מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים"

"מתוך 11 הדירות שנמכרו בפריסייל בפרויקט גת רימון בפארק המסילה בתל אביב, עשרה מהקונים הם תושבי חוץ. יש אוסטרלים ויש אנגלים ויש צרפתים. חלק קנו למגורים וחלק כדירות נופש", מספר יוסי תורג'מן, מנכ"ל חברת YBOX, בראיון לגלובס.

● זו העיר עם איכות החיים הגבוהה ביותר בישראל 
● הוא הזרים 27 מיליון דולר לאחוזה שלו במאליבו. כעת לא נותר דבר 

YBOX עוסקת ביזמות נדל"ן, בהתחדשות עירונית ובנדל"ן מניב. היא נסחרת בבורסה בתל אביב בשווי 404 מיליון שקל. על פי דוחות החברה לרבעון השלישי, נמכרו 37 יח"ד בפרויקטים השונים בתל אביב.

יו"ר החברה הוא יעקב גורסד, ואיש העסקים יצחק תשובה ובנו נעשו בעלי עניין בחברה (באמצעות חברות בשליטתם) לאחר שבתחילת 2024 רכשו 10% ממניותיה תמורת 20 מיליון שקל. לשניים אופציה לרכישת עוד כ-4.3% ממניות החברה בתמורה לכ-10 מיליון שקל נוספים. גם חברת פתאל היא בעלת עניין בחברה, ומחזיקה כ־8% ממנה.

איך התגבשה העסקה עם תשובה?
"יש לנו פרויקט בשם הבית הסקוטי, מבנה יפה לשימור ביפו שיהפוך למלון בוטיק. לנכד של תשובה, שיר אלרואי תשובה, יש מלון בשם 'פרא' ברמת הגולן, והכרנו כשהייתי שם. נוצר חיבור וסגרנו שהם ינהלו את המלון ביפו. ככה יצחק תשובה שמע על YBOX, נוצר הקשר והוא החליט להשקיע בחברה".

איך אתם רואים את מצב השוק בתל אביב?
"יש לנו הרבה פרויקטים בתל אביב, בין היתר לא מעט פינוי בינוי ביד אליהו. חלק מהבניינים מסרנו, חלק בביצוע וחלק בתכנון. ביד אליהו המחירים נעים בטווח של 37־45 אלף שקל למ"ר. הייתה התעוררות יפה ברבעון האחרון של השנה שעברה, ואני מקווה שתחילת השנה תמשיך את המגמה".

ביוני 2022 רכשה החברה את בית רומנו בתל אביב תמורת 378 מיליון שקל. באוגוסט 2023 החליטה עיריית תל אביב לשמור על פנינת הבילוי והתרבות, ולהפוך את המקום למבנה בבעלות העירייה בייעוד ציבורי. בתמורה לכך, כ־27 אלף מ"ר זכויות בנייה יועברו לפרויקטים אחרים של YBOX: פרויקט גת רימון הסמוך לבית רומנו, ופרויקטים בית ברין וחסן עראפה. על פי מצגת החברה, שווי הזכויות המועברות לשלושת הפרויקטים הנן כ־725 מיליון שקל - כמעט כפול ממחיר הקנייה של המתחם. לצורך העברת הזכויות נדרש אישור הוועדה המחוזית ת"א שצפוי לפי החברה להתקבל באפריל 2025.

"חצי מהגיוס הלך למיחזור חובות"

הפרויקט המרכזי של החברה הוא פרויקט גת רימון, שנמצא בפרייסיל. "הוא יושב על פארק המסילה בואך הרחובות הרצל ונחלת בנימין", אומר תורג'מן. "אלה שני מגדלים יפים בני 40 קומות ו־380 דירות סה"כ, שתכנן האדריכל משה צור.

"במגדל הראשון יש גם מלון של 200 חדרים בשיתוף פתאל שקנו 50% מהמלון. המגדל הראשון יהיה מוכן בעוד חמש שנים וכרגע הוא במכירות במעגל הפנימי, ללא שיווק מאסיבי. התחלנו פריסייל במחיר של 85 אלף שקל למ"ר. לקחנו אדריכל איטלקי לעיצוב הפנים והסטנדרט הוא אחר לגמרי. זה הפרמיום של הפרמיום".

