כללים חדשים: מה מתווך הנדל"ן שלכם לא יכול לעשות יותר?

רפורמת התיווך בענף המקרקעין תיכנס לתוקף ביום ראשון הקרוב. להערכת גורמי מקצוע, יישום תקנות האתיקה ישנו בצורה משמעותית את אופן התנהלות מתווכי הנדל"ן, בעיקר מול שוכרי ורוכשי דירות. זאת, לאחר תלונות חוזרות ונשנות על מתווכי הנדל"ן מצידם.

● פסק הדין בתביעה נגד EY משרטט את גבולות אחריותו של רואה החשבון
● למי שייכים מענקי המילואים? המחלוקת שמפצלת משפחות וגם את בתי המשפט

מנתוני משרד המשפטים, אשר נאספו במסגרת עבודת המטה לקידום הרפורמה, עולה כי למעלה מ־30% מהנשאלים שנעזרו בשירותי תיווך, טענו שהמתווכים לא פעלו מולם בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הכנס. 56% מהמשיבים שטענו כי המתווך לא פעל מולם בהגינות הם שוכרי דירות, ו־38% מהמשיבים היו קונים.

"אני מכבד מאוד את ענף התיווך, שמהווה פלח שוק מרכזי וגדול, שכולל אלפים שעוסקים בו ברצינות. אבל היו תופעות לא רצויות בשוליים, ואת הדברים הלא הגונים הללו הצפנו חזיתית", אומר עמיר הרן, ראש האגף לאסדרת מקצועות ורשם המתווכים במשרד המשפטים, שעמד בראש הצוות שקבע את התקנות.

 עו''ד עמיר הרן, רשם המתווכים / צילום: דוברות משרד המשפטים

"מהניסיון שלנו", הוא אומר, "מי שפעל עד היום בהגינות והוגנות, ועשה עבודה רצינית - יוכל לעבוד בדיוק באותה דרך עם התאמות טכניות קלות. עבורו לא יהיה כאן עולם חדש. עולם חדש יהיה רק למי שפעל בצורה לא מקצועית ולא הגונה".

התקנות כוללות רשימת חובות שמוטלות על המתווך בעניין פרסום הנכסים, המידע המהותי שעליו לתת לרוכשים ולשוכרים, השקיפות והחובות שמוטלות עליו בעת החתמת הלקוח על מתן שירותי התיווך, ושמירה על הגנת הפרטיות בעת ביצוע עסקאות.

בעזרת הרן ובעזרת עו"ד ד"ר אריק אריאל, מומחה בדיני תיווך מקרקעין ויועץ מומחה לוועדה שגיבשה את התקנות, אנו עונים על שאלות שנוגעות להיבטים פרקטיים של התקנות החדשות.

מהם החידושים בתקנות?

יש מספר חידושים עקרוניים, אך כל אחד מהם כולל שורה רחבה של נושאים. החידוש הראשון הוא מסמך שעל המתווך למסור לקונה או לשוכר ויכלול את המידע הקיים על הדירה. החל מזיהוי בעלי הזכויות בדירה, מהו שטחה, פירוט אודות הנכס (למשל, כמה חדרים יש בדירה, האם יש מרפסות וחניות ומיקומם וכולי) ומהו המקור למידע הזה. על המתווך לציין במסמך את המחיר המבוקש עליה.

עוד צריך להבהיר לקונה או השוכר, האם יש שוכר או אדם אחד שמתגורר בדירה, מתי הוא אמור לפנותה ומהו מועד מסירת הדירה. כמו כן, במסמך החדש נדרש המתווך לציין אם הדירה אינה ראויה למגורים בהתאם לקריטריונים שנקבעו בחוק השכירות והשאילה.​במקרה שהמתעניין בדירה הוא שוכר, המתווך יהיה מחויב בגילוי כל התשלומים שיחולו עליו, בנוסף לדמי השכירות (ארנונה, ועד בית וכיוצא בזה).

אם מדובר בקרקע שאינה זמינה לבנייה, על המתווך לציין זאת במפורש ולמסור מידע נוסף לרבות חוות דעת מיוחדת מטעם שמאי מקרקעין.

כיצד עוד באות התקנות החדשות לקראת הרוכשים והשוכרים?

על בעל הזכויות במקרקעין למלא שאלון הכולל התייחסות לקיומם של ליקויים מהותיים, בעיקר בתשתיות ובמערכות כמו חשמל, מים, ביוב וגז. בין היתר, ידווחו בשאלון האם המבנה בו נמצאת הדירה הוכרז "כמבנה מסוכן", האם ישנן תביעות הנוגעות לדירה או לזכויות בה והאם מתקיימים הליכים פליליים בקשר לדירה.

כמו כן, יצוין האם נערכו חוות דעת מקצועיות (למעט כאלו שמטרתן היא קביעת שווי הדירה) האם יש צורך במתן הוראות תחזוקה מיוחדות למערכות שבדירה והאם קיימים מטרדי רעש, ריח, קרינה או אחרים הפוגעים באיכות החיים בדירה.

אם בעלי הדירות יסרבו למלא את הדוח, הם לא יעברו על החוק, אבל התנהגות כזו מקטינה את הסיכוי שיצליחו למכור את הדירה. אם בעלי הזכויות יסרבו למלא שאלון זה, יהיה על המתווך ליידע את הרוכש או השוכר על כך, לאחר שעשה מאמץ סביר לקבל את השאלון ובו ההתייחסות לנושאים הללו.

