מנכ"ל אזורים: "אין בשורה בתוכנית הדיור. הבעיה העיקרית נמצאת בצד ההיצע, ושם הטיפול הוא מינורי"

"אנחנו פוגשים היום את הביקושים בשוק כמעט ללא שינוי", כך פתח את דבריו רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים, בפאנל השקעה בנדל"ן בזמן משבר ואינפלציה, וההשפעה על שוק המשכנתאות, במסגרת כנס "עושים שוק" של גלובס בהנחיית גיא בן סימון, כתב גלובס. משתתפי הפאנל ניסו לענות על שאלות בדבר השינוי בשוק המשכנתאות, ההשפעה של המצב על חברות הנדל"ן והיכולת של הענף לשמור על ערכו גם בימי אינפלציה.

● תפיסת ה"היצע" כפתרון לבעיית מחירי הדיור אינה חזות הכל
● תוכנית הדיור השמינית של הממשלה מציגה יעדים ברי השגה, אבל לא פתרונות
● האיזון בשוק הנדל"ן האמריקאי הופר אחרי מאה שנה, וההשלכות עשויות להיות הרסניות

"התהליכים שקורים לאחרונה, כמו העלייה בשיעורי הריבית, לא משפיעה על הקונים במשרדי המכירות, והגרוע מכל הוא שאין לכך השפעה גם על מחירי הקרקעות שמתקבלים במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, גם בעת האחרונה", אמר. "יש עדיין ביקושים חזקים, והמחירים ממשיכים לטפס. אין אינדיקטור טוב יותר מזה לכיוון שאליו הולכים מחירי הדירות בשנים הבאות".

על כך הוסיף תומר גרינשפון, מנהל אגף משכנתאות בבנק דיסקונט: "יש כאן אלמנט פסיכולוגי. כלכלה מורכבת גם מפסיכולוגיה, והאנשים - בישראל במיוחד - רוצים בסוף שתהיה להם דירה. אולי זו לא ההשקעה הנכונה לאורך זמן, למרות שראינו תקופות שהיא כן הייתה כזו, אבל יש פה אפקט פסיכולוגי.

"כפי שאמר אבידן, אנחנו לא מרגישים ירידה בביקוש, והבעיה היא כנראה בצד ההיצע", המשיך את דבריו גרינשפון. "במרץ האחרון נרשם שיא של כל הזמנים במשכנתאות החדשות, ואומנם באפריל נרשמה ירידה משמעותית, שאפשר אולי לייחס גם לפסח, וגם מאי היה חלש יותר - אבל לא חושב שעבר מספיק זמן כדי לדעת מה זה יעשה לביקושים. אני לא יכול להגיד שמדובר בירידה דרסטית בביקושים. אנחנו מוציאים פחות אישורים עקרוניים, ומרגישים פחות תנועה, אבל המאסות קיימות והביקושים קיימים. לטווח הארוך, קשה לי לנחש אם הביקושים ירדו".

פרופסור אשר בלס, בעבר כלכלן ראשי בבנק ישראל, והיום מרצה לכלכלה במכללה האקדמאית אשקלון, קבע כי "לאורך זמן, הנדל"ן הניב תשואה נמוכה יותר משוק ההון, וצריך לזכור שמדובר בתשואה נזילה פחות מנייר ערך". לדבריו: "עבור מי שחושב במה להשקיע לטווח הארוך - לא בטוח שנדל"ן הוא התשובה. אני מניח שחלק מתיק נכסים רחב ונכון יכול לכלול השקעה בנדל"ן, ואפשר גם להחזיק במניות נדל"ן, אבל אני לא בטוח שבעת הנוכחית הרעיון של החזקה בדירות נכון. התשואה השוטפת גם מהשכרת דירה היא נמוכה מאוד. בשום מקום בעולם לא רואים מספרים של שניים עד שלושה אחוזים, כמו שרואים בארץ, אולי כי כאן קיימת ציפייה שמחירי הדיור יעלו תמיד, ולאורך זמן".

