אלו המקומות החמים בישראל לבניית מרכז לוגיסטי

"להשקיע במרלו"גים זה לא כמו בניין משרדים שאתה בא, קונה ומשכיר", אומר יאיר לוי, בעלי חברת "אסטרטגיה בנדל"ן" המתמחה בין היתר בשיווק מרלו"גים. "בדרך כלל מי שמשקיע הן החברות הגדולות שיודעות מראש מי יהיה משתמש הקצה שישב בפנים ואיתו נחתם חוזה לטווח ארוך. לאחרונה יש יותר מקרים של משתמשי קצה שרוכשים שטח ובונים מרלו"ג ואז מוכרים למשקיע ונשארים כדיירים עם חוזה שכירות לעשר עד 20 שנה. אין מסחר במרלו"גים ריקים". לצד אלה התחילו לפעול גם קבוצות רכישה.

שוק המרלו"גים (מרכזים לוגיסטיים) בישראל נמצא בצמיחה. זה נובע מהגידול באוכלוסייה, מהעלייה בקניות אונליין ומעלייה בתנועת הסחורות. במכון גיאוקרטוגרפיה מעריכים כי בעשור הקרוב יהיה צורך ביותר מ-2 מיליון מ"ר שטחי לוגיסטיקה. גם רמ"י משווקת לאחרונה יותר שטחים לאחסנה, כדי לפנות שימושים חורגים ממושבים ומקיבוצים.

במכון המחקר גיאוקרטוגרפיה מיפו את שבעת המקומות המובילים בארץ לבניית מרלו"ג, ואפשר לראות שכולם עומדים בשלושה תנאים: נמצאים בקרבת נמלי ים או אוויר או לצד כביש 6 וכבישי הרוחב המרכזיים; ממוקמים במקומות שבהם יש קרקע זמינה ומתאימה, כלומר חטיבות קרקע גדולות מספיק; ורחוקים משכונות מגורים, בגלל כניסה ויציאה של המשאיות.

בחלק מהמקומות הללו יש יותר מפארק לוגיסטי אחד. יש גם לא מעט מרלו"גים שמפוזרים באופן ספורדי באזורי תעשייה (חולון, בית שמש, חדרה) ובחצרות האחוריות של יישובים כפריים.

באשר למחירים, לדברי לוי, "באזור המרכז מקובל לשלם 35-45 שקל דמי שכירות למ"ר במרלו"ג, וככל שנעים צפונה ודרומה המחירים זולים יותר, בערך 37 שקל למ"ר. במרלו"גים שעשויים מבטון, במיועדים לחברות פארמה, המחיר יכול להגיע כ-50 שקל למ"ר". להערכת גיאוקרטוגרפיה, התשואה הצפויה מהשכרת מרלו"גים נעה בין 7.5% ל-9%.

לוי מספר שעם הזמן המרלו"גים משתכללים: "בהתחלה קראו לזה מחסנים. הגובה שלהם היה שישה מטרים והם מוקמו במבני תעשייה שהתפנו. בשנים האחרונות המבנים האלה הרבה יותר יעילים ועלו לגובה 21 מטרים, בגלל הגובה של מלגזות היגש ומלגזות צריח. היום כבר מדברים על מחסנים אוטומטיים בגובה 40 מטרים, אבל אלה מבוססים על איסוף ברובוטיקה. בלוגיסטיקה אתה מסוגל להרוויח כסף רק אם אתה יעיל".

1. עורף הנמל בחיפה

גב ים מפרץ חיפה - 140 דונם

פארק לוגיסטיקה הממוקם ליד הנמל החדש ("הנמל הסיני"), הנבנה בימים אלה, וליד נמל התעופה של חיפה. לפארק יש חיבור ישיר לכביש 6 ולכביש 2. הצפי הוא שציר רחוב חלוצי התעשייה (לשעבר עמק האלכוהול) ישנה את פניו, ושטחים בו יפונו לטובת אחסנה ולוגיסטיקה. הפארק הוא בבעלות ובניהול של חברת גב ים.

עסקה מהזמן האחרון: חברת מילניום שכרה מגב-ים מרלו"ג בשטח כ-11,000 מ"ר. השוכרת, שנותנת שירותי אחסון לקוקה קולה וטמפו, תשכור את המרלו"ג לחמש שנים ותשלם כ-5 מיליון שקל בשנה. 

