רוצים לקנות דירה להשקעה? אלו הטעויות שכדאי להיזהר מהן

בפודקאסט הנדל"ן של גלובס, "כסף בקיר", שמגיש גיא ליברמן, אנו נחשפים שוב ושוב לאנשים שסבורים שהשקעה בנדל"ן היא משהו מכני, שאינו דורש יותר מאשר בדיקות פה ושם של מודעות נדל"ן, עריכת חישובים תיאורטיים של תשואות, ומציאת מימון. לאחר רכישת הדירה, מצפים רבים מהמשקיעים שההשקעה תתגלגל מעצמה. זו טעות כבדה.
יש שתי דרכים לבצע השקעה: בדרך הראשונה, ה"פסיבית", המשקיע מבצע את השקעותיו באמצעות אנשי מקצוע או חברות שמבצעות עבורו את כל העבודה: בוחרות את תמהיל ההשקעות והנכסים, מתנהלות מול הגורמים השונים והרשויות וגם גובות עמלות.

אבל רוב הסיפורים ב"כסף בקיר" הם של משקיעים מהסוג השני, משקיעים "אקטיביים". כלומר כאלה שמאתרים נכסים, מבררים אפשרויות מימון, רוכשים נכס ולאחר מכן מנהלים אותו.

השקעה אקטיבית אינה תחביב. היא דורשת ידע, מקצועיות, הבנת תהליכים ומעקב שוטף אחרי הנכס, ואחרי אלטרנטיבות השקעה אחרות. בראיונות בפודקאסט הבחנו בכשלים בכל אחד מהצעדים: באיתור הנכס, בבדיקה ובניהול. רובם נבעו מגישה מוטעית ש"הדירה כבר תעבוד בשבילי". לא. הדירה לא עובדת. אתם צריכים לעבוד להגדלת התשואה.

ויש עוד דבר: אף שמקרי ענבל אור ואלדד פרי פורסמו ברבים והמחישו איך בדיקות מקצועיות הן חיוניות כשמחליטים על השקעה. נראה שאנשים נוטים להתעלם מהאזהרות, כפי שמעשנים מתעלמים מהאזהרה הבולטת מפני עישון על קופסת הסיגריות.

ניתן גם להניח שהטעות הבסיסית הזו נובעת מזה שבניגוד לשוק ההון, אין אדם שאינו שחקן כלשהו בשוק, אם כבעל דירה ואם כשוכר. זה יוצר בקרב רבים תחושה שהם מבינים את השוק ויכולים להסתדר בו בקלות.

האמת כמובן הפוכה. נדל"ן הוא ענף מסובך ביותר ומצריך גישה מקצועית כדי לאבחן את מערכת הסיכויים והסיכונים שצופן כל נכס ונכס, והעיתוי לדעת מתי לרכוש נכס ומתי להיפרד ממנו. הנה כמה מהשגיאות הנפוצות שעושים משקיעים. 

"באתי בגלל המחיר"

אם לשפוט לפי הסיפורים שהועלו בפודקאסט "כסף בקיר", רכישת דירה רק משום שהיא זולה היא כנראה הטעות הנפוצה ביותר בקרב משקיעים. משקיעים - הן כאלה שרכשו דירות בישראל והן כאלה שרכשו דירות בחו"ל - סיפרו לנו שוב ושוב בהתלהבות על מחירן הנמוך.

לא מעט משווקי נדל"ן נתלים בדיוק בשיקול הזה, של המחיר הנמוך, כדי לשווק דירות זולות כ"מציאה".

אבל למשקיע אסור לצאת מנקודת הנחה שדירה זולה היא מציאה. למחיר הנמוך יש סיבה, ועליו לגלות אותה. ייתכן שמדובר בעיר או בסביבה זולות, ייתכן שהמבנה או הדירה ישנים ודורשים השקעות מרובות, וייתכן שעלעול במסמכי הדירה יגלה שמשהו בה אינו כשר.

ברוב המקרים מתבררת המציאות הפשוטה, שדירה זולה משום שאינה מבוקשת. זה לא פוסל אותה מרכישה אבל המשקיע צריך לתכנן באיזו דרך הוא ירצה לממש את השקעתו - האם להשכירה, ולקבל עליה תשואה מהשכרה ומעליית השווי הצפויה שלה, או שאולי עדיף להשביחה ולנסות למוכרה במחיר גבוה יותר.

בשורה התחתונה: לעתים משקיעים שואלים בזלזול: "עם מחיר כזה, מה כבר אפשר להפסיד?" התשובה: אפשר להפסיד הרבה יותר מאשר המחיר ששילמתם על הדירה.

"אבל ב-Yad2 כתוב ש..."

