הריצה של חברות הנדל"ן לגייס חוב בבורסה עלולה להסתיים באסון

מדובר באנומליה מאוד ישראלית: חברות הנדל"ן שלנו רצות לגייס חוב בבורסה, בזמן שחוב בורסאי הוא כנראה המוצר שהכי לא מתאים לענף כמו נדל"ן, ודאי במדינת ישראל. במספרים, סקטור הנדל"ן הוביל את גיוסי החוב בבורסה המקומית בשנה שעברה - 47% מכלל החוב, לעומת 31% לפני עשר שנים. 96 חברות נדל"ן גייסו ב-2024 חוב סחיר, בהיקף של יותר מ-42 מיליארד שקל. שיא היסטורי. גם בינואר 2025 זה לא נעצר, כשחברות הנדל"ן גייסו חוב בבורסה שהסתכם ב-4 מיליארד שקל.

● מנדל"ן מניב לבנייה למגורים: כך ישפיע חוק הרווחים הכלואים על הענף 
● הדירות החדשות בבת ים מתייבשות על המדף. מה יקרה למחירים? 

ולמה זה לא סביר? אפתח בציטוט של גורם בכיר בשוק ההון, שאמר לי בפשטות כי "נדל"ן הוא ענף שבו הלו"ז הוא המלצה בלבד, בעוד שבשוק ההון הלו"ז הוא ברזל. המחשבה שהם יידעו להיפגש תיגמר באסון". תחשבו על שדה דב למשל. בספטמבר פרסמה רשות מקרקעי ישראל מכרז לשיווק 27 מתחמים להקמת 7,100 דירות בשכונה הכי אטרקטיבית ומסקרנת כרגע בארץ. המועד אחרון להגשת ההצעות עמד על 4 בנובמבר. בפועל, נכון להיום, המכרזים ההם נדחו כבר 5 פעמים. חלקם מיועדים כרגע ל-19 בפברואר, וחלקם כבר נדחו לחודש הבא. ותמיד יש סיבות טובות: ועדת ערר דחתה השבוע עתירה שהוגשה נגד המכרזים הללו, בטענה שהם מאיימים על משטר הרוחות בשכונה (לא בצחוק).

עכשיו נסו רגע להיכנס לראש ולאקסל של יזם נדל"ן, שהשאיר כסף בקופה במקרה הטוב או גייס חוב בבורסה במקרה הפחות מוצלח, עבור התמודדות ורכישה של אחד המגרשים הללו, אם וכאשר. מתי הוא יידע אם הצעתו זכתה? ומתי הוא יוכל למכור דירות במקום, ולהחזיר כסף הביתה? כל תשובה נכונה. וזו רק דוגמה מייצגת לגמישות הלו"ז הנדל"ני של השרשרת התכנונית, ובהמשך של שרשרת הבנייה עצמה (מחסור בפועלים למשל). היא מנוגדת לגמרי לקשיחות החוב בבורסה, שכולל אבני דרך שנקבעים מראש, ולא מאפשר שום סטייה.

מפחיתים את הסיכון, פוגעים בתשואה

אבל שוק ההון מסביר פנים, ויזמיות הנדל"ן - שאין יותר מהן מי שזקוק למזומנים - קופצות על ההזדמנות. כי למה לא להחליף ריבית של כ-15% שהן משלמות כיום לחברות חוץ-בנקאיות (פריים + 8%-9%), בריבית שדורשים המשקיעים בבורסה, העומדת על 8%-7% בממוצע. כך, במחצית השנייה של 2024 גייסו לראשונה חברות גשם למשתכן (80 מיליון שקל בריבית של 9.1%), מיי-טאון (62 מיליון, ריבית של 7.5%) ושמואל ברוך (70 מיליון, ריבית של 7.4%).

ועכשיו, קחו קצת פרופורציות: ריבית "אטרקטיבית" של 8% משוק ההון שקולה, פחות או יותר, לריבית של פי שניים בחוץ. על אחת כמה וכמה כשהיקף הגיוס הוא עשרות מיליוני שקלים בלבד. מאיפה הוספתי את אחוזי הריבית? ראשית, למתווכים - הנהנים העיקריים מכל חברה שמגיעה לשוק ההון. בראש ובראשונה החתמים ששכנעו אותה להגיע לבורסה. הם לא עושים לה טובה, אלא לעצמם. ביום הגיוס, הם ושאר אנשי המקצוע שעמלו לחשוף את החברה למשקיעים יגזרו קופון של 1%-2% מהתמורה.

