שווי יכין-חקל: תלוי אם ניתנה הבטחה שלטונית

המיליארדר סמי שמעון מכין את טיוטת ההנפקה של חברת יכין-חקל. הוא מתכוון להנפיק את חברת הפרדסנות ההיסטורית ולמכור בסביבות 20% מהמניות בבורסה של תל-אביב. סמי שמעון אומר, שהשקיע ביכין-חקל סה"כ כ-200 מיליון דולר ולא ימכור בסנט פחות, אבל הוא מתקשה לנקוב בנתון שווי סופי להנפקה, מסיבה פשוטה: שאלת השווי תלויה, במידה רבה, בראש הממשלה אריאל שרון.

שמעון רוצה להנפיק מהר, אבל ההנפקה תתעכב עד אשר תסתיים הבדיקה הפנימית המתנהלת כרגע במינהל מקרקעי ישראל: מה בדיוק אמר אריאל שרון לסמי שמעון בפגישה ב-1991? מה הבטיח שרון לשמעון? למה לא נמצאו מסמכים בתיק ואיך הם צצים היום? האם ההבטחה ניתנה בסמכות? ואם היתה הבטחה - האם אפשר וראוי לתת לה היום כיסוי, או שחובה להשתחרר ממנה?

כדי להבין את סדר הגודל של הדברים, אפשר להשתמש בדוגמה אחת. מינהל מקרקעי ישראל מריץ תוכנית ל-5,000 יח"ד בנוה שרת מזרח, ליד קרית עתידים בתל-אביב. התוכנית מצויה בוועדה המחוזית ואמורה להתאשר עוד השנה. התוכנית היא על 1,300 דונם חקלאיים של יכין-חקל.

אם סמי שמעון צודק בטענה להבטחה שלטונית שנתן לו שרון בסמכות וכחוק, לא חלים עליו כללי הפשרת הקרקע המקובלים במינהל. הוא יכול לקחת את הקרקע, בלי מכרז, במקרה הגרוע מבחינתו אפילו ב-91% מהשווי, להתווכח על השמאות, לקחת את התכנון של המינהל ולבנות את הפרויקט. בפרויקט כזה, שווי המכירות, לדירות 4 חדרים בת"א, הוא 300-250 אלף דולר לדירה, או כמיליארד עד מיליארד וחצי דולר סה"כ. הרווח היזמי בעיסקה כזו, על פני השנים, עשוי להיות 100-150 מיליון דולר. ומדובר בפרויקט אחד על עשירית מהאדמות של יכין-חקל.

אבל, אם סמי שמעון לא צודק בטענתו לגבי ההבטחה של שרון, וכללי הפשרת הקרקע הרגילים חלים עליו (במקרה הזה - החלטה 969) - כל מה שהוא יכול לקבל בגין הפשרת הקרקע הזו הוא פיצוי מהמינהל של מקסימום 13,000 דולר לדונם, ובסך הכל כ-17 מיליון דולר.

מילה של שרון, אם כך, שווה במקרה הזה בערך 100 מיליון דולר.

שרון ושמעון נפגשו בחודש ספטמבר 1991 במשרדי חברת עמידר בתל-אביב. שרון היה שר השיכון וממונה על מינהל מקרקעי ישראל. לפגישה הצטרף מי שהיה אז ראש המינהל, גדעון ויתקון. השלושה לחצו ידייים, בירכו על עיסקת יכין-חקל, ודנו על המשך יישום העיסקה, ככל שהדברים נוגעים למינהל.

מדובר ב-12 אלף דונם קרקעות, רובן המכריע חקלאיות. עיון ברשימת 200 הנכסים של יכין-חקל - פרדסים, מחסנים, בתי אריזה ומפעלים - הוא מסע מעורר קנאה במיטב איזורי הביקוש במרכז הארץ. אין שום ספק, שמה שיקרה באיזור השרון למשל, או בצומת גהה או בין ת"א לרמת השרון - יקרה בעיקר על אדמות יכין-חקל.

יכין-חקל הועמדה למכירה ב-1990 על ידי הסוכנות וההסתדרות, על תקן של פגר. שמעון גבר בקיץ 91' על גד זאבי ומוזי ורטהיים, וקנה אותה תמורת 4 מיליון דולר ועוד 40 מיליון דולר חובות. למימוש העיסקה שכר סמי שמעון את עו"ד דובי ויסגלס, בחירה טבעית לגמרי כאשר צריך לסגור את חוזי החכירה מול המינהל בשליטת שרון.

