המשרדים ריקים, המרפאות מלאות: תחום הנדל"ן הרפואי הפך לאחד מאפיקי ההשקעה הפורחים של הקורונה

"רק בחודשים האחרונים מכרתי בערך חמש יחידות לרופאים", אומר רועי פדלון, מנכ"ל משותף של חברת הייזום שפונדר פדלון, המשווקת משרדים בין השאר בראשון לציון ובנתניה. פדלון שם לב לכך שבחודשים האחרונים יש ביקוש גבוה מהרגיל לרכישת משרדים על ידי רופאים. אם בעבר, הוא אומר, רופאים היו 3%-4% מהרוכשים בפרויקטים, בחודשים האחרונים הם 25%-30% מהרוכשים, והם קונים את יחידות המשרד לשימוש עצמי.

אילו רופאים בעיקר?
"רופאי שיניים, גינקולוגים, וגם רפואה אלטרנטיבית. בראשון לציון המשרדים הם בסמוך למרכז של מכבי, אז הרבה מהם נמצאים שם במילא. אבל זו עובדה שהייתה ידועה מהיום הראשון של השיווק, ועובדה שרק עכשיו ראינו את השטף הזה".

איך אתה מסביר את זה?
"ככל שהמצב הכלכלי קשה יותר, יש צורך גדול יותר בשירותי רפואה. זה נכון גם לפסיכולוגים".

פדלון מציין כי השטח הממוצע למרפאה הוא כ-35 מ"ר, ואפשר לראות תשואה שוטפת של כ-8% מהשכרה.

קבוצת סופרין הקימה לפני כארבע שנים בית רופאים ברמת החייל, בסמוך לבית החולים אסותא. רוב הקליניקות בבניין מושכרות לרופאים וחלק מהן לבעלי מקצועות פרא-רפואיים.

"בתחילת הקורונה", אומר צחי סופרין, מבעלי הקבוצה, "הרגשנו מעט ירידה בביקוש, כי עדיין היה חשש שפציינטים לא ירצו להגיע. מהר מאוד הביקושים חזרו. בחודשיים האחרונים יש יותר תנועה ויותר עסקאות. אנו רואים יותר פנייה למרפאות הפרטיות, שיש בהן פחות תנועה, מאשר לקופות החולים".

מאז שקבוצת סופרין פתחה את המרכז שלה ברמת החייל, כבר נפתח בסמוך עוד מרכז רפואי, MDC ברחוב הברזל 15, שמאכלס מרפאות שלמות ורופאים פרטיים. לפני שנה נפתח ברחוב הברזל 28 מרכז מדיקה, שגם בו מרפאות ואף חדרי ניתוח. המרכז הרפואי מ.ר.ב עובר לקריית עתידים בעסקה של למעלה מ-300 מיליון שקל ל-25 שנה.

אבל הביקוש למרפאות אינו מאפיין רק את רמת החייל. סופרין אומר שהקבוצה החלה לשווק פרויקט משרדי בצומת סביון, ולהפתעתם הם קיבלו פניות רבות מרופאים. "לא חשבנו בכיוון הזה", הוא אומר, "אבל זה לא מפתיע, בגלל הקירבה לתל השומר. בכל פרויקט משרדי מגיעים אלינו רופא אחד-שניים, והפעם הרבה יותר. אנו רואים גם דרישה גבוהה יותר למשרדים מצד פרא-רפואיים, שינניות, תזונאים ופיזיותרפיסטים".

ואתה חושב שזה קשור לקורונה?
"אני לא יודע אם זה קשור במאה אחוז, אבל עובדה שיש תנועה דווקא עכשיו. אל תשכחי שהיום עם כל הביטוחים המשלימים והביטוחים הפרטיים, אתה לא צריך להיות עשיר כדי לצרוך רפואה פרטית".

סופרין אומר ששטח קליניקה ממוצעת הוא כ-45 מ"ר, אולם "ניתן לחבר כמה קליניקות ולייצר 'מרפאת מומחים' משותפת", מה שמאפשר גם לחסוך בהוצאות. "התשואות הן בסביבות 8.5%", הוא אומר.

 צחי סופרין, בעלי קבוצת סופרין / צילום: אסף פינצ'וק

גם בפרויקט המשרדים של יובלים בנס ציונה, מרגישים בעלייה בביקוש לרכישת שטחי נדל"ן מצד רופאים, בעיקר כאלה העובדים בביה"ח קפלן ברחובות.

ערן לב, מנכ"ל גבע נדל"ן העוסקת בנדל"ן מניב, מספר כי החברה מקדמת כעת פרויקט משרדים גם בשיכון דן בתל אביב. בחודשים האחרונים, הוא אומר, רכשו משרדים בפרויקט לא פחות מארבעה רופאים, שנטשו קליניקות באזורי התעסוקה במרכז העיר.

