המחוזי התיר לרוכשי קרקעות מהמדינה לערער על מחירן ארבע שנים אחרי רכישתן

כדאי לערער על השומות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בפני ועדת השגות, משום שאין כמעט סיכון להפסיד בערעור. המלצה מעניינת זו יצאה השבוע מבית המשפט המחוזי בנצרת. זה איפשר באופן נדיר לרוכשי קרקעות ביישוב עין העמק לערער על מחירי המגרשים שנגבו מהם על-ידי רמ"י לפני ארבע שנים, אחרי שכבר שילמו עבורם. 

● בלעדי | הצעה חדשה בתחום ההשבחה: יבוטל תשלום היטל בעת מכירת נכס
● בלעדי | הלמ"ס תשיק מדד חדש שיעקוב אחר מחירי הקרקעות למגורים

מדובר במקרה חריג מאוד, שהחל ב-2019, שעה שהרשות שיווקה קרקעות להרחבה קהילתית במושב עין העמק, שנמצא ליד יקנעם ומחלף אליקים. במסגרת ההרחבה שווקו 143 מגרשים בפטור ממכרז, לאחר שהרוכשים עברו את ועדת הקבלה של היישוב וקיבלו המלצה של החטיבה להתיישבות.

לאחר שהוקצו המגרשים לרוכשים, ערכה הרשות שומות, שבעקבותן חויבו הרוכשים לשלם. לפני ארבע שנים הם קיבלו מפרט כספי, שכלל את מחירי המגרשים, והתבקשו לאשר את העסקה - או לאשרה בכפוף להגשת ערעור על המחיר (שמכונה ברמ"י "השגה").

רוב חברי הקבוצה חתמו על המפרט הכספי שקיבלו וחתמו על הסכמי הפיתוח עם רמ"י, מבלי לנצל את האפשרות לערער; לעומתם, 17 מאנשי הקבוצה כן בחרו להגיש ערעור, והתברר כי הם עשו את הצעד הנכון, שכן כתוצאה מכך הופחתו מחירי המגרשים שלהם בכ-180 אלף שקל בממוצע.

יתר החברים מצטרפים

בשלב זה החליטו יתר חברי הקבוצה לבדוק בקפדנות את המחירים ששילמו, ואכן מצאו כי המגרשים שלהם הוערכו הרבה מעבר לשוויים האמיתי. לאור זאת הם ביקשו מהנהלת רמ"י לתת להם ארכה להגיש השגות.

הם סורבו, ובעקבות זאת הגישו במרץ 2023 תביעה נגד הרשות, באמצעות עורכי הדין גד טיכו ואורית אלמוזלינו-רייז ממשרד כספי ושות'. בעתירה הם ביקשו מבית המשפט להורות לרמ"י להאריך להם את המועד להגשת השגות על שומות המקרקעין שנקבעו למגרשים שהוקצו להם.

לטענתם, התנהלות רמ"י לכל אורך הדרך הייתה לקויה. שומות המקרקעין לא הוגשו להם כלל, כמתחייב, ומה שנמסר להם היה רק המפרט הכלכלי והמחיר עבור המגרשים, והם סברו כי מדובר במחירון סטנדרטי של הרשות. מעבר לכך התלוננו כי המסמכים שהוגשו להם על-ידי אנשיה היו בלתי ברורים.

רשות המקרקעין, שיוצגה על-ידי עו"ד נלי מחול מפרקליטות מחוז צפון (אזרחי), טענה כי העתירה הוגשה לאחר שהתובעים כבר שילמו עבור הקרקעות, וחלקם גם שילמו עבור פיתוח המגרשים. ברשות הזהירו כי מדובר בתביעה מופרכת, וכי היעתרות לעתירה משמעה הפיכת נוהלי רמ"י ודיני חוזים ל"אות מתה", שכן היא תאפשר לאנשים להפר את התחייבויותיהם ולחזור בהם מעסקאות שנחתמו.

ואולם שופט בית המשפט המחוזי בנצרת, דני צרפתי, מצא ליקויים רבים בהתנהלותה של רמ"י במקרה זה, שמצדיקים את מתן האפשרות לקבוצת העותרים להשיג על השומות שנקבעו למגרשים שלהם.

בין היתר מצא השופט כי המפרט הכספי נוסח בצורה מסורבלת ולא ברורה. בפני הרוכשים עמדו שתי חלופות שאותן הם היו יכולים לסמן: הראשונה הייתה אישור העסקה; השנייה - אישור לצד הגשת השגה. ההיגיון מאחורי זה הוא שבפני הרוכש עומדת שומת רמ"י הרלוונטית עבורו, ואם אישר את העסקה - הוא אינו זכאי לשנות את דעתו ולתפוס טרמפ על אחרים שהשיגו על השומות שלהם וזכו.

ואולם הרשות עצמה התנהלה בצורה שלפי השופט סותרת את ההיגיון הזה. ראשית הוברר כי לא היו שום הבדלים בקידום העסקה בין אדם שאישר את העסקה ובין זה שרצה להשיג עליה. מעבר לכך, משפחות רבות לא מילאו את הטפסים בצורה מלאה, וחלקן אף לא סימן את בחירת החלופות. נציגי רמ"י שפעלו מולם לא תיקנו את הדברים. כמו כן, השומות כלל לא הגיעו לידי הרוכשים, כך שלא היה להם באמת כלי לפעול בדרך להחלטה אם להשיג עליהן או לא.

וכאן הגיע השופט צרפתי לגישה של רוכש רציונלי. לכאורה כשמגישים השגה על מחיר השומה של רמ"י, המחיר בהליך ההשגה עלול דווקא לעלות. ואולם השמאי שי כהן, שייצג את התובעים, בדק מאות שומות בהליכי השגות, ורק ב-4% מהמקרים המחירים עלו, וגם זה באחוזים ספורים בלבד. ביתר המקרים המחירים ירדו, או שנותרו כפי שהיו.

"המשיג אינו נוטל סיכון"

"המסקנה הנלמדת מהאמור היא שהמשיג על שומת רמ"י... למעשה איננו נוטל סיכון כלשהו בהגשת השגה", כתב השופט. או במילים אחרות - אדם שפועל בצורה רציונלית במקרים כמו עין העמק - צריך להגיש השגה על שומת הרשות. אין לו יותר מדי מה להפסיד.

לאור ההפרשים הגדולים בין שומות הרשות לשומות שנקבעו בהליכי ההשגה, כתב השופט כי הפחתת מחירי המגרשים עבור מי שכן הגישו השגות מחזקת את הטענה שהמצג שהציגו ברמ"י לרוכשים, כאילו המחירים שבהם חויבו מבוססים על מחירי שוק, לא היה נכון.

"מצאתי בסיס לצפות מרמ"י, כרשות מינהלית שלה חוב תום-לב וחובת הגינות מוגברות, לפעול להקטנת השומות במפרטים הכספיים של התובעים על-פי המפתח שקבע השמאי המחוזי, אם מיוזמתה... ואם לכל הפחות, על דרך מתן היתר לתובעים שביקשו להשיג על השומות... גם אם חלף המועד לכך, לשיטת רמ"י", כתב השופט.

לאור זאת פסק השופט צרפתי להתיר לתובעים להגיש השגות על השומות הרלוונטיות עבורם בתוך חודש.