ממלונות ריקים ועד קניונים נטושים: ההזדמנויות שנפתחו להשקעות בחו"ל

רשת המלונאות פתאל הודיעה לאחרונה על מכירת שני בתי מלון של הקבוצה במינכן, תמורת 77 מיליון אירו, במטרה לשפר נזילות. אחרי שנה של קורונה, שהקפיאה את ענף המלונאות באופן כמעט מוחלט, אך טבעי שגורמים מלונאיים יידרשו לעשות צעדים לשיפור מצבם.

אותו דבר לגבי חברות המחזיקות נדל"ן למסחר או למשרדים - תחומים נוספים שנפגעו קשות מהקורונה. למשל, חברת הנדל"ן המניב אמות דיווחה באחרונה על קיטון ברווח של 73% בשנת 2020 - כ-290 מיליון שקל לעומת כ-1.07 מיליארד דולר בשנת 2019. עם זאת, החברה הצליחה לשמור על יציבות ב-FFO - תזרים מזומנים מפעילות שוטפת (512 מיליון שקל ב-2020, לעומת 520 מיליון שקל בשנת 2019).

בצד הגורמים הנפגעים, שחלקם נדרשים לממש נכסים כדי להתגבר על הפגיעה התזרימית, יש מי שנמצאים בצד השני: חברות השקעות בנדל"ן, שמבחינתן הקורונה היא בעיקר הזדמנות להשיג נכסים בהנחה.

חברות נדל"ן הפועלות בחו"ל ניצלו את ההזדמנויות שהציעה השנה החולפת. נראה שבארצות הברית יש יותר הזדמנויות מאשר באירופה. באשר לסקטורים, יש הזדמנויות במלונאות, לעתים במסחר ומשרדים, הרבה פחות מכך במגורים. ויש גם חברות שניצלו את הקורונה כדי לפתח את תחום קרנות החוב, שמקבל מענה חלקי בלבד מהבנקים.

קנדה: "שליש מהקניונים המקורים צפויים להיסגר"

בסט קנדה, חברה בת של קבוצת בסט, פועלת בקנדה, בעיקר בטורונטו ובין היתר הקימה את המרכז הרפואי הגדול ביותר שם. "שליש מהקניונים הסגורים (בניגוד למרכזים מסחריים פתוחים) בצפון אמריקה צפויים להיסגר", אומר עלא טנוס, מנכ"ל בסט קנדה.

 עלא טנוס, מנכ"ל בסט קנדה מקבוצת בסט / צילום: יח"צ

בסט קנדה על סף סגירת עסקה לרכישת קניון סגור הממוקם מרחק של כשעתיים מטורונטו, על גבול ארה"ב, שעומד שומם. טנוס: "העירייה רוצה שנהפוך אותו למרכז רפואי ונפיח חיים במקום. זה נכס שיושב על 40 דונם וקנינו אותו ב-4 מיליון דולר. הזדמנויות מסוג זה עוד לא הגיעו לשוק, כי הממשלה כאן סייעה לכל העסקים הקטנים, אך הן מתחילות לצאת כעת".

 Champagne Centre.המרכז הרפואי הגדול ביותר בטורונטו / צילום: בסט

בסט קנדה מסתכלת כעת גם על בנייני משרדים, אומר טנוס, ומסביר: "במידטאון של טורונטו, משרדים קלאס בי מתחילים להתרוקן. הבעלים לא מקבלים את שכר הדירה המלא והבנקים לא ממהרים לאפשר מימון מחדש לנכסים שאינם בתפוסה מלאה, ולכן יש בעלי נכס שמממשים".

בצד זה בוחנת בסט קנדה גם את תחום המגורים. בין היתר היא בוחנת עסקת רכישת בניין מגורים להשכרה באוטווה. טנוס: "מי שרכש את זה לפני שנה וחצי התחיל לשפץ, אבל כיום הבניין בתפוסה של 70%-80%, והוא נאלץ למכור".

