לא רק במרכז תל אביב: אלה חמשת אזורי התעסוקה המבטיחים ליד תחנות המטרו

חברות עסקיות שהעדיפו להקים משרדים בסמוך לכבישים מתוך מחשבה שכך יהיה קל לעובדים, ללקוחות ולספקים להגיע, מוצאות את עצמן עם בעיות גיוס קשות נוכח הפקקים המתארכים והניתוק מסביבה עירונית. היום הן מחפשות קרבה לתחנות הרכבת הקלה (שמתעכבת בינתיים) והמטרו. באמצעות מדד שפיתחו במכון גיאוקרטוגרפיה אפשר לראות את האזורים האטרקטיביים ביותר.

המחקר ממפה את הפוטנציאל העסקי למרכזי תעסוקה סביב תחנות המטרו שאמור להתחיל לפעול בעוד כעשור. הפרמטרים שנבחנו בין היתר הם כמה אוכלוסייה פוטנציאלית לתעסוקה נמצאת בטבעת של 15 ק"מ מהתחנה, מה רמת הנגישות לאוכלוסייה כיום, עד כמה הנגישות תשתפר עם הקמת מערכות הסעת ההמונים - המטרו, הרכבת הקלה ותוכניות הפיתוח של רכבת ישראל - וכן רמת הרלוונטיות של האוכלוסייה הקרובה לשוק המשרדים.

המיפוי לא התייחס כלל למיקומים אטרקטיביים בתוך גלעין מטרופולין בתל אביב משום שכבר היום מדובר באזור ביקוש גבוה ומוכר, ולא התייחס לתחנות קצה סופיות ולתחנות שמהן הנגישות פחותה לריכוזי אוכלוסייה ומסחר.

פוטנציאל עסקי מכפר סבא ועד ראשון לציון

הפוטנציאל העסקי למוקדי תעסוקה נע מרעננה וכפר סבא בצפון גוש דן, פתח תקווה ואור יהודה במזרח ועד לראשון לציון בדרום המטרופולין.

אל צפון המטרופולין אמור להגיע קו המטרו M1 אך במינהל התכנון שוקלים לסיים את הקו בגלילות לנוכח התנגדותן העזה של ערי צפון המטרופולין למיקום הדיפו וחלק מהתחנות. אם אכן הערים יחליטו לעשות כן, על פי הניתוח של גיאוקרטוגרפיה הן גם יוותרו על הכנסות רבות, ועל שיפור הנגישות. למשל, בכל צפון המטרופולין, אזורי צומת רעננה, מערב רעננה, וצומת הסירה הם בעלי דירוג גבוה לפוטנציאל עסקי להקמת משרדים. רמת השרון זכתה לדירוג בינוני. גלילות - שבה ימוקם האב תחבורתי חדשני - מקבלת ניקוד גבוה, וכך גם אינשטיין-שדה דב.

 תחנת הרכבת בצומת רעננה־כפר סבא / צילום: Shutterstock

אזורים במזרח המטרופולין שיזכו לנגישות טובה בזכות מערכת המטרו והרק"ל ושבהם יש פוטנציאל עסקי גבוה להקמת משרדים בתל אביב: רמת החייל; בפתח תקווה - קריית אריה, אזור בית החולים בילינסון וכפר גנים; בגבעת שמואל - אוניברסיטת בר אילן (שהביעה בעבר התנגדות לתחנה); בבני ברק - ברחוב כהנמן. גם שם נרשמת התנגדות לפרויקט בשל הצורך לחפור בשבת. בנת"ע ובמינהל התכנון עובדים על תוואי חלופי לקו דרך רמת גן ולא דרך בני ברק אף שתוואי זה נחות מבחינה תחבורתית ונראה שגם מבחינה עסקית; באור יהודה, שחלות בה הגבלות של בנייה לגובה בשל קרבתה לנתב"ג, אזור יגאל אלון בעל פוטנציאל גבוה וכן תל השומר.

בדרום המטרופולין, קיבלו דירוג גבוה צומת חולון והמלאכה ויוספטל בעיר, כמו גם יוספטל בבת ים, ובראשון לציון הרצוג ומשה דיין. דירוג בינוני קיבלו גולדה מאיר ומנחם בגין בחולון ומרכז ראשל"צ ורמת אליהו וכן צריפין.

במסגרת המחקר נקבעו חמישה מיקומים לפיתוח שטחי תעסוקה ובזיקה לתחנות הרכבת הקלה והמטרו.

■ צומת חולון: צומת חולון יהווה צומת דרכים משמעותי כשיעבור בו הקו הירוק של הרכבת הקלה, קו המטרו M1, תחנת רכבת ישראל. בקרבתו עוברים כבישים משמעותיים כמו כביש 1, נתיבי איילון וכביש 44. הנגישות לאוכלוסייה בטווח של 15 ק"מ תהיה 1.01 מיליון תושבים ולפי החוקרים התדמית של האזור אמנם ירודה היום אך למקום פוטנציאל משמעותי. השימושים המתוכננים בסביבה הם 1.6 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר שיתחלקו בין שטחי השיפוט של תל אביב ושל חולון, 1,600 יחידות דיור והאב תחבורתי משולב שיספק למקום גם נגישות מרבית באוטובוסים.

