ביטול חוזה קומבינציה

עסקת קומבינציה שעלתה על שרטון, הסתכמה בתביעות הדדיות בפני השופטת חופרי-וינוגרדוב במחוזי בחיפה. על פסק הדין המחוזי הוגש ערעור מטעם המערערים, שמואל רונן חברה לבניין בע"מ ושמואל רונן, כנגד המשיבה שהגישה גם ערעור נגדי מטעמה. חברת ס.ע.ל.ר. חברה לבניין בע"מ: ע"א 3940/94. הערעור והערעור שכנגד נדונו בעליון בפני השופטות טובה שטרסברג-כהן, דליה דורנר ודורית בייניש. הופיעו עוה"ד בארי ושוורץ. דורית בינייש נתנה חוות דעת עיקרית ומפורטת, דליה דורנר הסכימה לחוות הדעת של חברתה ואילו טובה שטרסברג-כהן הוסיפה הערות חשובות בהשלמה. הפסק מיום 16.2.98. הפרשה העובדתית אינה חריגה בעובדותיה, אך נדגיש כי מדובר בעיסקת קומבינציה. המוכרת היא המשיבה של חלק מחלקת קרקע שבבעלותה, תמורת 9 דירות שעתידות היו להיבנות אלמלא כל צד האשים את רעהו בהפרת ההסכם. זכויותיה של המשיבה בקרקע היו משועבדות לבנק הבינלאומי הראשון. המערערת ידעה על קיום השעבוד ולכן נקבע בסעיף 30 להסכם כי, "המוכרת (המשיבה) מתחייבת להמציא אישור מהבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ כי השעבוד והמשכנתא החלים על החלקה הנדונה אינם חלים ולא יתייחסו כלל וכלל לדירות הקבלן (המערערת)". כעבור 50 יום מכריתת החוזה, משלא המציאה המשיבה את אישור הבנק, הודיעה המערערת למשיבה כי היא רואה באי המצאת האישור הפרה יסודית של ההסכם ועל כן היא מבטלת אותו. כעבור חודש הגיבה המשיבה במכתב, ודחתה את הביטול של המערערת, אולם היא עצמה הודיעה באותו מכתב על ביטול הסכם. במכתבה נימקה המשיבה את ביטול ההסכם בכך שהמערערת לא הגישה את הבקשות לקבלת ההיתר מיד לאחר חתימת ההסכם אלא רק ב-21.2.90, בכך שהיא לא החלה לבנות ב-1.3.90 ובטענות למחדלים נוספים. משנפתחו ההליכים המשפטיים בין הצדדים טענה המשיבה כי היא היתה רשאית לבטל את ההסכם גם מפני שהודעת הביטול של המערערת היוותה הפרה יסודית. בית המשפט המחוזי קבע כי בהימנעות מהמצאת אישור הבנק עד ל-9.3.90, אין לראות משום הפרה של ההסכם על ידי המשיבה. מכיוון שהחוזה לא קבע מועד להמצאת האישור מהבנק הרי יש לראות את המועד לקיום החיוב כחל תוך זמן סביר לאחר כריתת החוזה, כאמור בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973. לאחר בחינת נסיבות כריתת החוזה, קבע בית המשפט המחוזי, כי הזמן הסביר לביצוע ההתחייבות לא חלף בתוך 50 הימים ולכן המשיבה לא הפרה עדיין את החוזה. המערערת טענה, כי החוזה אינו חוקי שכן על פי איגרת החוב שנתנה המשיבה לבנק, נאסר על המשיבה לעשות עיסקה בזכויותיה במקרקעין בלא היתר בכתב מראש מהבנק. המשיבה השיבה כי המערערת ידעה או היתה צריכה לדעת על קיום התניה באיגרת החוב. כן טוענת המשיבה כי הבנק ידע על העיסקה המתגבשת ונתן את אישורו לכך. בייניש פסקה כי גם אם אכן קיימת סתירה בין החוזה לאיגרת החוב, וגם