מה לגבי נכסים שנמכרים בהליכי כינוס נכסים?

החל ממועד כניסת התקנות החדשות לתוקף, מתווך יהיה מחויב ליידע רוכשים אודות נכס שיימכר באמצעות הליך משפטי, למשל באמצעות כונסי נכסים או בעלי תפקידים אחרים.

האם התקנות מתייחסות לייצוג מתווך של שני הצדדים לעסקה?

כן. התקנות לא מונעות את המצב, אך מחייבות את המתווך ליידע כל לקוח אם הוא פועל גם עבור הצד השני לעסקה. המתווכים יידרשו להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל מהצד השני, וייאסר עליו למנוע קשר ישיר בין לקוחו לבין הצד השני לעסקה.

למתווך אין אפשרות לאסור ללקוח לשוחח עם בעל הנכס. אלא אם בעל הנכס הודיע כי רק המתווך ינהל את המגעים בשמו, וכי אינו מעוניין לדבר עם רוכשים פוטנציאלים.

האם נקבעה תקנה נגד התופעה של פרסום דירות שנמכרו?

כן. נקבע שמתווך לא יוכל לפרסם נכס ללא הסכמת בעליו ויהיה עליו להסיר פרסום של נכס שאינו עומד עוד למכירה או השכרה. מעתה תחול חובת תיעוד משמעותית של מסמכים שונים הקשורים לעבודת התיווך. תלונות נגד מתווכים שלא פעלו כנדרש ניתן יהיה להפנות לוועדת המשמעת במשרד המשפטים.

אם לקוח ביקש מהמתווך מולו הוא עובד להפסיק את שיווק הנכס שלו, עליו להפסיק מיד את פעולות השיווק, למעט אם קיימת הסכמה להמשך פעולות השיווק במסגרת הסכם בלעדיות. על המתווך לוודא שהוא פועל בהתאם להוראות הלקוח ולתנאי ההסכם.

האם יש השלכות נוספות שכדאי לשים לב אליהן?

הפרת החובות המקצועיות המפורטות בתקנות תשפיע קרוב לוודאי כשסכסוך בין מתווך ללקוחו יגיע לפתחו של בית המשפט. לדוגמה: עתה הוגדר לראשונה מהו מידע מהותי שעל המתווך למסור לקונה או לשוכר, בעוד שעד כה הדברים נדונו בבתי משפט. לכן, מתווך שהגיש תביעה לתשלום דמי תיווך, אך יכשל במסירת המידע המפורט בתקנות - בית המשפט יזקוף זאת לחובתו ועלול להפחית מדמי התיווך או מההוצאות שהיו אמורות להפסק לזכותו.

מתווך הציע נכס למכירה וטען כי הוא אמור לעבור תמ"א 38. האם עליו להוכיח זאת?

בהחלט. עליו לוודא שהמידע מבוסס על פרסום רשמי, ולציין ללקוח את המקור עליו הסתמך. מידע זה כולל תוכניות מופקדות או בקשות להיתר שהוגשו לגבי הנכס והכרזות לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תוכניות מאושרות החלות על הנכס והיתרים שניתנו לנכס כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה.

מה לגבי עמלת התיווך?

עמלות התיווך נתונות למשא ומתן, והתקנות לא נכנסות לזה. ואולם, תקנות האתיקה אוסרות על פרקטיקות שנמצאו בעבר, כגון תשלום "דמי קדימה" למתווך ותשלומים שונים שאינם העמלה המוקנית להם לאחר ביצוע עבודת תיווך. לא ניתן לגבות דמי קדימה או דמי רצינות, או תשלום בגין חידוש חוזה שכירות. כמו כן, אסור למתווכים לגבות דמי תיווך על נכסים שיש להם בעלות עליהם.

מה דינה של בלעדיות בתיווך, במקרה שהלקוח לא מרוצה?

נושא הבלעדיות בתיווך מצוי בחוק הראשי והתקנות לא נכנסות לבעיות בתחום זה. עם זאת, משרד המשפטים רואה את תקנות האתיקה כתחילת דרך שתכלול בעתיד ככל הנראה גם התייחסות עמוקה יותר לתחום הבלעדיות בתיווך. 

"עולם חדש בתחום" 

יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, איציק לוי, וסגנו אסף אפשטיין הביעו שביעות־רצון לנוכח הרפורמה החדשה. "בתום עבודה של כמעט שנתיים אנחנו נכנסים ל'עולם חדש' בתחום התיווך בישראל", אמר לוי. "לשכת המתווכים החלה השנה להפעיל את מוסד הבוררות הארצי שישמש כ'משטרה' על מנת לשמור שהמתווכים יפעלו בצורה המיטבית, ושהציבור יבין שחברים בלשכת המתווכים הם מקצועיים, אמינים ושכפופים לכללי האתיקה". 

אפשטיין הוסיף כי התקנות יעלו בצורה משמעותית את חשיבות מקצוע התיווך. "ציבור הלקוחות שלנו יבין את חשיבות המתווך כאיש מקצוע משמעותי בתוך עסקת הנדל"ן, שינהל בפועל את העסקה תוך הקפדה על התקנות החדשות".