הצהרות יש בשפע: האם יש סיכוי לתוכנית לפינוי שדה-דב?

שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס אמר לפני חודש בראיון בלעדי ל"גלובס" שהוא מתכוון לפעול לפינויו של שדה דב בקדנציה הנוכחית ולקדם בניית אלפי דירות בגוש הגדול היוקרתי בצפון תל אביב. אתמול (א') החליטו אטיאס ושר התחבורה ישראל כץ להביא בתוך שלושה חודשים הצעה לפינוי השדה להצבעה בממשלה, על מנת להקים במתחם 12 אלף יחידות דיור.

אבל לכוונות להעתיק את מיקומו של שדה דב יש כבר זקן; מדי כמה שנים עולה הצעה לפנות את שדה התעופה והיא יורדת מהפרק בעיקר בשל העלות הגבוהה של ההעתקה. אטיאס אמר באותו ראיון ל"גלובס" שלא יקום שדה תעופה על הים בעתיד הנראה לעין, אך הוסיף שזה "פשוט מיותר" שיש שדה תעופה על עתודת קרקע מאוד יקרה.

הכרזה פופוליסטית

שוק הנדל"ן בסך הכל סקפטי ביחס להצהרות אטיאס וכץ. גורמים בענף אומרים היום (ב') ל"גלובס" כי התוכנית ל-12 אלף יחידות דיור במקום שדה דב היא עוד הכרזה פופוליסטית של אטיאס, ורובם הביעו פקפוק רב באשר לסיכוייה של תוכנית זו - אחת מני רבות - לצאת אל הפועל.

"כל כמה שנים התוכנית הזו צצה ואיכשהו תמיד נגנזת", אומרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין, "אני סקפטית לגבי מימושה ולהערכתי שוק הנדל"ן יוצא מנקודת הנחה שגם הפעם תיגנז התוכנית".

לדברי בוגין, לפינוי שדה התעופה יש חסם כלכלי גבוה. "מדובר בעלויות פינוי של מאות מיליוני שקלים בהערכה זהירה", אומרת בוגין, שעובדת עם שדות תעופה ואף ביצעה בדיקת היתכנות כלכלית להעתקתו של נמל התעופה באילת, "איך האוצר יזיז את תוכנית הפינוי של שדה דב קדימה?".

מדובר בשטח המשתרע על פני כ-1,300 דונם הנמצאים בבעלות המדינה ובבעלות מאות בעלי קרקע פרטיים. ועדות התכנון יצטרכו לאשר בנייה למגורים בקרקעות הללו, מה שעשוי לקחת שנים. "אם אכן יפונה שדה דב זה ייתן אור ירוק לכל ועדות התכנון ומינימום מתנגדים", אומר עו"ד אמיר שפיצר, שמייצג כמה בעלי קרקע באזור.

לדברי עו"ד מרים דונין, שמייצגת בעלי קרקעות באזור המקדמים תוכנית לבניית שכונה ששטחה 45 דונם הגובל בשדה דב מצפון, אם תצא התוכנית אל הפועל, היא "תיתן רוח גבית" לאישור תוכניות בנייה בכל השטחים הלא מתוכננים בגוש הגדול.

אבל גם דונין לא מתרגשת מהצהרותיהם של אטיאס וכץ: "ב-40 השנים האחרונות בדקו את הנושא ועדה ועוד ועדה, הממשלות התחלפו ויש הרבה גורמים שבוחשים בקלחת - זה ייקח עוד הרבה זמן".

להערכת דונין, התהליך ייקח לפחות שמונה שנים. "תוכנית 3700 בגוש הגדול, תוכנית ביוזמת עיריית תל אביב, כבר נמצאת שנים בצנרת של ועדות התכנון וטרם הגיעה להפקדה", אומרת דונין.

פוטנציאל נדל"ני

"אם אכן יפונה שדה התעופה, הוא ייצור מתחם עם פוטנציאל נדל"ני גבוה מאוד", אומרת בוגין, ומדגישה כי חלק משמעותי מתוך 1,300 הדונמים יופקע לצורכי ציבור וייוותרו כ-700 דונם לבניית דירות. כיום ניתן לבנות בגוש הגדול שש יחידות דיור לדונם, אך המספר יצטרך לגדול ל-17 יחידות דיור לדונם אם אכן ייבנו במקום 12 אלף יחידות דיור. מחיר הקרקע אחרי היטלי השבחה יגיע ל-1.5 מיליון שקל ליחידת קרקע, מעריכה בוגין, כך שרק הקרקע שתיועד לבנייה (בשטח של 700 דונם) תהיה שווה כ-18 מיליארד שקל. מחיר דירת 4 חדרים בגוש הגדול עומד כיום על 3.5 מיליון שקל בממוצע, מציינת בוגין.

קבוצות רכישה

בשל מחירי הקרקע הגבוהים בגוש הגדול ובשל עסקאות מורכבות שהן נגזרת של בעלי קרקע מרובים, הגוש הגדול מהווה כר פורה לפעילות של קבוצות רכישה, ופחות של יזמים. קבוצת חג'ג' של מארגן קבוצות הרכישה עו"ד צחי חג'ג' שילמה לאחרונה 1.2 מיליון שקל ליחידת קרקע בגוש הגדול.

חג'ג' בונה בגוש הגדול שמונה פרויקטים שבהם המחיר המשוער של דירת 5 חדרים נאמד ב-2.2 מיליון שקל.

חג'ג' לא משוכנע ש-12 אלף יחידות דיור יציפו את השוק ויובילו לירידה דרמטית במחירי הדירות בגוש הגדול. "יעברו 10 שנים עד שתתחיל הדירה הראשונה להיבנות בשדה דב", מעריך חג'ג', "עדיין יש ביקוש ענק לגוש הגדול, ועל פני תקופה של 10 שנים הביקושים ייקלטו. המחירים אולי יירדו קצת".

יירדו או לא, אם יפונה שדה התעופה, תתאפשר ככל הנראה בנייה לגובה רב באזור, מה שלא התאפשר עד כה בגלל ההמראות והנחיתות. "אחרי הפינוי יוכלו לבנות בגוש הגדול מגדלים וכל אלה שכבר בנו באזור יאכלו את הלב", אומר שפיצר.

בתגובה, נמסר מדובר צה"ל כי "בשנים האחרונות עוסק צה"ל, בשיתוף משרד הביטחון, בשיווק אזור מחנה שדה דב ומכירת שטחו למטרות נדל"ן. למערכת הביטחון אין התנגדות לפינוי. עם זאת ראוי לציין כי שדה דב הוא שדה תעופה פעיל, המשלב תעופה אזרחית, על כן צה"ל אינו הגורם המחליט על הפינוי באופן בלעדי".