מימוש ערבות להבטחת אגרות והיטלים

האם קיימת מגבלה לחילוט ערבות שניתנה להבטחת תשלום אגרות והיטלים להוצאת היתר בניה?

סעיף 145 ד' לחוק התכנון והבניה קובע כדלקמן: "אישר מוסד תכנון בקשה להיתר וקוימו התנאים המוקדמים שנקבעו על-ידי מוסד התכנון, לא יעוכב מתן ההיתר אם נתמלאו לגביו כל דרישות החוק והתקנות, ושולמו האגרות, ההיטלים והתשלומים האחרים, למעט ארנונה, שיש לשלמם על פי כל חיקוק, בגין הנכס שאליו מתייחס ההיתר או ניתנו הערבויות המתאימות להבטחת תשלום כאמור ,בכפוף להוראות כל דין...".

דהיינו, החוק מכיר באפשרות של מתן ערבות מתאימה בגובה החיוב כנגד קבלת היתר.
כיום, יש רשויות הנוהגות להשתמש כערובה בערבות בנקאית אוטונומית. ערבות בנקאית אוטונומית מהווה חיוב עצמאי הניתן למימוש על-ידי המוטב ללא תלות בעסקת היסוד. עקרון עצמאות, המאפיין ערבות זו ,למעשה משחרר את הצד לו ניתנת הערבות מהצורך לנהל הליכים משפטיים בקשר לעסקת היסוד ומאפשר מימוש מהיר ויעיל של כספי הערבות.
במאמר זה נסקור פס"ד של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בעתירה למתן צו ביניים שיאסור על חילוט ערבות אוטונומית שהוצאה ונמסרה לעיריית רמת השרון לאור וכנגד קבלת היתר בנייה.

נסיבות המקרה: העותרת, הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ (חל"צ), היא חברה ממשלתית המפעילה כפר נוער ומוסד חינוכי בו מתחנכים 2500 מהם 700 תלמידים בתנאי פנימייה. נוכח הגידול במספר תלמידי הפנימייה, החליטה העותרת לבנות מבני פנימייה נוספים. בהתאם לכך הגישה העותרת בקשה לקבלת היתר בנייה, שבעקבותיה התקבל חיוב כספי לתשלום היטל סלילה והיטל תיעול בהתאם לחוקי העזר של עיריית רמת השרון. העותרת חלקה על חוקיות חיובה בהיטלים, כאשר בינתיים באה העירייה לקראת העותרת והסכימה שתעמיד ערבות בנקאית אוטונומית, חלף תשלום במזומן, כנגד קבלת היתר הבנייה. הערבות הבנקאית הוארכה מעת לעת, עד שלבסוף הודיעה העירייה לעותרת שאינה מוכנה להאריכה פעם נוספת וכי בכוונתה לחלט את הערבות הבנקאית. עקב הודעת העירייה הגישה העותרת לבית המשפט לעניינים מינהליים בקשה למתן צו ביניים שיאסור על העירייה לחלט את הערבות הבנקאית עד לפתרון המחלוקות בין הצדדים בעניין חוקיות ההיטלים. כאמור, העותרת חלקה על חוקיות חיובה בהיטלים וטענה בין השאר להפליה לעומת מוסדות אחרים בעיר. כן טענה שמעמדה הוא של גוף ממשלתי, ועל כן בדומה למדינת ישראל היא פטורה מתשלום ההיטלים; בנוסף נטען כי החלטתה של העירייה פוגעת באינטרס ההסתמכות של העותרת לאחר שבמשך עשרות שנים העותרת לא חויבה בהיטלי פיתוח ועוד. העותרת טענה גם שמאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתה, הן בשל מצבה הכלכלי הדחוק והן בשל הנוהג שלא לגבות היטלי פיתוח המצביע על אי דחיפות במימוש הערבות הבנקאית, ועל כן מתקיימים בנסיבות העניין התנאים לקבלת סעד זמני.

מנגד טענה העירייה, בין היתר, כי מימוש הערבות הבנקאית אינו תלוי בבירור המחלוקות בין הצדדים בדבר חבותה של העותרת בהיטלים. אילו רצתה העותרת לטעון כנגד עצם החבות, היה עליה לעשות זאת טרם קבלת היתר הבניה. לטענתה של העירייה, העותרת היא שביקשה להעמיד את הערבות הבנקאית, חלף תשלום במזומן, ומשקיבלה את היתר הבניה, אין היא יכולה להתכחש לערבות הבנקאית ולמנוע את פירעונה. לבסוף טענה העירייה כי אין להידרש לשיקולים הרגילים של מאזן נוחות שכן מדובר בערבות בנקאית אוטונומית.

בית המשפט פסק כי מנוסח הערבות הבנקאית עולה במפורש כי מדובר בערבות בנקאית אוטונומית. הצדדים לא החריגו את עצמאותה של הערבות הבנקאית ולא נקבע שפתרון המחלוקות מהווה תנאי לחילוטה. אי לכך ,לא די בטענה שהעירייה ידעה שהעותרת חולקת על עצם חוקיות החיוב או בכך שהסכימה לקבל ערבות ולהאריכה מפעם לפעם, בכדי לסתור את לשונה המפורשת של הערבות הבנקאית. אף אם הולכים לגישת העותרת, לפיה הוסכם להאריך את הערבות עד לפתרון המחלוקת, הרי שתנאי משתמע מכך הוא שהעותרת תפעל בעקביות וביעילות לפתרון זה. משלא עשתה כן רשאית הייתה העירייה לחלט את הערבות הבנקאית ואין מדובר בפעולה שלא בתום לב או בהתנהגות המונעת משיקולים זרים.

אשר לטענתה של העותרת בדבר עצם חוקיות החיוב נקבע כי אין בה כדי להוות נסיבות חריגות המצדיקות חריגה מעקרון העצמאות. טענות בדבר היעדר נימוקים, הפליה והסתמכות אינן מקימות עילה למתן צו זמני שימנע את מימושה של ערבות בנקאית אוטונומית.

מהאמור בהחלטת בית המשפט נראה שניתן לראות כי קיימת חשיבות לבחון את נוסח הערבות המופקדת בידי הרשות טרם הפקדתה אצל הרשות.

עו"ד נתי רוזנצוויג, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן

עת"מ (מינהליים ת-א) 54201-01-16 - הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ נ 'עירית רמת השרון