למה הרוב מעדיף להשקיע בנדל"ן

ד"ר טל שביט הוא ראש המחלקה למימון במסלול האקדמי של המכללה למינהל

מה מריץ "משקיעים" לשים את כספם בדירות ברחבי הארץ ולא להעביר אותו לבורסה? לאו דווקא נתונים ריאליים ורציונליים.

ראשית הבה ונשווה את ההשקעה בנדל"ן להשקעות אחרות וניקח לשם כך דוגמה אחת:

מדד ת"א 100, למשל, התחיל ב-100 נקודות בשנת 1992 והגיע השנה ל-1000 נקודות (ואפילו יותר, לפני המשבר). בחישוב מהיר, הנכס הזה עלה פי תשעה ב-18 שנה, או, אם תרצו, הניב תשואה אפקטיבית בשיעור 13.5% לשנה בממוצע. וזאת תוך צליחת משברים שגרמו לירידות תלולות בשווקים (משבר הדוט.קום ב-2000, ומשבר האשראי ב-2008).

אני סבור שנתקשה למצוא השקעה בנדל"ן שהניבה בתקופה מקבילה תשואה דומה ובכל זאת נמצא לא מעט משקיעים שהעדיפו את הנדל"ן על השקעה במדד תל אביב 100.

ובכל זאת, עדיין רבים תופסים את ת"א 100 כהשקעה פחות "בטוחה" מאשר השקעה בדירה. לכך יש הסבר פסיכולוגי שבספרות הכלכלית קיבל את הכינוי "סלידה קצרת רואי מהפסדים".

בדיקות ובחינות תכופות

השקעות שמשקיעים תופסים כארוכות טווח, הם נוטים להעריך ולבדוק באופן תכוף. כאשר המשקיעים סופגים הפסדים בתיק ההשקעות שלהם, הם נמשכים לשנות את אסטרטגיית ההשקעה באופן מיידי, גם אם תיק ההשקעות והכסף שבו מיועד לטווח הארוך.

בזאת מתגלם זהו סיפורה העצוב והאופיייני של ההשקעה ארוכת הטווח במדדי מניות: המשקיעים במדדים בודקים את מצב ההשקעות מדי יום ולעיתים מספר פעמים ביום. למרות שהשקעה כזו רלוונטית לטווח ארוך, ימי ירידת ערך גורמים לאותם משקיעים לשנות את מבנה ההשקעות ולמכור את הנכסים בתיקים, לטובת נכסים אחרים.

למשקיעים בנדל"ן אין אפשרות לבדוק את שווי ההשקעות מדי יום ואפילו לא מדי חודש. שינוי המחירים בנדל"ן איטי ביחס לשינוי הערך של מדד הבורסה, ולכן הרושם הוא כי ההשקעה במדד הרבה יותר מסוכנת לאורך זמן מהשקעה בנדל"ן. לו יכלו משקיעי הנדל"ן לקבל מידע יומי על שווי הנכס, ייתכן שהשקעה זו כבר לא הייתה נראית להם בטוחה כל כך.

הכנסות קבועות

קבלת דמי שכירות חודשית מנכס הנדל"ן מחזקת גם היא את תופעת הסלידה קצרת הרואי מהפסדים. מכיוון שמדי חודש מקבל המשקיע בנדל"ן "קופון" חודשי, מתחזקת אצלו התחושה שהנכס מניב רווחים. המשקיע במדד או במניות יוכל לקבל מדי תקופה דיבידנדים אך הם אינם בטוחים ואינם קבועים.

זו גם הסיבה שמשקיעים מעדיפים אגרות חוב עם קופונים על מדדי מניות, למרות שלאורך זמן המדדים נותנים רווח גבוה יותר.

התעלמות מהוצאות

הסבר נוסף נעוץ בתיאוריה פסיכולוגית-כלכלית שתורגמה לעברית כחשבונאות שכלית (Mental accounting). על פי תיאוריה זו אנו מנהלים את כספנו ב"סעיפים תקציביים" ומפרידים בין הוצאות חד פעמיות להוצאות שוטפות. משקיע בנדל"ן רואה רק את ההשקעה הראשונית, אך לא מתמחר במסגרת שווי הנכס את ירידת הערך בעקבות פחת ובלאי.

לאורך שנים יצטרך המשקיע להוציא כסף על תחזוקת הדירה או הבית, ולעיתים השקעה גבוהה בשיפוצם. בחישוב התשואה החודשית, המשקיע לא לוקח בחשבון את ההוצאה הזו מכיוון שאינה מוחשית.

בעלות ומוחשיות

תופעה נוספת שמשפיעה על משקיעי הנדל"ן היא אפקט הבעלות והמוחשיות של הנכס. השקעה במדד בורסה אינה מוחשית לעומת השקעה בנדל"ן. אחזקת נכס פיזי נראית תמיד בטוחה יותר בעיני המשקיע מהשקעה בנכסים פיננסיים שלא ניתן לראות בעיניים או למשש.

מחקרים מראים כי השקעה בנדל"ן אינה כדאית יותר מהשקעה במדדי מניות לאורך שנים אך גם במקרה זה, אין פלא שהפסיכולוגיה חזקה מהחשיבה הכלכלית.

ד"ר טל שביט עומד בראש הכנס השנתי "פסיכולוגיה של השקעות", אשר יתקיים זו השנה השנייה בביה"ס למינהל עסקים של המסלול האקדמי המכללה למינהל ב-1 בדצמבר.