. עו"ד נסים מסביר מדוע ייתכן שמדובר בפוטנציאל לרווח נוסף.
לדבריו, "במקרים רבים מחירי דוח האפס נמוכים ב־10% אפילו ממחירי הפריסייל. מי שהצליח בשלב המכרז להשיג הנחה גבוהה ממחיר דוח אפס, מרוויח. זה כסף על השולחן.
"יש פה אבולוציה מסוימת: לפני 8־10 שנים, אף אחד לא היה משדרג, והיום אתה רואה יותר אנשים ששמים לב לסעיף הזה".
יש לזכור שעבור מי שזו איננה דירתו היחידה השדרוג יהיה חייב במס רכישה.
7האותיות הקטנות
"אני אתן עוד טיפ שהוא טוב למשקיעים וזה נושא שינויי פנים", אומר עו"ד נסים. "חשוב שבהסכם יצוין שפתיחת תיק שינויים (שינוי במפרט שמציע היזם - ג"ל), דבר שלעתים עולה 5,000 שקל, ייעשה ללא עלות, וששינויים כמו הזזת שקע או הוספת כמות מסוימת של שקעים תיעשה ללא עלות. אלה דברים שבהמשך הדרך יכולים לעלות הרבה כסף, וניתן לחסוך אותם, אם מתכוננים נכון".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