לב מסתכל על זה מהצד של השוכרים: "כל כלכלת הצפיפות נעצרה קצת בעקבות הקורונה", הוא אומר. "אנשים לא רוצים יותר לנסוע בפקקים לרוטשילד. הם רוצים שהקליניקה שלהם תהיה ליד הבית. כל השנים מדברים כאן על עירוב שימושים, ונראה שהקורונה נתנה לזה דחיפה. במקומות כמו שיכון דן אין בעיית חניה, הכול רגוע ולא צפוף. אני מעריך שבמרכז העיר, חנויות שנסגרו בעקבות המשבר יעברו לשכן רופאים".
"אם נפגעת או לא, תלוי מי השוכר"

נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן מניב ב-IBI, מעריך שהקורונה הביאה למצב של הבדלים בתוך סקטור המשרדים, שעד היום הסתכלו עליו כעל מקשה אחת. "לפני משבר הקורונה היה ביקוש גדול למשרדים מצד חללי עבודה משותפים, חברות הייטק. אנשים פרטיים קנו משרדים באמצעות קבוצות רכישה. היום אנו נמצאים בתקופה שמתחיל להיות שוני בתוך סקטור המשרדים: כבעל המשרד, השאלה אם נפגעת או לא תלויה מאוד בשאלה מי השוכר ושלך, ואפשר לראות את זה בדוחות של החברות.

"בטווח המיידי נפגעו חברות תיירות וחברות חללי עבודה, ופחות חברות ההייטק שעבורן עלות השכירות היא שולית יחסית. מי שלא נפגעו אלה חברות שנותנות שירותים פנים אל פנים, ו/או חברות מחקר שזקוקות למעבדות. צריך לעשות הבחנה גדולה בין השוכרים: מי השוכר, מה האיכויות ואילו סקטורים. חברות יתחילו להקפיד על תמהיל שוכרים".

לב מגבע נדל"ן מציין שיש הרבה בניינים שהם מראש "מוכוונים לקליניקות", ומציעים שירות "הכול כלול", משירותי משרד, קביעת תורים ועד לדפים במדפסת וניקיון.

מהן התשואות לבעלי הנכס?
"זה משתנה מאוד", אומר ערן לב. "בדרך כלל כשמשתמשי קצה רוכשים את היחידות, כלומר הרופאים עצמם, התשואה פחות חשובה להם. הם קונים בגלל הלוקיישן, ואם המקום מתאים ונגיש לקהל הלקוחות הפוטנציאלים שלהם. היקף השטחים מגוון - מ-20 מ"ר ועד 200 מ"ר, תלוי בסגמנט. פסיכולוג יעדיף חדר קטן ומנתח פלסטי ייקח בדרך כלל קליניקה גדולה ומפוארת.

"אם בעל הנכס משכיר את השטח לרופא אחד, זו בדרך כלל תשואה רגילה אלא אם כן הוא ביצע השקעות מיוחדות כמו הכנת מרפאה לרופא שיניים, למשל ואז יכול לדרוש הרבה יותר".

לב מציין שיש אפשרות למודל של ססיות (sessions): "ואז היחידה מושכרת לרופאים רבים לחצאי ימים. בדרך כלל ואז יכולה להיות תשואה גבוהה מאוד, לעתים פי שלושה מהתשואה רגילה. אבל זה מצריך ניהול של עסק ממש ולא סתם השכרה של זבנג וגמרנו".

 ערן לב / צילום: אלעד מלכה

"הצורך בתמיכה רפואית עולה"

"כל כך הרבה שטחים בנדל"ן נפגעו מהקורונה", אומר מוטי ויזל, מייסד ומנכ"ל VCELL, חברה לייעוץ ומחקר אסטרטגי, "אבל התחום הרפואי על כל נגזרותיו בפירוש לא נפגע".

איך אתה מסביר את זה?
"הצורך בתמיכה רפואית עולה, היקף ההתייעצויות עם רופאים עולה - גם אינטרנטית וגם טלפונית, מאחר שהצורך בהתייעצות לצורך קבלת ודאות רפואית עלה בתקופת הקורונה, אין שם סיבה שהתחום הזה ייפגע. תיירות נפגעה כי יש פחות צורך, אבל כשהצורך הרפואי עולה והצורך הטיפולי עולה, אין סיבה שזה ייפגע. וגם השימוש בפרא-רפואיים מאוד צמח. למשל, הביקוש לשירותי פסיכולוגיה".