הבעיה העיקרית בפרשה היא, שבתיקי המינהל אין פרוטוקול של אותה פגישה שרון-שמעון-ויתקון. בדיוק בגלל זה כל כך חשוב מה זוכרים המשתתפים בפגישה.

ב-1.1.92 התחלף מנכ"ל המינהל, ובמקום ויתקון מינה שרון את מיקי ורדי.

הפרשה הזו מורכבת משני קטעים: הקטע הגלוי, שהיה מצוי כל השנים בתיקי המינהל, והקטע שנחשף רק לאחרונה.

מן החומר הקיים בתיקי המינהל עולה, שבתחילת 1992 התחילו נציגי יכין-חקל והמינהל במו"מ על תנאי חידוש החוזים של יכין-חקל. שמעון היה מוטרד מריבוי החוזים, ורצה לאחד את כל תאריכי החוזים ולקבל עוד שתי תקופות חכירה של 49 שנים. לגבי איחוד תאריך החוזים לא היתה למינהל התנגדות עקרונית, למרות שמועד סיום עשרות החוזים של יכין-חקל אמור היה להגיע לחידוש החל מ-2002 ועד 2008. המינהל התנגד לשתי תקופות חכירה והיה מוכן לאחת בלבד.

בשאלת התנאים בתהליך שינוי יעוד של קרקע חקלאית, במינהל היה מובן מאליו, שגם כאן תהיה האחדה בחוזים החדשים: האחדה לפיה שינוי יעוד והפשרת קרקע יתבצעו "בתנאים שיהיו מקובלים באותה עת במינהל". דהיינו, על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל התקפות.

יכין-חקל הודיעה ב-8.3.92 לראש המינהל ורדי, כי בשינוי יעוד "תהיה יכין-חקל רשאית לחכור המקרקעין ביעוד החדש, בחוזה חכירה מהוון ועל פי התנאים הקבועים אותה עת בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל".

היו ויכוחים נוספים בין המינהל ליכין-חקל בנושאים שונים, ולא על כל הנושאים הושגו הסכמות. מכל מקום, במינהל יצאה הנחיה למחוזות, שכאשר יגיע מועד חידוש החוזים של יכין-חקל, הם יוחלפו בחוזה הסטנדרטי שיהיה נהוג באותה עת.

חודשיים לאחר מכן, ממש ערב הבחירות בהן ניצח יצחק רבין והליכוד עבר לאופוזיציה ("מושחתים נמאסתם", בחירות בהן שמעון תרם לליכוד), העביר שרון את החלטה 533, "האמא של החלטות ההפשרה". לפי החלטה 533, לחקלאי זכות ייזום בקרקע והוא יכול לרכוש אותה ב-51% משווייה בייעוד לבנייה.

רבים לועגים להצהרותיו של שמעון, על כך שקנה את יכין-חקל מטעמים ציוניים וכדי לעשות חקלאות. הסקפטיות היתה מוגזמת, משום ששמעון השקיע לא מעט בהשבחת יכין-חקל בתחום החקלאי, למרות שספג - כמו שאר החקלאים - הקטנה של מכסות מים ונאלץ לייבש פרדסים. חוץ מזה, שמעון עושה מיליונים מכרמים בבעלותו בדרום אפריקה, כך שיש לו ניסיון ברווחים מחקלאות.

חשוב לציין, שבשנות הטירוף של הפשרת הקרקע החקלאית, שהחלו כאמור ב-92', סמי שמעון לא ביקש להפשיר קרקע חקלאית, אלא התמיד בעסקי החקלאות של יכין-חקל. באותה תקופה הוא אפילו סירב להצעות של הפשרת קרקע על קרקעות יכין-חקל. יחד עם זה, אם הוא נאלץ לייבש פרדסים בגלל מחסור במים, ויש אופציה להפשרת קרקע במחיר אטרקטיבי וביזמות עצמית - שמעון, כמו כל חקלאי אחר, רשאי להלחם כדי לשמור בידיו כל אופציה אפשרית.

בתחילת 1993 - כאשר במינהל נבהלו מתוצאות החלטה 533 ועורכי הדין המקושרים כבר בצעו עסקאות ענק ראשונות והטריפו את ועדות התכנון - התחילה במינהל מגמה חדשה: מכיוון שבתהליך ההפשרה נוצרו מעין מונופולים איזוריים, מה שעומד בסתירה חריפה למדיניות המינהל, יש לקצץ בזכות ליזמות עצמית של החקלאים, ובמקביל יש להרע את תנאי ההפשרה של חברות המטעים עתירות הקרקע, כמו יכין-חקל ומהדרין, יחסית לתנאי ההפשרה של בעלי נחלות במושבים ובקיבוצים.

