משכנתה בימי קורונה: להקפיא או למחזר, והאם זה בכלל הזמן לקנות דירה

אנו שמחים להציג בפניכם את מדריך הצרכנות הפיננסית החדש של "גלובס": "האותיות הקטנות - מדריך מעשי לכיס שלכם". המדריך יעסוק השבוע בהיבטים שונים הנוגעים לכיס שלנו בראי מגפת הקורונה: הלוואות, ביטוחים, משכנתה ופנסיה. האותיות הקטנות הוא מדור חדש שימשיך ללוות אותנו בהמשך בשורה של סוגיות, לאו דווקא כאלו שקשורות באופן ישיר לימי קורונה.

במסגרת המדור ננסה לספק לקוראינו מידע וכלים בגובה העיניים אודות מוצרים ותהליכים שהם חלק בלתי נפרד מהחיים שלנו (ובעיקר מהכיס שלנו). המדור יעסוק במגוון רחב של סוגיות צרכניות וכספיות וישאף להנגיש את המשמעויות ולספק עצות פרקטיות.

חשוב לזכור שמאפייני ההשקעה והחיסכון של כל אחד מאיתנו שונים בתכלית ומושפעים מסוגיות שונות כמו גיל, מצב משפחתי, גובה ההכנסה ועוד, לכן רצוי להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים ובכל מקרה אין לראות באמור במדור זה כהמלצת השקעה. ואחרי הכול, אנו חותרים לכך שתוכלו להבין את המציאות טוב יותר, ולבחור טוב יותר ולדעת לשאול את השאלות הנכונות עבורכם. קריאה מועילה.

רוצים להפנות אלינו שאלה? מוזמנים לפנות במייל otyot-ktanot@globes.co.il

מאות אלפי ישראלים איבדו את מקור פרנסתם או ספגו ירידה בהכנסות בעקבות משבר הקורונה ולכן התקשו לשלם את המשכנתה - וחיפשו פתרון.

לפי נתוני בנק ישראל, בחודשים מרץ עד מאי, הוקפאו 18%-25% מסך המשכנתאות; בהשוואה לכ-3% בלבד לפני המשבר. פי שישה עד יותר מפי שמונה.

יש גם מי שהתחייבו לרכוש דירה, אולם הבנקים מסרבים כעת להעניק להם משכנתה ויש אחרים שמחפשים בימים אלה נכס לרכישה. כיצד כדאי להתנהל בכל אחד מהמצבים ומהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהפתרונות? "גלובס" מציג: מדריך המשכנתה השלם לימי קורונה.

הקפאת משכנתה עד חצי שנה

הקפאת משכנתה - עצירת תשלומי ההחזר, קרן וריבית, לכמה חודשים - היא אפשרות שתמיד נמצאת על השולחן. עם זאת, לאור משבר הקורונה, ההקפאה מתאפשרת כעת בקלות יתרה, למשך תקופה של שישה חודשים. בנק לאומי הודיע באחרונה שיאפשר את הקפאת תשלומי המשכנתה, לבד מתשלומי הריבית, למשך שנתיים.

"הבנקים כמעט שלא מפעילים שיקול דעת כיום בעת אישור הבקשות, ונוטים לאשר אותן אוטומטית ויחסית מהר, כל עוד מדובר בלקוחות שנחשבים ‘נורמטיביים' - כלומר, כאלה שלא היו עימם בעיות חריגות טרם המשבר", מסביר אבי אבגיל, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות.

להקפאה הזו יש מחיר - כאשר חוזרים לשלם את המשכנתה, תקופת ההחזר מתארכת או שההחזר החודשי גדל. זה קורה מכיוון שצריך להחזיר את הסכומים שלא שולמו, בתוספת ריבית. זו לא ריבית רגילה, כזו שמשלמים מדי בכל חודש, אלא ריבית דריבית שמגדילה פי כמה את סכום ההחזר.

לדברי יועץ המשכנתאות יובל גומל, בעלי חברת גומל ייעוץ משכנתאות, "בעיני, האינטרס הראשון במעלה בימים אלה הוא להתייצב כלכלית ולהצליח לעמוד בהוצאות, גם במחיר של החזר משכנתה קצת יותר גבוה בהמשך".