 ■ צומת בר־אילן: אזור אוניברסיטת בר אילן יהווה צומת דרכים של קו המטרו M2, שלוחתו הצפונית של הקו הסגול ומרחק קצר מכביש 4. האזור הסמוך לאוניברסיטה ולעיריית גבעת שמואל יהיה נגיש ל-1.2 מיליון תושבים ברדיוס של 15 ק"מ. במקום מתוכננים שימושי תעסוקה מערבית לכביש 4 בהיקף של כ-100 אלף מ"ר ובאזור מחלף בר אילן כ-100 אלף מ"ר נוספים. אמנם רמת גן הסמוכה נהנית מ-9.2 מ"ר תעסוקה לתושב - אך יתרונה הוא בעיקר באזור הבורסה.

 ■ בית חולים בילינסון: בית החולים בילינסון בפתח תקווה (שצמוד לו ביה"ח שניידר) יהווה מפגש של קו המטרו M3, של הקו האדום של הרכבת הקלה ושל מסוף אוטובוסים שממוקם לא רחוק. לאזור הסמוך לבילינסון וגהה, לקניון, לבית משפט, לפארק ולמלון יוכלו להגיע 1.1 מיליון תושבים ברדיוס של 15 ק"מ.

 ■ גלילות: מחלף גלילות, שכבר היום מתחילה בו בנייה אינטנסיבית, התברג גם הוא לחמישייה הראשונה. צפויה בו תחנה של שני קווי מטרו: M1 ו-M3.

 ■ צומת רעננה־כפר סבא: הצומת אינו נמצא בסמיכות לתחנת המטרו M1 אלא במרחק של 800 מטר ממנו, אך הוא יהיה סמוך למסוף אוטובוסים, לרכבת ישראל ולכבישים 4 ו-531. הנגישות לאוכלוסייה צנועה יותר ועומדת על 765 אלף תושבים, והאזור סמוך לבית החולים מאיר, קריית הממשלה, קניון ובתי אבות. האזור מאופיין באוכלוסייה בעלת דירוג חברתי כלכלי גבוה.

אוכלוסיית גוש דן תגיע ל־5.4 מיליון בני אדם

"כל רשות מקומית מספחת אזורי תעסוקה לצורך הכנסותיה מארנונה ואלו מתחרים על ההון האנושי ולא תמיד אזורי תעסוקה עובדים טוב בהקשר הזה", הסביר איתי שפרן, מנהל הפיתוח העסקי בקבוצת גיאוקרטוגרפיה. "אנחנו רצינו לראות את ההצלחה הצפויה מחוץ לגלעין המטרופולין כי שם ימשיכו לספוג את הביקושים, זה מרכז העסקים של ישראל וימשיך להיות כזה ויתורגם גם ברמת המחיר ככזה. העובדה שיש בעיר 200 אלף תושבים לא תוכיח שאזור התעסוקה יצליח, אבל אם הוא יהיה מחובר למערכות הסעת ההמונים רמת ההצלחה האפשרית גבוהה ביותר".

לדבריו, "במודל שהרכבנו לא התחשבנו כלל בנגישות ברכב הפרטי, כי אנשים לא יצליחו להגיע איתו למקומות העבודה.

"לעומת זאת, המטרו יתוכנן לפי תמ"א 70 שתערב שימושים, תעודד הליכתיות ותצופף את הסביבה, וברכבת ישראל יש הרבה תוכניות לפיתוח של מתחמי תעסוקה מעל תחנות הרכבת. הפוטנציאל הגבוה ביותר יהיה בממשקים שבין כלי הסעת ההמונים".

לפי שפרן, חברה עסקית שתרצה להקים משרדים תבחן שלושה פרמטרים עיקריים: פוטנציאל גיוס ההון האנושי, מרחב עסקי קיים ועתידי כמו הסעדה, בתי קפה במתחם ממוצב ומנוהל, ונגישות שאינה ברכב פרטי בין היתר כדי לחסוך בעלויות ליסינג וחניה. רק לאחר מכן בוחנות החברות גם את דמי השכירות והארנונה.

המדד מתייחס לכמות האוכלוסייה העתידית בגוש דן בשנת 2040, אז אוכלוסיית גוש דן צפויה לגדול ב-1.4 מיליון בני אדם ביחס לגודלה בשנת 2018, ל-5.4 מיליון.