נמשיך: להיות חברה ציבורית עולה בקלות עוד כ-2 מיליון שקל בשנה, לטובת רואי חשבון, עורכי דין, פעילות מול משקיעים, תשלום וביטוחי דירקטורים ועוד. כשמדובר על גיוס של 60-80 מיליון שקל, "גילחנו" עוד 2%-3% של ריבית בפועל. בנוסף, בגלל שהמשקיעים רוצים להבטיח שכספם ישוב, תשקיפים רבים כוללים התחייבות להשאיר בקופת הנאמן ריבית של כמה חודשים קדימה. עוד כמה מיליונים ששוכבים כדי להפחית את הסיכון, אבל פוגעים בתשואה.

אין עם מי לדבר אם יצוצו מהמורות, ותמיד הן צצות

וכאן מגיעים להוצאה הכבדה באמת: שוק ההון כאמור הוא "כסף טיפש". בטוב וברע, אין עם מי לדבר אם חלילה יצוצו מהמורות, ותמיד צצות כאלו. לכן, הלווים מוכרחים לקחת מרווחי ביטחון אדירים. רק לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אומדן חריג של משך הבנייה של דירות בישראל, ברקע המחסור בכוח אדם בענף בשל המלחמה. לפי הנתון המעודכן, התוספת לזמן הבנייה נעה בין 6 ל-8 חודשים בממוצע. מרווח שמרני לנטילה ולהחזר החוב בהתחלה ובסוף, וקיבלנו עוד כמה חודשים של ריבית עודפת על ההלוואה.

ושוב, זה לא אומר שלא כדאי לגייס בשוק. גם כי לפעמים כדאי ליטול מזומנים ממי שמוכן לתת. וגם כי הכניסה לשוק ההון דרך מסלול החוב היא לא פעם רק "רגל בדלת", כדי לגייס בהמשך מניות או להגדיל דרמטית את היקפי הגיוס. אבל זו תזכורת שאין מתנות חינם, ומשקולת החוב, בעיקר הבורסאי, כבר קברה לא מעט יזמים בעבר.

כוכבי השבוע

מצוין: טוב שהגז כבר לא רק שלנו  

לאחר שהפסקנו להתרגש כמו פעם מגז "כחול לבן", דווקא הכנסת שותפות בינלאומיות לתגליות הללו היא בשורה מצוינת. השבוע, בעקבות ההשקעה שביצעה חברת האנרגיה הלאומית של אזרבייג'ן סוקאר במאגר הגז תמר, עלה חלקם של השותפים הבינלאומיים במאגר ל-46%. מלבד סוקאר, נמצאות שם גם שברון האמריקאית ומובאדלה פטרוליום, שבבעלות ממשלת אבו דאבי.

ולמה זה כל כך טוב? בשכונה המקומית, טוב שיש שותפות שמביאות סטנדרטים בינלאומיים. גם האיום הביטחוני על האסדות קיבל השבוע שכפ"ץ משמעותי. מילא לריב איתנו, אף אחד לא רוצה לריב גם עם אמריקה, אבו דאבי ואזרבייג'ן. וזו גם תזכורת לכך שמשאבי טבע אף פעם לא היו תהילתה של מדינת היהודים. כולנו למדנו איך ברזי הנפט של שכנינו ניוונו אותם, בעוד אנחנו, בהיעדר כסף קל שמתחבא בקרקע, נזקקנו לתחבולות ולהמצאות. טוב שהגז כבר לא רק שלנו.

בלתי מספיק: מה יבוא במקום מפעלי התעשייה שנסגרים

עוד מפעל תעשייתי נסגר השבוע, הפעם זו אלקטרה שמפנה את מפעל המזגנים במערב ראשון לציון לטובת הקמת מגדלים, ועל הדרך שולחת הביתה כ-150 עובדים. לפני כשלושה חודשים זה היה מפעל הצמיגים אליאנס בחדרה, שנסגר ופיטר 450 עובדים.

זו לא בהכרח בשורה רעה. אף אחד לא רוצה להתחרות במשכורות הצווארון הכחול של העולם השלישי. אם אין הצדקה כלכלית, אין טעם להנשים מלאכותית מפעלים לא תחרותיים, רעה חולה שמוכרת מהעבר הקרוב והרחוק בפריפריה, שבדרך כלל משמעותה היא זריקת כסף טוב אחרי כסף רע. אבל מותר בהחלט לדאוג ממה שיבוא במקום אותם מפעלים. האם המדינה מציעה למבוגרים של היום ומחר חינוך והשכלה, שיוכלו להציע להם תעסוקה משתלמת ואיכותית יותר, או שסתם התמכרנו לסיבובים נדל"ניים, עוד ועוד משרדים וחנויות, במקום המפעלים שהתיישנו.