2. מתחם לוגיסטי נמל חיפה - 1,400 דונם

בחודש יולי השנה אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה תוכנית מפורטת להקמת מתחם לוגיסטי בלב מפרץ חיפה, מדרום לשדה התעופה ובסמוך לשפך נחל הקישון.
התוכנית שקודמה על ידי חברת נמלי ישראל מתפרסת על שטח של 1,400 דונם ומאפשרת בינוי של כ-700 אלף מ"ר לטובת הקמת מבני אחסון. התוכנית כוללת כמה מתחמי אחסון, אפשרות להקמת מסוף מטענים עבור הרכבת, וכן גישה ישירה למערכת הדרכים הארצית באמצעות דרך חיבורית לנמל המפרץ.

עסקה מהזמן האחרון: בינואר זכתה חברת בקרקע בשטח כ-29 דונם בעסקה לכ-15 שנה עם אופציה להארכה. על פי דוחות החברה, היא תשלם לחנ"י דמי הרשאה שנתיים בסך של 66 ש"ח למטר פלוס מע"מ.

2. קיסריה

פארק תעשייה קיסריה - 3.500 דונם

שוכן ממזרח ליישוב קיסריה ומנוהל על ידי החברה לפיתוח קיסריה. בין החברות הפועלות במרלו"גים: פריץ-שילוח בי"ל, דלתא, גלובוס משלוחים בי"ל, מאפיית אגמי וחברת התרופות רקח.

עסקה מהזמן האחרון: באפריל השנה פורסם כי רשת ציוד הספורט דקתלון תבנה במקום מרלו"ג בשטח של 18 אלף שקל, בהשקעה של 60 מיליון שקל (לא כולל עלות הקרקע - 35 דונם). 

3. אזור נתב"ג

פארק התעסוקה מודיעין - 4,700 דונם

האתר קרוב לכבישים 443, 431, 6 ו-1, ולשדה התעופה בן גוריון. חברות שפועלות במתחם: מגה אור, אמות, וקבוצת רכישה בשם login שארגנה גבע נדל"ן. בפארק כבר פועלות נובולוג, יוסי שיינפלד, רמי לוי, דואר ישראל, ,ups אוריין ועוד. 

פארק התעסוקה חמ"ן - 1,730 דונם

פארק זה הוקם לפני כעשר שנים, צמוד לפארק התעסוקה שוהם, ומנוהל על ידי המועצה האזורית חבל מודיעין. בתחום הלוגיסטיקה פועלות בפארק החברות אסם-נסטלה, טבע, יוניברסל מוטורס, זוגלובק, ויסוצקי, ועוד.

עסקה מהזמן האחרון: באוקטובר אשתקד רכשה חברת אמות את המרלו"ג של טבע תמורת 445 מיליון שקל. הבניין, שכל מי שעובר בכביש 6 לא יכול לפספס אותו, מתפרס על כ-77 דונם. שטחו הבנוי כ-50 אלף מ"ר ויש לו זכויות בנייה ל-41 אלף מ"ר שטרם נוצלו. על פי ההסכם, טבע שוכרת מאמות את הבניין למשך עשר שנים, תמורת 22 מיליון שקל לשנה.

פארק התעסוקה שוהם - 500 דונם

HiPark Shoham, פארק התעסוקה שוהם, נמצא בין כביש 6 לכביש 444 ובסמוך לכביש 1 ולנתב"ג. מנוהל ע"י החברה הכלכלית של שוהם. בין החברות שפועלות בו: שטראוס גרופ, שירות בריאות כללית ושופרסל. 

4. רמלה

איירפורט סיטי - 750 דונם

מתחם המרלו"גים בבעלות נצב"א הכולל כ-185 דונם שעליהם בנויים מרלו"גים. בין החברות הפועלות במתחם ניתן לציין את שטראוס, פוקס, נביעות ו-DHL.

פארק לוגיסטי צריפין - 274 דונם

הפארק שייך מוניציפלית למועצה אזורית שדות דן (לשעבר עמק לוד). הפארק ממוקם בצידו המזרחי של כביש 44 המחבר את כביש 4 וכביש 40, עם נגישות טובה לכביש 1 ולנתב"ג ובסמוך לבית החולים אסף הרופא ולשוק הסיטונאי החדש. הוא נמצא בחכירה של החברה לניהול קופת התגמולים והפנסיה של עובדי הסוכנות הלאומית ומנוהל על ידי חברת השתתפויות בנכסים בישראל.