מהחומר הקיים בתיקי המינהל עולה, שהחל מחודש אפריל 1993, פתח עו"ד ויסגלס, בשם יכין-חקל, במהלך המוביל לשריון זכויות היזמות של שמעון.

מתוך ה-12 אלף דונם של יכין-חקל, על כמחצית השטח, ובאיזורים משובחים, החוזים ההיסטוריים של יכין-חקל הם מיוחדים במינם. אלה חוזי חכירה מתחילת שנות ה-50', המכונים "חוזי קפלן" (על שם שר האוצר הראשון אליעזר קפלן).

מדובר בחוזים של מטעים והדרים, לקראת נטיעות הענק מיד אחרי הקמת המדינה. החוזים מורכבים ממכתב כוונות של השר קפלן וחוזים שנחתמו לאחר מכן, כשהוקצו הקרקעות בפועל.

במכתב של קפלן מ-1951 מדובר על חידוש החוזים "באותם תנאים". בחוזים עצמם, שנחתמו אחרי מכתב קפלן אבל עוד הרבה לפני שהוקם המינהל, נאמר בסעיף 5, כי החוזים יוארכו "לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירה על אדמות קק"ל המיועדות למטעי הדר". נקודה מרכזית היא, שבחוזים כלל לא קיים סעיף של שינוי יעוד.

משפטנים חלוקים לגבי השאלה, האם מכתב קפלן הוא הקובע או שהחוזה הוא הגובר. אבל, בנקודה אחת אין מחלוקת: אם אין בחוזה סעיף של השבת הקרקע למינהל בעת שינוי ייעוד, זכות היזמות על הקרקע היא של החוכר. המינהל יכול אמנם ללכת לקיצוניות ולהפקיע את הקרקע לצורך הקמת שכונת מגורים, אבל אף אחד לא חלם ולא חושב להפקיע קרקעות מיכין-חקל.

ויסגלס, במכתבים, בטלפונים ובפגישות עם ראש המינהל ורדי, טען בפשטות: באותה פגישה בקיץ 91' בהשתתפות שרון, שמעון וויתקון, הבטיח השר שרון לסמי שמעון, כי האחדת החוזים והארכתם יהיו "בלא שינוי בתנאי החוזים".

משמעות הטענה של ויסגלס: אם אין בחוזים המקוריים סעיף השבת קרקע לצורך שינוי ייעוד, ואם החוזים יוארכו "בלא שינוי בתנאי החוזים" - שמעון שומר לעצמו את זכות היזמות.

מכיוון שורדי עצמו לא נכח בפגישה ב-1991 אלא ירש את המצב כשנכנס לתפקיד בתחילת 1992, יכול קודמו בתפקיד להעיד על הפגישה.

גלובס: גדעון ויתקון, האם באותה פגישה, או בנסיבות אחרות, שרון או אתה נתתם לסמי שמעון הבטחה או התחיבות להארכת החוזים באותם תנאים?

ויתקון: "מכיוון שאני מבין את המשמעות של התשובה, שהיא הרבה מיליונים לסמי שמעון לכאן או לכאן, אני חש חוסר אחריות לומר משהו מהזיכרון מאירוע שהיה לפני 13 שנים. אי אפשר לזכור פרטים כאלה".

גלובס: האם דיברת עם המחליף שלך מיקי ורדי על הפגישה ההיא?

ויתקון: "עם ורדי לא דיברתי על זה מעולם".

בסיומו של מסע המכתבים והדיבורים, בחודש מאי 1993 - כאשר השר הממונה היה בנימין בן-אליעזר - קיבל עו"ד ויסגלס תשובה פורמלית מהנהלת המינהל, הדוחה מכל וכל את הדרישות. מאותו רגע, ככל שהדברים משתקפים בתיקי המינהל, נרגע הוויכוח בין עו"ד ויסגלס לבין מינהל מקרקעי ישראל בשאלת תנאי שינוי הייעוד בחוזים של יכין-חקל.

עשר שנים חלפו בשקט יחסי, ללא דרמות בתיקי המינהל. והנה, לפני חודשים אחדים, כשהגיע זמן חידוש החוזים של יכין-חקל, התעוררה הפרשה מחדש.

הפעם עו"ד יעקב נאמן מייצג את סמי שמעון. עו"ד נאמן התייצב במינהל ודרש לקיים את אותה התחיבות, שעל פי טענת שמעון הוא קיבל משרון בפגישה בקיץ 91'. דהיינו, הדרישה היא לחדש את החוזים "בלא שינוי בתנאי החוזים", ובעברית - זכות היזמות.