אם ההסכמה של הבנק לא ניתנה כנדרש - כפי שטוענת המערערת - אין בכך כדי להביא לבטלות החוזה. במקרה כזה מדובר בחוזים הסותרים זה את זה - דהיינו בעסקאות נוגדות. חוזה הסותר חוזה אחר אינו חוזה בלתי חוקי כאמור בסעיף 30 לחוק החוזים. חוזה כזה מחייב ותקף עד לביטולו. כמובן שבשל הסתירה בין החוזים יתכן שלא ניתן יהיה לקיים את שניהם והחוזה יופר. במצב כזה - על פי דיני העסקאות הנוגדות - עשוי הנפגע למצוא עצמו במצב בו לא תעמוד לזכותו תרופה של אכיפה. עם זאת, התרופות האחרות - ביטול ופיצויים - עומדות לנפגע גם במקרה כזה. החוזה שריר וקיים וההבדל היחיד בינו לבין חוזה שאינו סותר חוזה אחר, נוגע לזכותו של נפגע במקרים מסויימים לבקש אכיפה בשל הפרתו. בנדון, המערערת כלל לא מבקשת אכיפה, ולכן המערערת לא מתמודדת על זכותה לקיום החוזה מול הבנק, מה גם שהבנק כלל לא עומד על זכותו על פי איגרת החוב. במקרה כזה, לסתירה הנטענת בין החוזים אין כל נפקות. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלת המועד לקיום החיוב הקבוע בסעיף 30 לחוזה, שצוטט לעיל. נפסק כי המחלוקת בדבר טיבו של האישור המבוקש והזמן הסביר להשגתו אינה טעונה הכרעה. גם אם לקבל את עמדת המערערת כי המועד הסביר לביצוע ההתחייבות בסעיף 30 חלף קודם לביטול החוזה על ידה, אין בכך כדי לסייע לה, שכן על המערערת היה להודיע למשיבה מהו המועד בו היא דורשת את ביצוע החיוב. בעניין זה נתקבלה עמדתה של השופטת המחוזית כי המערערת לא מסרה למשיבה הודעה כנדרש בסעיף 41 לחוק החוזים, הקובע: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד עליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". תנאי ראשון לתחולתו של סעיף 41 הוא העדר הסכמה בין הצדדים באשר למועד הקיום. מקום בו הסכימו הצדדים על מועד הקיום - אין להוראת השלמה זו כל תחולה. לעיתים הסכמת הצדדים אינה מפורשת וברורה. במקרים אלו יש צורך להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתמע מן החוזה ומהנסיבות. בהעדר כוונה סובייקטיבית משותפת של הצדדים באשר למועד קיומו של חיוב, יש לבחון אם ניתן להסתייע במבחנים אובייקטיביים לפירוש החוזה. מקום בו ההליך הפרשני מוביל למסקנה כי קיים מועד מוסכם - אין מקום להשלמת פרט זה מכוח הוראת סעיף 41. אם בתום ההליך הפרשני לא ניתן לגבש אומד דעת משותף - סובייקטיבי או אובייקטיבי - תיעשה השלמת הפרט החסר לעניין מועד ביצוע החוזה על פי כללי ההשלמה הרגילים הקבועים בסעיף 26 לחוק החוזים. במקרה כזה המועד לביצוע החיוב ייקבע "לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג". אם הוכח נוהג כאמור, יראו את המועד הנוהג לביצוע החיוב כמוסכם ולא יהיה מקום לפנות להשלמת החוזה מכוח הוראת סעיף 41. לא תמיד פירוש החוזה והשלמתו על פי הוראות סעיפים 25 ו-26 יובילו למסקנה כי ניתן לקבוע מועד מדוייק בו