 פרויקט גת רימון בתל אביב / צילום: יח''צ

בקיץ היה ראלי במכירת הדירות, וכעת בנק ישראל לוחץ על מבצעי המימון שמשלמים מעט מאוד בחתימה (10%) והיתרה באכלוס (90%). יכול להיות שהחגיגה נגמרה?
"אצלנו אין 10%/90%. בפרויקט גת רימון תנאי התשלום הם 20% בקבלת היתר, 20% בגמר שלד ו־60% במסירה. אנחנו מסיימים שם בקרוב חפירה ודיפון והיתר צפוי בחצי השנה הקרובה. הרוכשים שילמו 7% מתוך ה־20%. הפרויקט בליווי בנק לאומי ובשיתוף בנק מרכנתיל דיסקונט".

"אני גאה ברביעיית פלורנטין"

לאחרונה השלימה החברה גיוס אג"ח בהיקף של כ־130 מיליון שקל, עם ביקושים של כ־344 מיליון שקל.

מה תעשו עם הכסף שגייסתם?
"חצי מהגיוס הלך למחזור חובות, והיתר לקידום הפרויקט ופעילות שוטפת. יש פרויקטים גדולים של פינוי בינוי. יש לנו למשל פרויקט של 400 דירות קיימות ו־1,400 דירות חדשות בבת ים, ואנחנו כרגע ממש בשלב התחלתי ובמו"מ עם העירייה על התב"ע. יש לנו 50% חתימות בעלים שם. יש פרויקטים חדשים בחולון ובראשל"צ ובלוד.

"אנחנו, כמו שאר חברות הנדל"ן, הבנו שעתודות הקרקע מצומצמות ולפרויקטים הגדולים צריכים לפרוש כנפיים ולצאת למרחבים - גם מחוץ לת"א. בעבר בנינו בחדרה ובנתניה, ובבת ים בנינו את מגדל הזהב - 47 קומות מגורים. בשנים האחרונות התמקדנו בתל אביב, ובשנתיים האחרונות התחלנו להניע חזק את הפינוי בינוי במתחמים גדולים ויצאנו למרחבי הארץ".

מה דעתך על הקיפאון בתמ"א 38 בתל אביב?
"הכול נובע משיקולי היטלי השבחה ויצטרכו למצוא לזה פתרון. זה נתן ברקס לכל התהליך עד התוכנית החדשה. הצלחנו בשיניים לפתוח תיקים להיתר בפרויקטים של תמ"א 38 בת"א.

"אני חושב שהרוח היזמית במדינה גורמת לכל הענף לרוץ קדימה. יש פה חברות יזמיות עם אמביציות מטורפות. כשמנסים לעצור בחוקים ועם כל הגזירות החדשות שמטילים מכל כיוון, אם זה היטל השבחה מהרשויות והמדינה וכל הרגולציה עד היתרי הבנייה - בסוף זה משליך על עלויות מחיר למ"ר של דירה.

"זה מחזיר אותי להתחלת השיחה שלנו כשאמרתי לך שמשווקים ב־ 85 אלף שקל למ"ר, זה מחיר מטורף באמת. המחירים בשאנז אליזה בפריז יותר נמוכים".

המחיר גבוה אבל היקפי המכירות קטנים. זה לא כמו המכירות שהיו בזמנו כשהקמתם את רביעיית פלורנטין.
"אני גאה ברביעייה. במקום המוסכים שהיו שם הבאנו לאזור פרויקט אייקוני. אחר כך בנינו לידם פרויקט פינוי בינוי צמוד ואנחנו בשלבי היתרים בפרויקט נוסף ממש ליד, ברחוב אברבנאל פינת גבולות. זה פרויקט של 200 יח"ד בתכנון גידי בר אוריין אדריכלים. לא עזבנו את האזור מאז הרביעייה".

על פי הדוחות, הרווח הגולמי שלכם נמוך יחסית. מה הסיבה לכך?
"בחשבונאות מכירים בהכנסות לפי קצב ההתקדמות. אנחנו בתקופה שרוב הפרויקטים כרגע בתחילתם ורוב הרווחיות בחברה טרם הוכרו. הרווח הצפוי של החברה הוא מיליארד שקל בפרויקטים קיימים בחמש שנים הקרובות".