 נכס בברומפטון בקנדה, שיוסב למגורים. "הקניונים עומדים שוממים" / צילום: בסט קנדה

ארה"ב: מתחמי מולטי פמילי ומרכזים לשירותי בריאות

אלחנן רוזנהיים, המייסד והבעלים של חברת ההשקעות פרופימקס, הפעילה בארצות הברית, מספר כי במהלך תקופת הקורונה ביצעה פרופימקס 11 עסקאות במחירים אטרקטיביים, שהתאפשרו הודות לקורונה. ההשקעות בוצעו באמצעות קרן ייעודית לניצול "הזדמנויות קורונה" שהוקמה ביולי האחרון.

"ביצענו שתי השקעות בתחום הלייף סיינס", אומר רוזנהיים. "השקעה אחת היא ברובע הבריאות במיאמי, שהוא אזור עם ריכוז של בתי חולים, מבנים רפואיים ומחקר ביולוגי השני בגודלו בארה"ב. קנינו שם מרכז קניות שכשל בגלל הקורונה, ואנו מסבים אותו למעבדות ומשרדים רפואיים". ההשקעה השנייה היא ליד הרווארד ו-MIT בבוסטון. מחוץ לתחום הבריאות, פרופימקס הצליחה לרכוש גם פארק עסקים באורלנדו שבפלורידה, בהנחה של 9% עקב הקורונה.

 אלחנן רוזנהיים / צילום: איל יצהר

בתחום המולטי פמילי, שבו פרופימקס פעילה רבות, נפלה לידיה עסקה נוספת בהזדמנות: ערב הקורונה התמודד השותף המקומי של פרופימקס על רכישת מתחם מולטי פמילי בסמוך לפניקס באריזונה והפסיד לרוכש אחר שהציע מחיר גבוה יותר. אלא שאותו רוכש נקלע לקשיים בעקבות הקורונה, והעסקה חזרה לשותף המקומי של פרופימקס במחיר נמוך יותר ממה שהוצע מלכתחילה, וכך פרופימקס השקיעה בנכס זה במחיר ששיקף "הנחת קורונה" משמעותית.

גם חברת אלקטרה נדל"ן זיהתה הזדמנויות. היא מנהלת ארבע קרנות - שלוש מהן הון, ואחת חוב וכן פועלת להקמת קרן מלונאות. "כבר בתחילת המשבר הבנו שתחום המלונאות חטף ועוד יחטוף קשה בקורונה", אומר סמנכ"ל הפיתוח העסקי בחברה, אמיר יניב. "זה התחום שנפגע באופן הקשה ביותר. שוק התיירות היה בצמיחה אדירה והקורונה טרפה את הקלפים.

"החלטנו לנצל את ההזדמנות ולהקים קרן ייעודית שתגייס כסף ותרכוש מלונות בעסקאות הזדמנויות בלוקיישנים מצוינים. אנו מאמינים שברגע שתהיה שליטה על המגפה, השוק יחזור בהדרגה ויתקן את עצמו. ייקח לו זמן לחזור לנקודה שלפני המגפה, אך יהיה תיקון.
"כיום לא מעט בתי מלון סובלים מצוקת תזרים מהותית וההזדמנויות משמעותיות. המטרה היא לנצל את כשל השוק בענף הספציפי ואת הניסיון שלנו כדי להקים קרן שתרכוש בהזדמנויות".

החברה התקשרה עם רשת AKA, המתפעלת כ-7,000 חדרי בתי מלון ברחבי ארצות הברית ובעלת ניסיון רב בתחום. קרן המלונאות של אלקטרה נדל"ן, אלקטרה הוספיטליטי פאנדס, תאתר בתי מלון בערים מרכזיות כמו ניו יורק, וושינגטון ומיאמי.