יש לבצע את החיוב. עם זאת, כדי לשלול את תחולת הוראת סעיף 41 די בכך שלאחר פירוש החוזה והשלמתו ניתן לגלות בקירוב מהו המועד לביצוע החיוב (ראו ע"א 276/83 טרקטורים ומכון בע"מ נ' אספלט ופיתוח בע"מ, פ"ד לח(4) 384,375). לעיתים ממחדלם של הצדדים מלפעול לביצוע חיוב שלא נקבע מועד לביצועו, במשך תקופה ארוכה מאוד, ניתן ללמוד כי הם ויתרו על ביצוע החיוב וכי אין עוד מקום לקיום דרישת סעיף 41 המטילה על הנושה להודיע לחייב על המועד לקיום החיוב (ראו ע"א 1901/91, 1927/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (טרם פורסם); ראו גם ע"א 1330/93, 1308/94 אלבז ואח' נ' אלבז (טרם פורסם). אם גם לאחר פירוש החוזה והשלמתו לא ניתן לגבש מסקנה באשר למועד לביצוע החיוב - ולו מועד משוער או מקורב לביצועו, ואם אין בהתנהגות הצדדים דבר כדי ללמד כי ויתרו הם על דרישות סעיף 41, ייקבע המועד לביצוע החיוב על פי האמור בסעיף זה. כמו כן יודגש, כי הודעה של נושה על המועד הנדרש לקיום חיוב שלא נקבע מועד לקיומו, כאמור בסעיף 41 לחוק החוזים, חייבת להיות ברורה (השוו ע"א 431/82 חסיד נ' פרזות, חברה ממשלתית עירונית לשיכון ירושלים בע"מ, פ"ד לט(4) 460,451). אמנם הודעה על פי סעיף 41 אינה חייבת להיות בכתב אך על הנושה להעמיד את החייב מפורשות על המועד בו דורש הוא שהחיוב יקויים כדי שיהיה ברור כי הימנעות מקיום החיוב החל ממועד זה תחשב הפרה. בהירות זו נדרשת בהתחשב בכך שקביעת המועד לקיום החיוב הינה בסמכותו הבלעדית של הנושה (בכפוף לחובה לקבוע זמן סביר מכריתת החוזה). המערערת טענה עוד כי במסירת הודעת הביטול הפרה המשיבה את החוזה. הודעה זו נמסרה כחודש לאחר הודעת הביטול שמסרה המערערת למשיבה. אם המערערת מסה הודעת ביטול שלא כדין, הרי שהמשיבה רשאית היתה לראות בהודעתה הפסולה של המערערת משום הפרה יסודית ולבטל את החוזה בעקבותיה. עם זאת, טוענת המערערת כי מכיוון שהודעת הביטול של המשיבה לא הסתמכה על הודעת הביטול הפסולה של המערערת אלא על הפרות אחרות שלה, ומכיוון שלא הוכח כי יש ממש באותן הפרות שנטענו, הרי שהודעתה של המשיבה פסולה אף היא, והיא עצמה מהווה הפרה של החוזה. טענתה נתקבלה. במכתבה ביססה המשיבה את זכותה לבטל את החוזה על ארבע הפרות לכאורה של המערערת. בית המשפט המחוזי קבע רק לגבי אחת מההפרות הנטענות האיחור בהגשת הבקשה להיתר בנייה - כי אכן מדובר בהפרה. החוזה נחתם בין הצדדים ביום 19.1.90. הבקשה לקבלת היתר בנייה הוגשה על-ידי המערערת ב-8.2.90. המשיבה טענה כי בהגשת הבקשה להיתר שלושה שבועות לאחר חתימת ההסכם, פעלה המערערת בניגוד להוראות סעיף 9 לחוזה, המורה כי על המערערת להגיש את הבקשה מיד. ספק אם הגשת הבקשה לאחר שלושה שבועות אכן סותרת את הוראת סעיף 9. עם זאת, לא נמצא צורך להתערב בקביעתו זו של בית המשפט המחוזי שכן גם אם הפרה המערערת את החוזה במחדלה