המשקיעים חוזרים, והורדת מס הרכישה היא ממש לא הסיבה היחידה

ענף השקעות הנדל"ן משנה פאזה. מספר העסקאות של משקיעים בין אוגוסט 2020 לינואר 2021 קפץ ב-70% לעומת התקופה המקבילה ב-2019-2020, ולראשונה זה חמש שנים נראה כי המאזן שבין רכישת דירות בידי משקיעים למכירתן - יהיה חיובי.

הסיבה לנפילה הגדולה שנרשמה בקרב משקיעי הנדל"ן הייתה מדיניות שר האוצר לשעבר משה כחלון. באמצעות העלאת מס רכישה ואיומים חוזרים ונשנים על משקיעים שהוא יפעיל נגדם אמצעים נוספים (שהידוע שבהם הוא מס הדירה השלישית, חוק שנבלם בבג"ץ), הוא הצליח לסלק אותם מהשוק, מה שבא לידי ביטוי בשני פרמטרים: מספר הדירות שהם רכשו ירד והלך, ובמקביל גם שיעור הרכישות שלהם מכלל השוק ירד מרמות מקובלות של 23%-25% בשנים רגילות, ל-15% ופחות.

שנית, מאפריל 2016 החלה תופעה בלתי מוכרת בשוק הנדל"ן הישראלי, שעה שיותר משקיעים החליטו למכור דירות שבהן החזיקו מאשר משקיעים אחרים שהחליטו לרכוש דירות. התוצאה הייתה שבמלאי הדירות להשקעה החל להירשם פיחות. זה התחיל עם פיחות של 2,800 דירות ב-2016, עלה ל-5,800 ב-2017 והגיע לשיא של 7,000 ב-2018.

  

באותן שנים, כזכור, כחלון שלט בשוק ללא מיצרים, והמשקיעים, שעשו את שיקוליהם, העדיפו להעביר את ההשקעות שלהם לאפיקים אחרים, או לנדל"ן בחו"ל.

עם פירוק הממשלה בסוף 2018 נמשכה המגמה, ואולם ב-2019 מלאי הדירות להשקעה פחת ב-6,500, כלומר משקיעים מכרו באותה שנה ב-6,500 דירות יותר מאשר רכשו.

ב-2020 המלאי קטן ב-4,800 דירות, מה שהעיד ששיא המכירות מאחורינו, אך עדיין המשקיעים לא מאמינים בשוק הישראלי; בחודשים האחרונים של 2020 ובינואר 2021 נרשם איזון בין מכירות המשקיעים לרכישות שלהם, וסביר להניח כי בהמשך תושלם הפיכת המגמה, ומשקיעים ירכשו יותר דירות משימכרו.

גם הרכישות של המשקיעים זינקו בחודשים האחרונים ושברו שיאים של ארבע שנים - רכישות של 2,000 דירות ויותר בחודש שמזכירות את התקופה של לפני ימי כחלון. גם שיעור המשקיעים חצה בינואר את רף ה־20% לראשונה מאז תחילת 2016.

הטריגר לחזרת המשקיעים היה הורדת מס הרכישה בסוף יולי על ידי שר האוצר ישראל כ"ץ. ואולם נראה, כי המשקיעים של סוף 2020 ותחילת 2021 מקבלים דחיפת שוק חזקה מאוד מהחזרה הגדולה לשוק מאז תום הסגר הראשון של הקורונה. בשמונת החודשים שבין יוני 2020 לינואר 2021 נקבע קצב רכישות חודשי ממוצע שלא זכור בתקופה כה ארוכה - יותר מעשרת אלפי עסקאות בוצעו בתקופה הזו, שלוותה גם בעליית מחירי משמעותית. ואם יש שוק של עליות מחירים - יש בו גם משקיעים.

"אנשים נפלו במשרדים"

האם באמת הפחתת מס הרכישה היא זו שחוללה את ההתפרצות? מומחים שעוסקים בהשקעות נדל"ן אומרים שלמרות הסמיכות בין הפחתת המס לזינוק במספר המשקיעים, הסיבות מורכבות יותר מהצעד הממשלתי.

"ה־3% הפחתת מס היו סתם איזה טריגר", אומר צחי קווטינסקי, משקיע ועורך קורסים בנושא השקעות נדל"ן, המלווה בעיקר משקיעים קטנים. "זה מזכיר לי חניון חינמי בבאר שבע שהפכו אותו לכחול־לבן ולפתע החניון התרוקן. למה? כי צריכים לשלם 3 שקלים או 10 שקלים על החניה. לפעמים מה שקובע אצל אנשים זה דווקא הכסף הקטן.

"בהתחלה שכחלון הפך את מס הרכישה ל־8% זה הרתיע משקיעים מתחילים, בעוד משקיעים מנוסים יותר הבינו שניתן לגלם את תוספת המס בתוך המחיר. עכשיו, כשהורידו בחזרה ל־5% זה עשה לאנשים את ה'וואו, בואו נקנה'.

"יש גם תופעה אחרת שאני רואה: אנחנו מכירים את כל אלה שאחרי הגזירות של כחלון רצו להשקיע במשרדים והצטרפו לקבוצות רכישה של משרדים ונפלו עם זה. ועל רקע זה, כשאנשים שומעים שמס הרכישה יורד, ושחסרות דירות ושהמחירים יעלו - הם רצים בחזרה לקנות דירות.

"לכן, הורדת המס לא השפיעה לבד, לדעתי, אלא המחסור באלטרנטיבות. אחרי שאנשים הסתובבו בעולם, השקיעו בו, וגם נפלו לא מעט, הם הבינו, שהמקום הכי יציב, עד כמה שזה יישמע מצחיק - זה כאן. הסאב פריים לא הצליח להוריד כאן את הנדל"ן וגם כחלון לא. רק לעצור אותו לרגע".

חיים לוי, בעל חברות להשקעה בנדל"ן בישראל ובספרד, המלווה משקיעים, מדבר על תנאי הבסיס השוררים בארץ, שבהם יש מחסור תמידי ביחידות דיור, שיילך ויחריף עם השנים, כיוון שמספר התחלות הבנייה לא עומדות בדרישות המינימום. "המשקיעים רצו להשקיע בנדל"ן, אבל היו להם שנים קשות, שבהן קיבלו סטירות מכחלון, ומס הרכישה והמשכנתאות, והמכה הכי קשה שהם קיבלו הייתה הקורונה והמשבר שחל בעקבותיה", הוא אומר.

"אנשים התכנסו לתוך עצמם מתוך הפחד מפני המשבר. באפריל 2020 ירדתי מבחינת הלקוחות שלי במאה אחוז. לא היה לי אף לקוח. עם הזמן הפחד התפוגג, והיום אנחנו באווירת 'סוף קורס'. לפתע מגיעות תחזיות חיוביות, והנזקים נראים פחות נוראים ממה שנראו. אנחנו בתחילתה של חגיגה".

השוק נראה מבטיח יותר

אם לא ייפלו גזירות חדשות, המשקיעים יעדיפו להישאר בשוק הישראלי, שנראה כיום מבטיח בהרבה ממה שהיה לפני שנתיים. זאת במיוחד אחרי שרבים מהם נכוו בחו"ל בהשקעות לא מוצלחות, במקומות לא מוכרים. לפיכך השוק הישראלי של 2021 נראה מרתק ונושא הזדמנויות להשקעה שלא היו כאן בעבר הקרוב, מה שמבטיח שהמשקיעים עומדים להגדיל בו אחיזה בתקופה הקרובה.