במינהל נדהמו והביטו בעו"ד נאמן כאילו נפל מהירח. כאשר נשאל עו"ד נאמן על סמך מה הוא מבסס את דרישתו, הוא שלף לראשי המינהל שלושה מסמכים חדשים, מסמכים שלא היו בתיקי המינהל ואיש במינהל לא שמע עליהם.

מדובר בשלושה מכתבים של מנהל המינהל מיקי ורדי לעו"ד ויסגלס.

המכתב הראשון, על נייר פורמלי של מנהל המינהל, נושא תאריך 27.5.93 ובו נאמר, כי המינהל יכבד את ההבטחות שנתנו לשמעון, ומסתיים כך: "בודאי שידוע לך, כפי שהסברתי לנציגי סמי שמעון, כי מדיניות מינהל מקרקעי ישראל הינה להאריך את מועדי כל החוזים לתקופת חכירה נוספת, בתנאי חכירה כפי שיהיו מקובלים באותה עת".

כלומר, לפי מכתב זה, הראשון, סמי שמעון לא יוכל לשמור את תנאי החוזים ולא יוכל להמשיך ולהחזיק בזכות היזמות.

בעקבות מכתב זה נערכו שיחות נוספות בין עו"ד ויסגלס לבין ורדי, ואז יצא מכתב שני. המכתב השני נושא תאריך 15.9.93, והוא מכתב לא שגרתי: הוא לא כתוב על נייר לוגו של המינהל וגם הסגנון והאותיות נראים שונים, והוא נראה כמו טיוטא או מכתב פרטי. מכתב זה למעשה מבטל את המכתב הראשון, ונאמר בו, כי החוזים "יוארכו אוטומטית באותם תנאי חוזה ל-49 שנה נוספות".

המכתב השלישי של ורדי לעו"ד ויסגלס הוא על נייר פורמלי של מנהל המינהל, נושא תאריך 31.1.94, והוא נראה כמו אישוש למכתב השני. במכתב השלישי נאמר, שבהמשך לשיחות, ורדי מודיע לעו"ד ויסגלס, כי "החוזים יוארכו לתקופת חכירה נוספת של 49 שנה ע"פ אותם התנאים".

את שני המכתבים המאוחרים מבין השלושה של ורדי לויסגלס, מציג עכשיו עו"ד נאמן כחיזוק נוסף להבטחה שנתן שרון לשמעון ב-91', ולפי דעתו מדובר בהתחיבות שלטונית גמורה ומושלמת. אם זה נכון, לסמי שמעון יש זכות יזמות.

מתעוררות כמה שאלות:

איך ייתכן שהעתקי המכתבים של ורדי לויסגלס לא היו בתיקי המינהל?

האם כאשר ורדי שינה את עמדתו ונתן את ההתחיבות, בניגוד לעמדה הפורמלית של המינהל ולמכתב הראשון שלו לויסגלס, הוא פעל רק לאור טענת שמעון ועו"ד ויסגלס, או שקיבל משרון אישור לטענה על ההבטחה מ-91'?

מיקי ורדי, כך נראה, לא מייחס חשיבות לעניין המכתבים מ-93' ועובדת היעדרם מתיקי המינהל. ורדי אומר: "איזה זכות יזמות? לא מופיעה מילה אחת על זכות יזמות, זה חוזה חקלאי".

גלובס: אבל בחוזי קפלן, שאין בהם סעיף שינוי יעוד, שמעון יכול לקנות את הקרקע, אפילו אם זה במחיר מקסימלי של 91%, וליזום בעצמו.

ורדי: "אף אחד לא דיבר איתי על הדברים האלה, וגם כשדברו איתי לא דברו איתי על הדברים האלה".

גלובס: האם אריק שרון הנחה אותך לענות לעו"ד ויסגלס כפי שענית?

ורדי: "אני לא זוכר מה אריק אמר או לא אמר. מישהו יכול לזכור מה היה ב-92' או ב-93'?".

מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, יעקב אפרתי, התחיל תהליך של בדיקה, ובשבועיים האחרונים קיים שיחות בעל פה עם ויתקון ועם ורדי. התשובות שקיבל דומות לתשובות שענו השניים ל"גלובס".

נבדקות גם שאלות משפטיות: האם היתה בכלל לשר השיכון שרון או למנהל המינהל ורדי סמכות לתת לשמעון התחיבות כזו? מה משמעות העובדה, שענין כל כך כבד כלל לא הובא כל השנים הללו למועצת מקרקעי ישראל? האם ראוי ואפשרי במקרה הזה לאחוז בהלכת ההשתחררות?