זה, לא היתה המשיבה רשאית לבטלו כפי שביטלה וזאת משני טעמים. האיחור הקל בהגשת הבקשה אינו הפרה יסודית. אין מדובר באיחור כה חמור המתגבש עד כדי הפרה יסודית. המועד להגשת התוכניות לא נקבע בחוזה, אלא נאמר בו "מיד" וביטוי זה יש לפרש על רקע מהותו וטיבו של החיוב. הגשת תוכניות הבניין לאחר שלושה שבועות מחתימת החוזה גם אם נעשתה באיחור, קשה לראות בה הפרה יסודית. מכיוון שכך לא ניתן היה לבטל את החוזה בלא מתן ארכה לתיקון ההפרה. שנית, וזה העיקר, גם אם הפרה המערערת את החוזה הפרה יסודית, לא רשאית היתה המשיבה לבטלו זמן כה רב לאחר שהחיוב בוצע. הפרה יסודית של חוזה מקנה לנפגע זכות לבטלו בלא מתן ארכה. עם זאת, על הנפגע המעוניין לבטל את החוזה להפעיל זכותו זו בתוך זמן סביר מהיום בו נודע לו על ההפרה. אם הנפגע לא ביטל את החוזה תוך זמן סביר, אין בכוחו לבטל את החוזה אלא לאחר מתן ארכה למפר לקיים את חיובו (ראו ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבניין ולהשקעות. בע"מ נ' הוך פ"ד לז (3) 393, 404). לעיתים ניתן יהיה לראות בהימנעות מביטול החוזה תוך זמן סביר משום מחילה על ההפרה (והשוו ע"א 1407/92 י.ח. ייזום והשקעות בע"מ נ' סולל בונה בע"מ, פ"ד מז (3) 45, 51-52). כאשר ידע הנפגע על הפרת החוזה זמן מספיק קודם לתיקון ההפרה לא יוכל הוא לבטל את החוזה לאחר שההפרה תוקנה - גם אם הייתה זו הפרה יסודית ובלבד שאין האיחור עולה כדי אי קיום. ברור שאם נתן הנפגע למפר ארכה - בין אם מכיוון שהארכה הינה תנאי למימוש זכות הביטול ובין אם מכל סיבה אחרת לא יוכל הנפגע לבטל את החוזה, אם רופאה ההפרה בטרם תמה הארכה. אולם גם אם לא ניתנה ארכה מפורשת, הרי משהתמהמה הנפגע ובינתיים תוקנה ההפרה, לא יהיה בכוחו, ברוב המקרים, לבטל את החוזה. במקרה כזה עומדת לנפגע תרופת הפיצויים לבדה. המשיבה רשאית היתה לבטל את החוזה בעקבות קבלת הודעת הביטול של המערערת - הודעה שבמסירתה הופר החוזה הפרה יסודית (או שגובשה הפרה יסודית צפויה). השאלה היא האם הודעתה של המשיבה נפגמה משנימקה את הודעתה, אולם כל נימוקיה היו שגויים. יצויין כי לא עמדה השאלה מה דינה של הודעת ביטול שאינה מנומקת. השאלה היא מה דינה של הודעת ביטול המתבססת על נימוקים מוטעים, כאשר קיימת עילה תקפה אחרת. בשורה של פסקי דין נקבע כי משנימק הנפגע את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה (ראו ע"א 262/86 רוט נ' DEAK AND CO.INC, פ"ד מה(2) 376,353; ע"א 702/80 גלפשטיין ואח' נ' אברהם ואח' פ"ד לז(4) 122,113; ע"א 751/89 מוסהפור נ' שוחט פ"ד מו(4) 529, 534; ע"א 1395/91 וינוגרד נ' ידיד, פ"ד מז(3) 793, 801). בנדון, ציינה המשיבה ארבע הפרות המצדיקות את מתן הודעת הביטול אולם אף אחת מהפרות אלו לא יכולה היתה לשמש בסיס לביטול החוזה. יוצא איפוא, שהמשיבה ביטלה את החוזה מטעמים שלא הקנו לה את הזכות