"זו קרן דיסטרס (קרן שהוקמה להשקעה בעסקים במצוקה, ה"מ)", אומר יניב. "הקרן הזו היא נגזרת ישירה של מה שקרה לענף בעקבות הקורונה. עשינו מחקרי שוק עמוקים ומה שקרה בתחום זו הזדמנות של פעם ב... המטרה היא לשים יד על נכסים בלוקיישנים יוצאי דופן, במחירים שלא היה ניתן להשיג אותם בעבר".

פעילות אחרת של אלקטרה נדל"ן היא בתחום החוב למתחמי מולטי פמילי. בתחום הזה, אומר יניב, "אנו נחשבים לאחת מ-50 החברות הגדולות בתחום בדרום מזרח ארצות הברית.

 אמיר יניב, אלקטרה נדל"ן / צילום: אלדד רפאלי

"התחום נותר איתן בקורונה, אך החלטנו להקים פעילות חוב, שמטרתה היא מתן הלוואות למימון ההון העצמי לשחקני מולטי פמילי. הרעיון הוא לנצל את העובדה שאנו מבינים את נכס הבסיס, יודעים לפקח על הלוואה שלנו, ואם משהו קורה תמיד נדע להשתלט על המתחם ולהיות הבעלים.

"זו אמנם פעילות שהחלה עוד לפני הקורונה, אך עד הקורונה אלקטרה נדל"ן התמודדה עם תחרות מאוד משמעותית. במהלך הקורונה, קרנות שנשענו לא רק על הלוואות למולטי פמילי (אלא גם לתחומים אחרים, שנפגעו בקורונה), נפגעו בחלקן, כך שהתחרות פחתה, מה שאיפשר לנו לשפר עמדות. הבנו שזה חלון זמן שצריך לנצל".

רן אליאסף, מייסד ומנכ"ל נורת'ווינד, חברת השקעות בנדל"ן הפועלת בארה"ב, מספר שבמהלך הקורונה הקבוצה התמקדה בעיקר בהשקעות חוב ולא בהשקעות אקוויטי, באמצעות קרן חוב של 220 מיליון דולר שהקימה ביולי 2020 (גיוס שנעשה תוך כדי משבר הקורונה).

החברה מנהלת קרן חוב לנדל"ן ובנוסף בבעלותה מגוון רב של בנייני מגורים ומשרדים בניו יורק, בתי אבות ודיור מוגן ברחבי ארה"ב. עד היום העניקה הקרן הלוואות בהיקף של 125 מיליון דולר על חמישה נכסים. "מאז פרוץ המשבר הרגיש לנו נכון יותר לתת הלוואות על נדל"ן מאשר לרכוש נדל"ן בניו יורק, אנו לוקחים פחות סיכונים", אומר אליאסף.

 רן אליאסף. מייסד ומנכ"ל נורת’ווינד / צילום: יח"צ

"אף ששוק השכירות נפגע, ובנייני דיור להשכרה ובנייני משרדים נמצאים בשיעורי תפוסה נמוכים של כ-70%-80% וגם שכר הדירה ירד ביותר מ-30%, עדיין אין הרבה עסקאות של החלפות ידיים של בניינים, אלא רק בשוליים. כך, ממש באחרונה העניקה הקרן הלוואה של 56 מיליון דולר לצורך מימון במשכנתה מדרגה ראשונה על כל המלאי הלא מכור של דירות חדשות, בבניין הממוקם ממש על הסנטרל פארק. אליאסף: "זו עסקה שהתאפשרה רק בזכות הקורונה מפני שבדרך כלל הדירות היו נמכרות עוד לפני גמר הפרויקט, ובנוסף, אלמלא המשבר הייתה ההלוואה קרוב לוודאי ממומנת על ידי בנק מסחרי".

