המגזר החם של ההשקעות בנדל"ן: קירור מזון

אחסון בקירור הופך לאחת מהשקעות הנדל"ן החמות בתקופת מגפת הקורונה.
Lineage Logistics LLC, החברה הגדולה בעולם בתחום המחסנים בטמפרטורה מבוקרת, השלימה בחודש שעבר סבב גיוס של 1.6 מיליארד דולר. היא צפויה לצאת להנפקה ציבורית, לפי אנליסטים מחברת הנדל"ן Green Street, המתמחים בנדל"ן מניב.

Americold Realty Trust, החברה הציבורית היחידה בתחום השקעות הנדל"ן באחסון בקירור, רשמה עלייה של 6% ברווח התפעולי ברבעון השני. שתי החברות הללו מחזיקות יחד ב-59% משוק האחסון בקירור בארה"ב, וצומחות במהירות. אנשים שאוהבים את סקטור הנישה הזה אומרים שהמגפה הראתה שהוא יכול להסתגל ללא קושי ללקוחות חדשים ולסביבות חדשות.

מחסנים לאחסון בקירור, שדומים למחסנים תעשייתיים אבל הם מקוררים כך שיוכלו לאחסן מוצרים שצריכים להישאר קרים או קפואים, מספקים בדרך כלל שירותים ליצרניות מזון, לסיטונאיות מזון ולקמעונאים כמו מסעדות, חנויות ולקוחות אחרים שקונים בכמויות גדולות. אבל בתחילת משבר הקורונה, הקונים נהרו לסופרמרקטים, והערימו לעגלות מזון קפוא ומצרכים אחרים. בעלי החנויות, החקלאים ויצרני הבשר נאלצו לפתע לארוז את המזון באריזות קטנות יותר כדי שאפשר יהיה לשווק אותו ללקוחות בחנויות משום שהמסעדות נסגרו.

כשהמסעדות החלו להיפתח, הם היו צריכים לחזור לספק את הצרכים של הלקוחות המקוריים שלהם.

"המגפה הראתה שלאחסון בקירור לא משנה מה היעד הסופי של המזון", אומר הריסון קליין, אנליסט ב-Cohen & Steers, חברת השקעות גלובלית. Cohen & Steers נקטה גישה שורית ביחס לאחסון בקירור, וביצעה לאחרונה שתי השקעות, כולל השקעה של 100 מיליון דולר ב-Lineage Logistics בסבב הגיוס האחרון שלה. Cohen & Steers היא גם אחת המשקיעות הגדולות ב- Americold.

אחסון בקירור לא מושך את כל משקיעי הנדל"ן. בגלל מערכות הקירור, הבנייה של הנכסים האלה עולה בערך כפול לעומת בניין תעשייתי רגיל, לפי חברת ייעוץ הנדל"ן JLL.
לאחסון בקירור יש הכנסות נמוכות יותר בהשוואה לסקטורים אחרים שצומחים במהירות, כמו דאטה סנטר ותעשייה. הבעלים גם חשופים לסיכונים בשרשרת האספקה של המזון, כמו מחסור בכוח אדם, משום שהם בדרך כלל מטפלים גם בשינוע ובקירור של הסחורה.
העובדים בנכסים האלה גם היו פגיעים לנגיף הקורונה. העובדים ממיינים, פורקים ומקפיאים מזון שאחר כך מאוחסן במשטחים ניידים שיכולים להגיע אפילו לגובה של 12 מטרים. במתקני הקירור הגדולים מועסקים לעתים אפילו 100 עובדים, והמגפה פגעה בכמה מהם.

גרג למקול, מנכ"ל Lineage, אומר שהחברה שלו סגרה זמנית מפעלים בניו אורלינס ובאלנטאון (פנסילבניה), בגלל עובדים שקיבלו תשובה חיובית לנגיף.

הוא הוסיף כי החברה הוציאה יותר כסף על היגיינה ובדיקות קורונה, והנהיגה עבודה במשמרות כדי לשפר את רמת הבטיחות. לדביר למקול, מספר החולים ירד בסוף ספטמבר ל-27 לאחר שהגיע בשיא ל-100 עובדים.

בשוק יש מי שאומר שסיכויי הצמיחה של האחסון בקירור נראים טובים. קמעונאים כמו קרוגר משקיעים יותר בשרשרות האספקה שלהם וביכולות השילוח אונליין, כדי לקצר את זמני ההעברות והמשלוח. זה בתורו מתדלק את הפיתוח של עוד מתקנים לאחסון בקירור, בעיקר בריכוזי אוכלוסייה צפופים שבהם יש יותר אנשים שרוצים משלוח מהיר של מזון טרי.

ב-JLL אומרים שמתקן אחסון בקירור ממוצע בארה"ב הוא בן יותר מ-40 שנה.
השוכרים מעדיפים בניינים חדשים יותר, יעילים יותר מבחינת מערכות החיסכון באנרגיה, ועם תקרות גבוהות יותר שמאפשרות להגדיל את נפח האחסון, ולכן אפשר לצפות ליותר בנייה של מתקנים כאלה בעתיד, אומרת מהטב רנדווה, מנהלת המחקר של ענף התעשייה באמריקות ב-JLL. לדבריה, רוב הבניינים ממש ישנים.

Americold בונה כיום שני מתקנים לאחסון בקירור בקונטיקט ובפנסילבניה עבור Ahold Delhaize USA, חברה שהיא בעלים של כמה רשתות סופרמרקטים בארה"ב. שני המתקנים אמורים להיות גמורים בשנה הבאה.