לביטול. רק בכתב הטענות בפני בית המשפט המחוזי העלתה המשיבה את הטענה כי הביטול מוצדק גם בשל משלוח הודעת הביטול של המערערת. אולם בשלב זה, לא היה בכוחה של המשיבה לתת תוקף רטרואקטיבי להודעת הביטול הפגומה. הן המערערת והן המשיבה הפרו את החוזה. אמנם המערערת היתה זו שהפרה את החוזה ראשונה, אולם ממכתב הביטול של המשיבה עולה כי לא זו היתה הסיבה שהביאה אותה לבטל את החוזה שלא כדין. ההפרה של המערערת קדמה להפרה של המשיבה כרונולוגית, אך לא היה קשר בין ההפרות, ולא ניתן להצביע על הפרה אחת שנעשתה בעקבות השנייה. מכאן שהודעת המשיבה על ביטול החוזה הינה הפרה עצמאית של החוזה המזכה את המערערת בסעדים כדין. דורית בייניש, סברה כי בנסיבות המיוחדות של המקרה מהטעמים דלעיל ומטעמים נוספים יש לקבל את הערעור בחלקו ולדחות את הערעור שכנגד. השופטת טובה שטרסברג-כהן הוסיפה דברים. הערתה הראשונה והחשובה התייחסה לשאלת ביטול חוזה מטעם שונה מזה שהועלה בהודעת הביטול. היא הדגישה כי לשאלה זו אין בפסיקה תשובה חד-משמעית. אכן, ממספר פסקי דין אליהם התייחסה גב' בייניש (ע"א 702/80 גלפשטיין נ' אברהם, פ"ד לז(4) 113; ע"א 262/86 רוט נ' .DEAK AND CO, פ"ד מה(2) 353; ע"א 571/89 מוסהפור נ' שוחט, פ"דמו(4) 529), עולה לכאורה כי "משנימק את הודעת הביטול, אין הוא רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו המנומקת, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה", אלא שהאמירות בנושא זה באותם מקרים לא היו דרושות לצורך הכרעה ועל כל פנים אין להסיק מהן תשובה חד משמעית ומלאה, ההולמת כל סיטואציה. כך למשל במשפט האנגלי והאמריקני, הכלל הוא שאין הנפגע כבול להנמקה שמסר בהודעת הביטול מצידו, בכפוף לסייג של קיום הסתמכות סבירה ומוצדקת. הערתה השנייה של שטרסברג-כהן היתה במישור החוזי העקרוני והתייחסה למצב בו שני צדדים מבטלים חוזה ביניהם שלא כדין ועל ידי כך מפרים שניהם את החוזה. במקרה כזה בדרך כלל, יהיה זה ראוי לחייב כל אחד מהם כלפי רעהו בגין הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ולקזז את הפיצויים אלה כנגד אלה. בנסיבות כאלה, ניתן גם לתת ביטוי ל"אשם תורם" של כל אחד מהמפירים, אם ובמידה שהתנהגותו תרמה להפרתו של השני, בהתאם לנסיבות. אולם במקרה זה לא הלכה בדרך זו משום הטעמים שפורסמו בהרחבה בחוות דעתה של בייניש. שטרסברג כהן הסכימה כי הנסיבות מצדיקות את הפתרון המשפטי שבחוות דעתה של בייניש וכי הדרך הנכונה לילך בה בנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון היא, לתת לכל אחד מהצדדים שהשתחרו בחופזה מן החוזה, לספוג את נזקו שלו. (כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ טלפון: 03-7523310, פקס: 03-7523311 הנענית לפניות בהקשר לכתבות, פסקים נסקרים ותקליטונים של פסיקה חודשית). תגובות, הערות: mkeshet@ibm.net