אחד המאפיינים הבולטים של משקיעים לא מנוסים היא הסתמכות יתר על אתרים וכתבות שעוסקים בנדל"ן להשקעה, כתחליף לעבודת שטח מעמיקה. אמת, ב-yad2 וב-madlan יש הרבה מידע וכתבות בעיתונים מספקות מידע וניתוחי שוק נוספים. לדוגמה, מידע ב"דורון" שבעל דירה מסוימת הוריד את המחיר המבוקש שלה, עשוי לאותת למשקיע שהאיש אינו מצליח למכור את הדירה כבר זמן מה במחיר שרצה; ידיעה קטנה על כך שבאוניברסיטה מסוימת עומדים להקים עוד חדרים במעונות סטודנטים, עשויה להיות לעזר למי שבונה על קהל הסטודנטים במקום הזה; כתבה על מדיניות חדשה בהתחדשות עירונית במקום מסוים עשויה לעורר אצל משקיע ערני מחשבות בכיוון; בדיקה של מחירי השכירות הממוצעים בשכונה מסוימת, מחירי הדירות והתשואה הממוצעות שלהם, יכולה להוות מעין סמן גס למה שמשקיע יכול לצפות. אבל האם בכך מסתיימים הדברים? כמובן שלא. הם בקושי התחילו.

אף אחד לא יכול לבצע בדיקות פרטניות על נכסים במקומו של המשקיע. אף אחד לא ימצא לו את מסלול המימון הנכון בשבילו, אף אחד לא ימצא את הדירה הטובה ליעדיו, ואף ממוצע תשואות כללי בערים ובשכונות, לא יכול לבוא במקום תהליך מייגע של איתור נכסים, וכניסה למשא ומתן עם הבעלים.

בשורה התחתונה: התשואה הממוצעת במקום מסוים היא 3%? סימן שעם עבודה קשה ניתן למצוא גם תשואה של 3.5%. מחירי הדירות בסביבה מסוימת הם 800 אלף שקל? אין שכונה שבה המחירים הם אחידים. צריך להסתובב ולהבין היכן הם גבוהים יותר והיכן נמוכים, ולאחר מכן לעשות חישובי כדאיות. 

"יודע כמה יקרות הטיסות לחו"ל?"

מודעות רבות מפתות משקיעים להשקיע בנדל"ן בחו"ל, ועובדות בעיקר על נושא המחיר - הנה דירה בפלורידה שעולה 10% מדירה בתל אביב; ודירות באתונה או במדריד עולות כמו חצי דירה בבאר שבע. לא תרוצו לקנות? כבר הזכרנו את הטעות הזו, של רכישת נכס רק בגלל המחיר, אבל כשמדובר בחו"ל הניסיון מורה שזו עלולה להיות רק תחילת הדרך של המשקיע למטה.

לא פעם נמצא שאנשים וחברות שמשווקים נכסים מחוץ לישראל משתדלים לחסוך למשקיעים הפוטנציאליים את הטיסות לחו"ל. הם מקימים חברות ניהול, ממנים עורכי דין ואנשי נדל"ן מקומיים שיטפלו בכל העניינים הקשורים לנכסים אל מול הרשויות המתאימות, ואילו מי שאמורים לשים את כספם בפרויקטים, מקבלים מצגות עם מידע מסונן היטב.

מדוע הדירה בפלורידה זולה כל כך? ומדוע באתונה או במדריד המחירים נמוכים כל כך? אלה בדיקות בסיסיות שמשקיעים ששוקלים לרכוש נכסים באותם מקומות אמורים לבצע. לא פעם התברר שהזלזול הזה בכללי השקעה בסיסיים עולה ביוקר, ובאיחור הבינו המשקיעים שנפלו בפח.

אם יותר משקיעים ישראלים היו מבצעים את הבדיקות הללו, או לפחות משלמים לאנשי מקצוע מקומיים מטעמם לעשות את זה - הרבה סיפורים עגומים על השקעות בחו"ל היו מסתיימים עוד לפני שהחלו.

בשורה התחתונה: אין תחליף לבדיקה עצמאית של המשקיע את הנכסים שהוא שוקל לרכוש. ואם סיסמת הנדל"ן הכי בסיסית היא location, location, location - המשקיע צריך להיות שם, ולראות בעצמו מה בדיוק הוא קונה. ו"להיות שם" משמע, לא רק לראות מה הוא קונה, אלא גם להיעזר באנשי מקצוע מטעמו, שיאמתו את המצגות היפות שהוא קיבל בישראל. 