דוח שחיברו מומחים בעבור משרדי הממשלה אודות תועלות המטרו עמדו על כך שתועלתו השנתית למשק תהיה 23.2 מיליארד בתרחיש תחתון ו-33.7 מיליארד שקל בתרחיש עליון. מעבר להיבטים התחבורתיים של חסכון זמן, אמינות וכיוצ"ב, תועלות הפיתוח הכלכלי מוערך ב-8.3-8.4 מיליארד שקל מדי שנה, החיסכון בקרקע יביא לתועלת שנתית של 1.1 מיליארד והחיסכון בחניה יוסיף 1.4 מיליארד. מעבר לתועלות העסקיות שבוודאי ישפיעו על גיוס עובדים, גם הנגישות למקומות העבודה תשתפר.
לפי הדוח, שיעור האוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית נמוכה עם נגישות של 60 דקות למוקדי תעסוקה יעלה מ-33% בשנת 2018 ל-57% בשנת 2040 - סיום בניית רשת המטרו. אם הרשת לא תקום השיעור יעלה ב-5% בלבד.

 בנייה בצומת גלילות / צילום: שלומי יוסף

"כאן זה עובד הפוך: פיתוח עסקי ואז מטרו"

דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה, מסבירה כי בוושינגטון הבירה 80% מהפיתוח העסקי הוא ברדיוס של 600 מטר סביב תחנות המטרו.
"מאות אנשים יוצאים מהאדמה כל כמה דקות לתוך אזורי מסחר ותעסוקה. בעולם, סביב המקומות האלו התפתחו בעצם מרכזי הערים והלב הכלכלי שלהן. כאן זה עובד הפוך - קודם יש פיתוח עסקי ורק לאחר מכן יוקמו תחנות המטרו".

 דניאלה פז ארז, מנכ''לית פז כלכלה והנדסה / צילום: דרור נחום

לדבריה, "דווקא ככל שמתרחקים מהטבעת של אזורי העסקים המסורתיים כך הפוטנציאל גדל. בלונדון הכריזו על מיקום של תחנות מחוץ לגלעין עצמו והמחירים עלו כבר מההכרזה ב-20% מעבר לעלייה הריאלית הרגילה רק בשל הידיעה שרכבת תעבור שם. נגישות הופכת אזור ליותר אטרקטיבי וכתוצאה מכך המחירים יעלו".

"אולי קשה לנו לדמיין איך ייראו חיינו ללא רכב פרטי", אומרת פז ארז, "אבל כשאנחנו מסתובבים במטרופולינים בעולם כמעט ולא נוסעים במוניות. בברלין, בלונדון, בפריז, בניו יורק נוסעים במטרו ועוד קצת יותר מעשור החיים ישתנו ולעסקים עדיף יהיה להתמקם במרחק הליכה מהתחנות, כי ברכב פרטי יהיה בלתי אפשרי לזוז בעוד עשור או שניים.
"גם עסקים שנשענים על קהל - מי שיהיה בטווח הליכה ישרוד ומי שלא, פשוט לא יראה קהל. תמ"א 70 שלמעשה תסדיר את הצפיפות סביב המטרו היא התחלה של הבנה שבעולם היא מקובלת וכאן היא רק מחלחלת.

"אפילו בפרויקטי התחדשות עירונית אנחנו נתקלים ברוחב כביש עירוני של 32 מטר, זה מטורף - אי אפשר לחצות כך בהליכה רגלית. אבל זה העתיד גם לאנשים וגם לעסקים ולכן צריך להדק את הערים, לצופף, לייצר הליכתיות ומדרחובים, לעבות את אמצעי הסעת ההמונים, לערב שימושים ולהוריד חניות בצידי הדרך".

"ברגע שיש ודאות לגבי מטרו, השוק מגיב לזה"

מתכנן הערים עומר רז מסביר כי "בכל העולם אפשר לראות שברגע שיש ודאות לגבי מערכת מטרו, מיד השוק מגיב. בערים לונדון וברלין למשל, חיפושי הדירה הם לא לפי אזור אלא לפי קו המטרו שיביא אותי לעבודה". לדבריו, הפיתוח העסקי יגיע גם לחנויות הרחוב. "מצוקת החניה מונעת מאנשים להגיע לעסקים מסוימים וגם אם יש חניה ואני רוצה לקנות משהו בחנות, לא ישתלם לי ואעדיף להגיע לסופר.

"מסחר מתבסס על תחבורה ציבורית ועל הליכה ולא על רכב פרטי, נגישות כזו גם מגדילה לקוחות מקריים שכמעט לא נכנסים אם הם תלויים ברכב. המטרו לא יוריד פקקים אבל הוא יתן לבנות הרבה יותר עסקים ומגורים באזורי ביקוש, שהיום נדמה שאין בהם מקום".

פרמטרים למרכז תעסוקה אטרקטיבי

● פוטנציאל לגיוס ההון האנושי
● מתחם עסקי עם הסעדה ובתי קפה
● נגישות בתחבורה ציבורית