כל מה שאתם צריכים לדעת לפני לקיחת משכנתה חדשה

אנו שמחים להציג בפניכם את מדריך הצרכנות הפיננסית החדש של "גלובס": "האותיות הקטנות - מדריך מעשי לכיס שלכם". המדריך יעסוק השבוע בהיבטים שונים הנוגעים לכיס שלנו בראי מגפת הקורונה: הלוואות, ביטוחים, משכנתא ופנסיה. האותיות הקטנות הוא מדור חדש שימשיך ללוות אותנו בהמשך בשורה של סוגיות, לאו דווקא כאלו שקשורות באופן ישיר לימי קורונה.

במסגרת המדור ננסה לספק לקוראינו מידע וכלים בגובה העיניים אודות מוצרים ותהליכים שהם חלק בלתי נפרד מהחיים שלנו (ובעיקר מהכיס שלנו). המדור יעסוק במגוון רחב של סוגיות צרכניות וכספיות וישאף להנגיש את המשמעויות ולספק עצות פרקטיות.

חשוב לזכור שמאפייני ההשקעה והחיסכון של כל אחד מאיתנו שונים בתכלית ומושפעים מסוגיות שונות כמו גיל, מצב משפחתי, גובה ההכנסה ועוד, לכן רצוי להיעזר באנשי מקצוע רלוונטיים ובכל מקרה אין לראות באמור במדור זה כהמלצת השקעה. ואחרי הכול, אנו חותרים לכך שתוכלו להבין את המציאות טוב יותר, ולבחור טוב יותר ולדעת לשאול את השאלות הנכונות עבורכם. קריאה מועילה.

רוצים להפנות אלינו שאלה? מוזמנים לפנות במייל otyot-ktanot@globes.co.il

יש לכם הון עצמי ויציבות תעסוקתית? אתם יכולים לנצל את זה כדי ליהנות מהמהפך בתחום הנדל"ן שהפך ל"שוק של קונים". "נוכח הירידה בכמות הרוכשים, המוכרים כיום מתלהבים מכל קונה ולכן צריך לקיים משא ומתן קשוח ולבחון 10-20 אפשרויות קנייה", אומר יובל גומל, בעלי חברת גומל ייעוץ משכנתאות. הנה כמה טיפים נוספים.

1. משפרי דיור? קודם למכור את הדירה ואחר כך לקנות נכס חדש
בתקופה הנוכחית, הסיכון הטמון ברכישה שמבוססת על הלוואה גבוה במיוחד, ולכן צריך לבצע רכישות באופן מושכל. במצב כזה עדיף למכור את הדירה שברשותכם, לקבל את הכסף, ורק אז להתחיל עסקה חדשה. אם לא תעשו כך, אתם עלולים למצוא את עצמכם עם התחייבויות בעבור הדירה החדשה, עם דירה שטרם נמכרה ובלי יכולת לשלם על הדירה החדשה.

2. צריכים לקחת משכנתה? קחו אותה בסמוך למועד הרכישה
זקוקים למשכנתה? חשוב לקחת אותה בסמוך לקבלת האישור העקרוני מהבנק. זאת, כדי שלא להיקלע למצב שבו המצב התעסוקתי שלכם משתנה - למשל, פיטורים חלילה - ובעקבותיו גם האישור מתבטל. במצב כזה, אם הרוכשים התחייבו לרכישת דירה ואינם יכולים לעמוד בתשלום, הם עלולים להידרש לשלם קנס בגין הפרת חוזה של מאות אלפי שקלים - בחוזי רכישה, הקנסות על הפרת הסכם הם על סך 10%-20% ממחיר הנכס.

לפי גומל, "לקוחות שלי שנקלעו לסיטואציה הזו הסתדרו בינתיים - המוכר מחכה להם. אם דברים לא ישתנו בחודש-חודשיים הקרובים, הם בבעיה קשה. או שלוקחים משכנתה באופן מיידי או, במידה שקיים חשש לאובדן מקום עבודה, לא נכנסים לעסקה. זו לא תקופה לסיכונים. מי שאיתרע מזלו ונקלע למצב שבו הבנק לא מאשר משכנתה בגלל שינויים שחלו בסטטוס התעסוקתי, ההמלצה שלי פשוטה - למצוא עבודה אחרת, כל עבודה, אפילו בשכר מינימלי. העיקר שתהיה משכורת". כדי להימנע מהסיטואציה הזו, אם מתקבל אישור למשכנתה, גומל גם מציע למשוך סכום חלקי מהמשכנתה באופן מיידי. "אפילו 100 אלף שקל, העיקר לקחת את המשכנתה, כי מרגע זה הבנק מחויב".

3. שימו לב למסלולי המשכנתה ונסו לנצל את השפל ההיסטורי בריבית הפריים
משכנתאות בישראל כפופות לשתי הנחיות של בנק ישראל. מסלול של ריבית פריים - כיום ריבית של 1.6% - יכול להיות עד שליש מסכום המשכנתה; ומסלול של ריבית קבועה שחייב להיות שליש או יותר.

כיום שני המסלולים האלה משתלמים. ראשית, ריבית הפריים נמוכה, במיוחד אחרי הורדת הריבית באפריל, מ-0.25% ל-0.1%. שנית, במסלול הריבית הקבועה המחירים שמציעים כיום הבנקים נמוכים - כך לפי יועצי המשכנתאות וגורמים בנקאיים ששוחחנו עימם. לפי גומל, "במסלול הכי מבוקש במשכנתה - ריבית קבועה, לא צמודה למדד - מדובר בריביות של סביב 3% ל-20 שנה, כשבעבר הריביות במסלול זה היו אפילו 4.5%".

מסלול של ריבית משתנה כל חמש שנים (צמוד מדד או לא צמוד מדד) מבוסס על עוגן של תשואות על איגרות חוב ממשלתיות. אם התשואות על האג"חים גבוהות, הרי שגם הריבית תהיה גבוהה, ולהיפך.

מאחר שכעת התשואות חזרו לרמה שהייתה לפני פרוץ המשבר, הרי שגם הריבית במסלול זה ירדה והיא כיום 2.5% ומטה ולכן המסלול הזה משתלם כיום. "בשורה התחתונה", אומר גומל, "בעת הזו אני ממליץ ללקוחות למצות את השליש במסלול הפריים, ולשים יותר כסף במסלול של הריבית הקבועה, לא צמודה למדד, שמחירה אטרקטיבי. זו המלצה שנכונה בעיקר לתקופות של יותר מ-10-15 שנה, כדי שיהיה מרכיב אחד בטוח במשכנתה".