מנהל המינהל אפרתי אמר ל"גלובס", שיש בכוונתו להביא את כל הפרשה בפני מועצת מקרקעי ישראל.

רכישת יכין-חקל היתה העיסקה הריאלית הראשונה שסמי שמעון עשה בישראל, ומאז הוא גדול מבקרי הבירוקרטיה הישראלית. מנקודת המבט שלו הדברים פשוטים.

שמעון: "פגשתי את אריק שרון בתל אביב, כתושב זר, והוא אמר לי: יש לך את כל הרשות לקנות את יכין-חקל. אמרתי לו, יש לי שלושה תנאים: כאשר החוזים ייגמרו, אני מבקש שתי הארכות ל-49 ועוד 49 שנים; אני רוצה לאחד את התאריכים בחוזים בחלקות השונות; שיהיו לי בחידוש החוזים אותם תנאים כמו בחוזים המקוריים.

"אריק שרון הבטיח לי את כל שלושת התנאים, ואמר לי 'לך לסגור את העניין עם גדעון ויתקון'. מהשלב הזה, עורכי הדין טיפלו בעניין".

גלובס: בתלונות שלך בעניין המים נראה, שלדעתך משטר מכסות המים בישראל לא צריך לחול עליך כמו על שאר החקלאים, ובענין החוזים אתה מוציא את עצמך מכללי המשחק של החלטות המינהל לגבי חוכרי קרקע חקלאית.

"אני עשיתי תוכנית עסקית על פי מה שהסכמתי עם שרון. איך אפשר לעשות עסקים בצורה אחרת? ראש הממשלה צריך לדעת את כל זה כשהוא מבטיח. הרי אי אפשר לשנות את כללי המשחק כל כמה חודשים.

"אני פלח. עבדתי כמו משוגע ולא לקחתי מיכין-חקל פני אחד שכר. ליויתי כל שתיל בפרדסים וחיכיתי שבע שנים עד שייתן פרי לייצוא ליפאן - ופתאום לא נותנים לי מים".

- יש טענה האומרת, שלשרון וגם לורדי לא היתה סמכות להבטיח לך דברים כאלה, שהם בניגוד מוחלט למדיניות המינהל.

שמעון: "כמשקיע זר, כשאני בא למדינה והשר האחראי אומר לי משהו, אני לא צריך אחר כך לבדוק את המילה של השר האחראי ואני לא צריך לחקור אם הוא אמר את זה בסמכות. מה זה כאן? קומדיה?".

- אם המינהל יסרב לקיים את התנאים האלה, האם תלך להליך משפטי?

שמעון: "אם הורי היו שומעים שאני הולך לבית משפט נגד מדינת ישראל, הם היו מתהפכים בקברם. אני חושב על כך".

יש משהו נחוש בעמדה של סמי שמעון, והוא לא הולך לעשות לשרון הנחות בעניין אותה התחיבות. זאת, למרות הידידות רבת השנים ביניהם, למרות שלילי שרון ז"ל היתה זו שעיצבה את משרדי יכין-חקל אחרי ששמעון רכש את החברה, למרות ששרון העניק לו לפני שנתיים אות כבוד על מפעל חיים על תרומותיו, למרות שתמך בשרון, גם כספית, במסגרת הפריימריס בליכוד ב-99' ("ידיעות אחרונות" דיווח על תרומה של 25 אלף דולר לעמותת הקש של שרון "שלום עם ירושלים").

לסיפור הזה יש עוד זווית: חברת מהדרין, מקבוצת אי.די.בי, ממתינה בצד להחלטה בעניין יכין-חקל. גם להם יש כ-12 אלף דונם פרדסים, באיזורים לא פחות טובים מיכין-חקל. גם למהדרין יש "חוזי קפלן". גם הם באו למינהל וביקשו להאריך את החוזים "באותם תנאים".

התשובה שמהדרין קיבלה מהיועצת המשפטית של המינהל, עו"ד רחל זכאי-נוימן, היתה שלילית: החוזה שייחתם אתכם יהיה בנוסח המקובל במינהל, כי זו המסקנה העדיפה והמתחייבת מכללי הפרשנות המקובלים. יונתן בשיא, יו"ר מהדרין, ערער על כך בפני ראש המינהל אפרתי והציג חוות דעת משפטית רצינית והפוכה מטעם קבוצת אי.די.בי.

האם מה שיחול על יכין-חקל יחול על מהדרין, או שההבדל כולו מתמקד בעניין ההבטחה שסמי שמעון טוען שקיבל מאריאל שרון?

תגובת ראש הממשלה לא התקבלה עד מסירת הכתבה לדפוס.