קרן אלטו פועלת גם היא בארצות הברית, בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים. בסך הכול, אומרים השותפים, מודי כידון ויניב מלמוד, לא היו הזדמנויות ייחודיות בתקופת הקורונה בתחום שלהם. ההזדמנויות היו במקרים של נכסים שבעלי הבתים שלהם מקיימים פעילות מסעדות או בתי מלון, בצד החזקת נדל"ן למסחר, ונקלעו למצוקה תזרימית.

בין היתר הצליחה אלטו לרכוש בתקופת הקורונה נכס בפלורידה בפריים לוקיישן מ"מוכר לחוץ". מה קרה? "הגיע חידוש ההלוואה שלו, ומכיוון ששווי הנכס ירד, הוא לא הצליח לעמוד בקובננטים, ונאלץ למכור". אלטו מחפשת נכסים של בעלים שצריכים לפגוש את הכסף, בין היתר במדינות אריזונה, פלורידה, טקסס ואוהיו.

אירופה: "שתי עסקאות מלונאות בהנחה של 40%"

רונן וינגרטן, ראש זרוע השקעות הנדל"ן של SMI (סמארט מאני אינווסטמנטס), הפועלת ביוון ובספרד, עשה באחרונה כמה "עסקאות קורונה", כמו שהוא מגדיר זאת. "באתונה, בשכונת ספירי, שהיא השכונה הכי מבוקשת כיום בעיר, עשינו שתי עסקאות מלונאות. קשה מאוד לאתר נכסים בשכונה, ועד עכשיו בעלי הנכסים פשוט לא מכרו, אלא המתינו לעליית ערך. מה שקרה בקורונה זה ששני מלונות שעקבנו אחריהם, אחד של 33 חדרים ושני של 44 חדרים, הוצעו למכירה בהנחה של כ-40% מהשווי".

 מלון של SMI באי פארוס ביוון. "הבעלים רצו לממש"

עסקה נוספת שעשתה SMI בקורונה, היא רכישת מלון באי פארוס הסמוך לאתונה. "זה מלון של 20 חדרים", מסביר וינגרטן, "המפעיל לא היה יכול להמשיך לתפעל את המקום בגלל מה שקרה לענף התיירות, והבעלים רצו לממש. גם שם רכשנו את הנכס בהנחה של 35%".

 רונן וינגרטן, חברת SMI / צילום: ארז שטיינר

עוד עסקה שנמצאת בשלב המשא ומתן היא עסקת רכישת קרקע ריקה בפורטו. היא מוצעת בהנחה של כ-15%-20% ממחירה לפני הקורונה. אם העסקה תצא לפועל, בכוונת SMI להקים על הקרקע פרויקט של 70 דירות, למקומיים ולמשקיעים.

רוזנהיים מפרופימקס מספר על עסקה שעשתה החברה בסקוטלנד: מרכז קניות שערב הקורונה דרשו עבורו 24 מיליון פאונד, ובתוך הקורונה, הקרן השתתפה ברכישתו תמורת 16.5 מיליון פאונד. כעת הקרן רוכשת מרכז קניות נוסף בהנחה גדולה באנגליה.

 פרויקט של אשטרום בבריטניה. "יש המון כסף בשוק" / צילום: אשטרום נכסים

לעומת מאתרי ההזדמנויות, הרי שירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים מקבוצת אשטרום, הפועלת באירופה, בעיקר בגרמניה ובאנגליה, לא חושב שהקורונה זימנה הזדמנויות מיוחדות, בכל אופן לא לחברה כמו אשטרום נכסים.

רוקמן: "יש המון כסף בשוק ויש גופים שלא התכוונו למכור נכסים, ובעקבות הקורונה החליטו למכור, או שמתפשרים מעט על המחיר, אבל אין מצוקת אשראי בשוק ואין עסקאות דיסטרס. אנחנו נזילים ומחכים להזדמנויות אבל זה יותר ברמת התיקון של המחירים. הקורונה מאפשרת שיפור מסוים בתשואות, ואני לא מזלזל, אבל זה לא שפתאום יש ירידה של 20% בנכסים".