בין החברות השוכרות מרכזים לוגיסטיים בפארק: קסטרו, קוקה קולה, קימברלי חוגלה, מחלבות גד, רב בריח, שטראוס עלית, פליינג קרגו, גולברי.

פארק התעסוקה רג"מ: רמלה, גזר, חבל מודיעין - 3,000 דונם

הפארק ייבנה על שטחים של עיריית רמלה ושל המועצות האזוריות גזר וחבל מודיעין ויוקם סמוך למפגש הדרכים של כביש 6, כביש 1, כביש 40, כביש 44, כביש 431 ומחלף נשרים. צפויה לקום לידו תחנת רכבת.

5. בית שמש

פארק צרעה - 250 דונם

ממוקם בסמוך לקיבוץ צרעה וליד הכניסה הראשית לבית שמש על כביש 38 שהורחב בשנים האחרונות, בקרבת כביש 1 ולא רחוק מנמל התעופה בן גוריון. בין החברות הפועלות בפארק: יפאורה, טריומף, נובל אנרג’י, אלדו ו-DATA Technologies.

6. Y-PARK, פארק התעסוקה החדש שמקימה המועצה האזורית יואב נמצא בסמיכות לצומת מסמיה (ראם), קרוב לכבישים 40, 3, ו-6. במכרז שהתקיים לאחרונה זכו החברות איסתא, מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, אוריין שבשליטת חן למדן, וב. לוגיסטיקה שבשליטת איש העסקים נדב בלילה.
עסקה מהזמן האחרון: חברת איסתא זכתה בארבעה מכרזים בפארק התעסוקה תמורת 289 מיליון שקל.

6. אשדוד

פארק נמלי ישראל - 680 דונם

נמצא ליד נמל אשדוד ונמל הדרום, המוקם בימים אלה מצפון לנמל הקיים, וצמוד לכביש 41 - כביש הכניסה הראשי מכביש 4 לנמל אשדוד.

בפארק פועלות החברות מגה אור אחזקות, שהקימה בפארק מרלו"ג בשטח 20 אלף מ"ר, שחלקו עבור איקאה, וכן החברות מילניום, פרידנזון, לוגיסטיקר, מסוף 207, חברת לוגוס בר, קשרי ים, חברת סטאר פורט, שפיר תעשיות והנסון ישראל. ניהול הפארק באחריות חברת נמלי ישראל, שהיא חברה ממשלתית המופקדת על פיתוח נמלי הים ועל הטיפול בנכסי המקרקעין במרחב הנמלים.

7. קרית מלאכי

שדה יואב - 1,000 דונם

Y-PARK, פארק התעסוקה החדש שמקימה המועצה האזורית יואב נמצא בסמיכות לצומת מסמיה (ראם), קרוב לכבישים 40, 3, ו-6. במכרז שהתקיים לאחרונה זכו החברות איסתא, מגה אור שבשליטת צחי נחמיאס, אוריין שבשליטת חן למדן, וב. לוגיסטיקה שבשליטת איש העסקים נדב בלילה.

עסקה מהזמן האחרון: חברת איסתא זכתה בארבעה מכרזים בפארק התעסוקה תמורת 289 מיליון שקל.

תימורים - 284 דונם

ממוקם בשטח המוניציפלי של קריית מלאכי, כקילומטר אחד מצומת קסטינה. בין המפעלים שעתידים לעבור למקום ניתן לציין את בן אנד ג’ריס, יצרנית המזון "טעמו וראו", וחברת הקוסמטיקה מעבדות ד"ר מלומד. מפעלים הנמצאים בתחום אזור התעשייה זכאים למענקים והטבות מס על פי החוק לעידוד השקעות הון והקצאת קרקע למטרות תעשייה או מלאכה בפטור ממכרז.

עסקה מהזמן האחרון: חברת נדב. ב. לוגיסטיקה, שבשליטת איש העסקים נדב בלילה, זכתה בארבעה מתוך שישה מכרזי מקרקעין שפרסמה רמ"י בפארק התעשייה. החברה תשלם 115.4 מיליון שקל (לפני מע"מ והוצאות פיתוח) על ארבעה מגרשים בהיקף שטח של 63.7 דונם.