לגבי אנשים ששוקלים להקפיא משכנתה על מנת לקבל אשראי זול, גומל מציין שייתכן שדירוגי האשראי הפנימיים של הבנקים יושפעו מן הבקשות האלה ולכן צריך להתייחס לאופציה הזאת בזהירות.

יתרונות: הגדלת ההכנסה הפנויה בעת משבר כלכלי והקלה על הלחץ התזרימי.
חסרונות: החזרי המשכנתה עלולים לגדול (או משך המשכנתה להתארך); עדיין לא ברור אם וכיצד תשפיע בקשת ההקפאה על דירוגי האשראי הפנימיים שהבנקים מעניקים ללקוחות.

מיחזור משכנתה הריביות בשפל

מיחזור משכנתה הוא שינוי תנאי ההחזר של משכנתה קיימת - למשל, שינוי ריביות ופרישה מחדש - כך שיתאים לנסיבות חיים ולצרכים שהשתנו. בעת הזו שבה אנשים רבים זקוקים לעוד הכנסה פנויה, שינויים בתנאי ההחזר של המשכנתה יכולים להקל מאוד על קשיים בתזרים.

בנוסף לכך בתקופה האחרונה ניכרת ירידה חדה בריביות המוצעות על משכנתאות ותחרות עזה על כל לקוח וההערכה היא שכמעט כל אחד יכול לצאת כיום נשכר ממיחזור משכנתה.

"אנשים צריכים לזכור שאין מה להתבאס מפרישת המשכנתה על עוד כמה שנים, כי העיקר הוא ההווה - לסגור את החודש. תמיד אפשר למחזר שוב את המשכנתה בימים קלים יותר", אומר גומל.

 יובל גומל, יועץ משכנתאות / צילום: אדר אהרוני

יתרונות: הקטנת ההחזר החודשי ושיפור התזרים.
חסרונות: המשכנתה עלולה להיפרש על פני יותר שנים.

הלוואה על חשבון משכנתה הקלה תזרימית

הלוואה (לכל מטרה) על חשבון משכנתה היא אופציה שתמיד קיימת. עם זאת, בשל המשבר, בנק ישראל העניק לבנקים המסחריים אישור מיוחד לאפשר את הגדלת המשכנתה על חשבון נכס קיים עד ל-70% מערכו, כאשר בעבר הרף העליון היה 50%.
המשמעות היא, שאם בעבר - עבור נכס של מיליון שקל - ניתן היה להגדיל משכנתה בסך 400 אלף שקל ב-100 אלף שקל בלבד, הרי שכיום ניתן להגדיל אותה עד ל-700 אלף שקל. מדובר בהטבה שיכולה להקל מאוד על התזרים החודשי, שהרי אין דינו של חוב שצריך להחזיר בחמש שנים, למול חוב שצריך להחזיר בתוך 20 או אפילו 30 שנים.
זה יכול להיות ההבדל בין החזר של אלפי שקלים להחזר של מאות שקלים. מצד שני, בטווח הארוך, ההלוואה תעלה יותר.

מכיוון שמדובר בהטבה שטומנת בחובה סיכון לא מובטל לבנק, הבנקים לא ששים להעניק אותה. כמובן שגם אחרי שפורשים את ההלוואה, היא עדיין קיימת - ומחייבת את מי שמארגן מחדש את חובותיו בכושר החזר וצמצום בהוצאות, בהתאם לצורך.

"הבנק רוצה לתת אשראי, מזה הוא מתפרנס, אבל הוא רוצה לתת אותו למי שהוא חושב שיחזיר אותו", אומר אבגיל. "לכן אם אחד מבני הזוג עובד - לצורך הדוגמה - בחברת חשמל והשני ללא עבודה - ההטבה ככל הנראה תאושר. אך אם שני בני הזוג לא עובדים כרגע, או רק אחד עובד בשכר נמוך, היא ככל הנראה לא תאושר".

 אבי אבגיל, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות / צילום: איתן ברנט

יתרונות: הקלה תזרימית משמעותית.
חסרונות: פרישת נטל האשראי לטווח ארוך יותר, מה שמייקר את ההלוואה בטווח הארוך.