מספר הדירות החדשות שעל המדף שובר שיא חדש. איזו עיר מובילה?

גם אם שנתיים לא ייזמו פרויקטים חדשים למגורים בישראל, היצע הדירות החדשות למכירה יספק את צורכי הביקושים - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על עסקאות בדירות נכון לחודש נובמבר 2024. בסוף חודש זה נמנו 71 אלף דירות חדשות לא מכורות, שיא חדש וכנראה לא אחרון, לאור הבעיות הגוברות בכלכלה ובענף הבנייה.

עוד עולה מהסקירה כי רבע מרכישות הדירות בישראל מתמקד בירושלים, בתל אביב, בחיפה ובבאר שבע, שמובילות את טבלת המכירות. ירושלים ממשיכה להוביל את הטבלה כפי שעשתה בחודשים שעברו. 

● הכלכלן הראשי באוצר חושף לראשונה את היקף מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן
● מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים"
● מנכ"ל מזרחי טפחות: "נשבר שיא היסטורי במשכנתאות בדצמבר - 14 מיליארד שקל"

הנתון הבולט ביותר בסקירה הוא היצע הדירות. בסוף נובמבר 2024, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה הגיע ל-71,040 דירות, מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) מגיע לכמעט שנתיים, ומלאי הדירות שבידי היזמים עולה והולך. בחינת נתוני המגמה מראה כי מאפריל 2022 נרשמה עלייה בקצב של 1.4% בממוצע לחודש בסך הדירות שנותרו למכירה. מאז נובמבר 2024 עלה היצע הדירות ב-11%.

32.2% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (22,880 דירות) ו-24.4% - במחוז המרכז (17,290 דירות) , כלומר רוב היצע הדירות בישראל ממוקד באזורי הביקוש, וזה בשונה מהמצב בעבר, שבו המדינה נחלקה ל"אזורי ביקוש", שמושכים אליהם ביקושים רבים אך יש מחסור בהיצע; ו"אזורי היצע", שם המצב היה הפוך. כרגיל, אזורי הביקוש היו אזורי המרכז ואזורי ההיצע - הפריפריה. כיום מתברר כי מרכז הארץ הפך להיות אזור היצע, וכ-57% מהיצע הדירות בישראל ממוקד שם.

הדבר נובע מסוג של אנומליה, שבה רבים ממשקי הבית שמחפשים לעצמם דירה אינם יכולים לעמוד במחירי תל אביב והמרכז, ולכן פונים לפריפריה או לא רוכשים דירות כלל. היזמים תקועים עם מלאי גדול של דירות, אותן הם מקימים על סמך שיאי הרכישות שבוצעו ב-2021-2 כשהריביות היו אפסיות, ושאז החלו לקדם את הפרויקטים.

תל אביב בראש היצע הדירות

תל אביב מוסיפה להוביל את היצע הדירות - 8,472 דירות שמוקמות כיום בעיר ממתינות לרוכש. אחריה בטבלת ההיצע מצויה ירושלים עם 6,224, במקום השלישי בת ים עם 4,501, ואחריה נתניה (3,507) ורמת גן (3,384). 

שיאנית המכירות בחודשים האחרונים הוסיפה להיות ירושלים. בעיר נרכשו 1,469 דירות בחודשים ספטמבר-נובמבר האחרונים, מהן 625 חדשות - לפני תל אביב, שבה נמכרו 1,206 דירות (684 חדשות), חיפה עם 1,138 דירות (299 חדשות) ובאר שבע עם 1,021 דירות (307 חדשות). ארבע ערים אלה ריכזו בחודשים הללו כמעט רבע מכלל העסקאות בדירות.

בהפרש ניכר אחריהן מגיעות אשקלון, שבה בוצעו 725 עסקאות; ופתח תקווה, שבה בוצעו 718 עסקאות. 

בסך-הכול בוצעו בנובמבר האחרון 7,190 עסקאות, נתון שאינו יוצא דופן במיוחד לעומת קודמיו. שנת 2024 הולכת ומצטיירת כאחת מהשנים הפחות טובות בתחום הנדל"ן למגורים, שאומנם רשמה התאוששות לעומת קודמתה, שבה פרצה המלחמה, אך לא במידה שהצליחה להרים את השוק הזה אל מעל לרמה בינונית מאוד של כמות עסקאות.