"יש ליזם עו"ד, למה אני צריך אחד משלי"

זרע הפורענות של רוכשי דירות במסגרת קבוצות רכישה ושל משקיעים שרוכשים דירות בחו"ל במסגרת חברות שיווק, הוא ההפקרות שחלקם נוהגים בכל הקשור לשמירה על עצמם ועל כספם. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בוויתור על שכירת אנשי מקצוע מטעמם, שיבדקו את מצב הנכס הנרכש ויוודאו שהחוזה שנחתם עם המוכר מגן על זכויותיהם. לא פעם הרוכשים הסתמכו על עורך הדין של משווק הפרויקטים ועל אנשי המקצוע מטעמו, שבסופו של דבר הכזיבו.

לא צריך ללכת רחוק: רבים מרוכשי הדירות אצל אלדד פרי וענבל אור, סיפרו בדיעבד שלא קנו דירה למגורים, אלא ביקשו לרכוש לעצמם אפיק השקעה בצורה של דירות מוזלות. רבות מהטעויות שלהם היו נמנעות אם הרוכשים היו שוכרים את שירותיהם של אנשי מקצוע. שמאים ועורכי דין היו בודקים את המגרשים שנרכשו ואת התוכניות המאושרות, ואף יכלו להעריך עד כמה ריאליות הציפיות שהועלו לגבי המבנים שניתן יהיה להקים על המגרשים הללו. כבר אז ניתן היה להעריך כי חלק מהפרויקטים אינם בטוחים כלל, וגם אם יושלמו - מדובר בשנים רבות ממועד החתימה על החוזה.

במקרים אחרים משקיעים רכשו שטחים בנויים שאותם חשבו כדירות, אך התברר לאחר מכן שדובר במחסנים שעברו הסבות לא חוקיות לדירות - ואלו כמובן רק דוגמאות.
הבעיה שמשקיעים רבים סבורים שאלפי השקלים שישלמו לאנשי מקצוע מטעמם, שיערכו בדיקות נוספות על הנכסים, הם בגדר עלויות מיותרות. זו טעות קשה.

בשורה התחתונה: חובה לזכור שהמשווקים של הפרויקטים, עורכי הדין שלהם ואנשי המקצוע האחרים, לא עובדים עבור המשקיע, אלא עבור הצד השני. 

"התשואה בתל אביב נמוכה מדי"

יותר מדי משקיעים שמסתכלים על רכיב התשואה השוטפת שמגולמת בשכר הדירה שהם מקבלים, מחמיצים את העיקר - העלייה בערך הדירה, שהוא המקור העיקרי לתשואה למשקיע.

תרגיל מתמטי פשוט יכול להבהיר את העניין: על פי הלמ"ס, דמי השכירות הממוצעים של דירות 2 חדרים באשדוד בסוף 2017 הגיעו ל-2,332 שקל לחודש, מה שהיה אז תשואה גולמית תיאורטית של כ-3.5%. משקיע תיאורטי שרכש דירה כזו זכה עד לסוף 2020 בתשואה ברוטו (כלומר לא כולל הוצאות ועלויות שונות) של 10.5%; מחיר דירה ממוצע הגיע בסוף 2017 ל-809 אלף שקל, ואילו בסוף 2020 הוא הגיע ל-940 אלף שקל, כלומר עלייה של כ-16% במחיר.

יוצא שהמשקיע התיאורטי שרכש דירה ממוצעת באשדוד הרוויח בסך הכול כ-28% בשלוש שנים, שזה כ-8.5% בשנה, ממנה יש לזקוף כ-5% לזכות עליית השווי של הדירה, ורק 3.5% לזכות התשואה בגין שכירות.

כפי שהם עולים - מחירי הדירות יכולים גם לרדת. משקיע שלא יכלול את האפשרות הזו בחישוביו עלול ליהנות מתשואה שוטפת גבוהה, שתתקזז באכזריות על ידי ירידת המחיר. מניסיון העבר יש מקומות, בעיקר בפריפריה, שסבלו מתשואות שליליות, כלומר שמחירי הדירות בהן ירדו.

מצד שני, ישנה תל אביב. המקום עם התשואה השנתית הממוצעת הנמוכה ביותר (בסביבות 2% לשנה), אבל עיר שגם כשנרשמו בה ירידות מחירים בשיעורים האחרונים - הן לא התמידו לזמן רב (בניגוד לערי הפריפריה), ומהר מאוד תיקנו את עצמם ושבו לעלות.

לכן בעשור הקודם ניתן היה להיתקל במקרים, שבהם משקיע שהותיר דירה בתל אביב ללא שוכרים, נהנה מתשואה כוללת גבוהה יותר מאשר במקומות רבים, שבהם המשקיעים נהנו גם מתשואה שוטפת על שכירות.

בשורה התחתונה: כשבודקים השקעה צריך לבדוק גם את האופציה לעליית ערך עתידית, ולא רק את התשואה השוטפת.