מנגד, ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון G City לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן חושבת אחרת. "עלייה ריאלית של 5.5% במחירי הדירות, שזה המצב כיום, היא עלייה יפה מאוד - גם מול שוק ההון, ובטח בתקופה הזו", אמרה. "מחירי הדיור לא ירדו, אבל ימצאו פתרונות: פעם גרו שתי משפחות בדירה. אנשים צריכים תמיד לגור במקום כלשהו, כל הזמן, ובעיקר באזורי הביקוש".

"בעיית ההיצע נשארת ואף מחריפה"

במסגרת הפאנל התייחס מנכ"ל אזורים גם לתוכנית הדיור החדשה שהציגו אתמול שרי האוצר, הבינוי והשיכון והפנים, ואמר: "אני לא חושב שראינו בשורה חדשה אתמול. אני מבין את המנהיגים שמנסים להשפיע בצורה כלשהי על הפסיכולוגיה של הביקושים, אבל מי שעוסק בענף הזה יודע שהבעיה העיקרית הייתה ונשארה בעיית היצע. יש כאן פערים שלא נסגרים בשל היצע מוגבל ואיטי, כתוצאה מהרבה בעיות - והבירוקרטיה בראשם.

"מנסים להשפיע ולהתעסק בביקושים דרך התוכניות הללו, בזמן שהבעיה העיקרית נמצאת בצד ההיצע, ושם הטיפול הוא מינורי. הליכי התכנון, תוכניות בניין עיר, הזמן שלוקח להוציא היתרי בנייה, אישורים לאכלוס - בבעיות האלה לא מטפלים. בעיית ההיצע נשארת ואף מחריפה, על אף כל ההצהרות".

פרופסור בלס הסכים עם דבריו של אבידן, והוסיף: "אין כל ספק שכדי שניתן יהיה לפתור את נושא הדיור, צריך לפתור את בעיות ההיצע. אם העיריות לא עומדות בקצב, צריך לתת לאדריכלים פרטיים לעשות את זה, וזה כבר קורה במקומות שונים בעולם. נדרשת מנהיגות לבוא ולהגיד שהפתרון הוא לא משהו שהוצע בעבר. צריך משהו דרמטי כדי להשפיע על ההיצע".

לדברי ד"ר טולקובסקי: "בזמנו של אריאל שרון, בעת תנופת הבנייה בשנות ה־90, הוא היה עם הידיים בתוך התהליכים. היום יש לנו פוליטיקאים שבאים מלמעלה. אף אחד לא יורד לפס הייצור ומלכלכך את הידיים. שרון אהב את זה - הוא היה הולך לראש עיר שעושה בעיות, הופך שולחן ודורש בנייה. היום אין מי שיעשה את זה".

להערכת אבידן, כמות המשקיעים בשוק הישראלי לא תרד. "כל עוד השוק מזהה את המחסור הכרוני בהיצע, הוא מאמין יותר בעליית מחירי דירות מאשר חושש משיעורי ריבית עולים", אמר. "אנחנו גם עדים בזמן האחרון לעלייה דרמטית בשכר הדירה, ולכן - גם על רקע הירידות בשוק ההון - אנחנו ממשיכים לראות באפיק הדירות השקעה רצויה ונכונה, ובטח כזו שנותנת להם הגנה מפני האינפלציה".

"המשכנתה היא עדיין כלי מצוין"

לסיכום אמר גרינשפון כי "הרכיב של הפריים עדיין נחשב רכיב זול במשכנתה, וגם כשמסתכלים על העתיד - תמיד כשיש עלייה בפריים, שאר המחירים עולים. משכנתה היא הלוואה נוחה יחסית, ואני עדיין חושב שכל עוד ההיצע יהיה חסר, אנשים ירצו לרכוש דירות, ויהיו עודפי ביקוש. משכנתה היא כלי מצוין והלוואה טובה, שמאפשרת גם היום לאנשים להיות בעלי דירה".

***גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק דיסקונט