וכניסת הבריאות הדיגיטלית לא תכרסם בצורך הזה בשטחי נדל"ן? הרי אפילו טיפולים פסיכולוגיים עברו לזום.
"זה לא יוריד את הביקוש. כל טכנולוגיה שמתפתחת אינה פוגעת בציר השני, אלא פותחת עוד ציר. רפואה היא צורך שבלתי ניתן למלא אותו. כל התפתחות טכנולוגית מפתחת עוד זרוע והאינטרנט ייתן פתרון לשירותי 'לייט' ברפואה, ברמת האבחון הראשוני, אך לא יחליפו חוות דעת שתינתן לאחר בדיקה. זה אולי מחליף ביקור בקופת חולים לכל מיני צרכים פרוצדורליים, אך זה לא יחליף את שירותי ההארד קור ברפואה".

אפילו אופיר שחף, סמנכ"ל לפיתוח עסקי בחממת הבריאות הדיגיטלית eHealth Ventures, שהוקמה על ידי קופ"ח מכבי, להשקעה בתחומי בריאות דיגיטלית, מודה שייקח זמן עד שהבריאות הדיגיטלית תחליף לגמרי את שירותי הרפואה הקונבנציונליים.

"יש תנועה משמעותית לכיוון של רפואה דיגיטלית, אבל זה תהליך. בשלב ראשון, ההמלצות על טכנולוגיות דיגיטליות יגיעו מהרופאים והמומחים (BTB) ולאחר מכן נראה התרחבות לכיוון של צריכה ישירה (BTC). הפציינטים לא ירכשו מיד את הטכנולוגיה החדשה, אלא ילכו לביקור אצל הרופא והוא ייתן להם או ימליץ להם על המכשיר החדש, מה שאומר שבשלב ראשון עדיין יצטרכו את הקליניקות. הקורונה אמנם מאיצה את זה משמעותית, אבל ייקח עוד זמן עד שזה יגיע למצב שאחד מכל שני ביקורים יהיה דיגיטלי. היום אנחנו רואים את זה באחד מכל ארבעה ביקורים". 

השקעה במעבדות: "אחרי קוביד19 יהיה קוביד20 וקוביד21"

בחודש שעבר פורסם ב"גלובס" כי הכדורגלן ערן זהבי ושותפו אבי ארביב ימכרו בניין ברחובות לקופת חולים מכבי, שתמקם בו מבנה מעבדות. עוד דווח כי העסקה בהיקף 180 מיליון שקל, וכי היא נדרשה בשל "הפעילות המיוחדת" שתתבצע במבנה.
הכלכלן יניב חברון, הבעלים של גמבי קפיטל המלווה חברות בצמיחה הנכנסות לשוק ההון, מציין כי בדומה למרפאות, כל תחום הנדל"ן המניב לצורך מעבדות לא רק שלא נפגע, אלא אפילו צמח.

חברון: "רמות השכירות שם גבוהות. מעבדות אמנם אינן ממוקמות במרכזי הערים, אבל הן מצריכות שירותים מיוחדים והתאמות מיוחדות, ולכן שכר הדירה גבוה. צריך לזכור גם שרוב המעבדות הן עסק חיוני, כך שגם במצב של סגר, הן ממשיכות לעבוד כרגיל".

מתוך הנחה שהצורך במעבדות הוא עולמי, מי שהעלתה הילוך בעניין הזה היא פרופימקס, המשקיעה בנדל"ן מניב בארה"ב. החברה ביצעה באחרונה שתי השקעות בתחום המרכזים הרפואיים: האחת, בקרקע בסומרוויל, בסמוך לאוניברסיטת הרווארד ול-MIT, בבוסטון, המיועדת להקמת להקמת מעבדות ביולוגיות, משרדים הקשורים לתחום הרפואה והמחקר ומלון.

ההשקעה השנייה שלה במרכז מסחרי שנמצא בלב "רובע הבריאות" של מיאמי, הכולל ריכוז של כ-15 מיליון רגל רבועה של בתי חולים, אוניברסיטאות, מכוני מחקר ומבנים רפואיים.

"בעקבות המשבר נוצרה הזדמנות לפנות את מרבית השוכרים מהמרכז המסחרי והכוונה היא לשנות את ייעוד המרכז למשרדים רפואיים ומעבדות", מציינת פרופימקס בתקציר שהוציאה למשקיעיה. "התפשטות הנגיף משפיעה מהותית על הכלכלה ושוקי הנדל"ן, אך תחום המעבדות הביולוגיות צפוי לגלות חסינות יחסית למשבר זה, ויש גם הערכה כי הוא צפוי להתחזק".

אלחנן רוזנהיים, הבעלים, מאמין כי הצורך הזה לא הולך לשום מקום, כי "אחרי קוביד19, יהיה לנו גם קוביד20 וקוביד21".