לרכוש דירה או להשקיע במניות נדל"ן? איפה אפשר להרוויח יותר

אחד הדיונים הוותיקים בשוק ההון הוא הדיון על כדאיות רכישת דירה להשקעה, אל מול השקעה בשוק ההון. זהו ככל הנראה דיון שלא יזכה לעולם להכרעה חד-משמעית. לשם הדיון, נבחן את הנתונים משנת 2008, השנה שבה פרץ המשבר הכלכלי שהוביל לירידת הריבית מסביב לעולם ותידלק את עליית מחירי הדיור. מדד מחירי הדיור של הלמ"ס עלה פי 2.15 עד 2020, אבל מדדי המניות עלו יותר: מדד ה-S&P 500  עלה בין 2008 ל-2020 פי 4.47 אז בקרב רוכשי הדירות.

מעניין לראות שאם בעבר השאלה האם להשקיע בדירה או בשוק ההון הייתה נחלתם של אנשים עם הון פנוי שהתעניינו בהשקעות, ככל שעוברות השנים השאלה הזו הופכת רלוונטית גם לזוגות, שאספו הון שאמור לשמש אותם בעתיד לדירה, אך טרם החליטו היכן הם רוצים לבנות את חייהם. פעמים רבות הם מתלבטים האם בינתיים לקנות דירה להשקעה, או להשקיע את הכסף, כך שלא יישחק אל מול העלייה הנמשכת במחירי הדיור, ויותר ויותר צעירים בוחרים להשתתף בהגרלות המדינה ונכנסים לשוק הדיור כמשקיעים, ולא על מנת למצוא מקום מגורים.

בקרב אלו שבוחרים לא לקנות דירה אלא להשקיע את הכסף בשוק ההון, התפתחה בשנים האחרונות אסטרטגיה של "הצמדת הכסף" למחירי הדיור, כלומר, השקעה בחברות שמרוויחות מעליית מחירי הדיור. כך, נוצרת קורלציה בין עליית מחירי הדיור לבין העלייה באותן מניות, שעוזרת לשמור על הערך של ההון העצמי שלהם, ספציפית למטרה לה הוא מיועד - רכישת דירה בעתיד. מניות אלו יכולות להיות מניות בנקים, שנהנות מהפריחה בתחום המשכנתאות, וגם מניות חברות הנדל"ן שעולות בחדות לנוכח הנתונים על מסירות דירות חדשות והמחירים בהן הם נמכרו. אז בואו נדבר על השקעה במניות, ובפרט במניות נדל"ן.

1. תנודתיות גבוהה: זה לא לטווח קצר

אם נחזור לנתונים שהצגנו למעלה, שמראות עלייה גבוהה יותר במדד ה-S&P 500 אל מול מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, ונבחן את הנתונים האלו לטווחים קצרים יותר, למשל שנה, בין 2008 ל-2020 היו ארבע שנים שבהן התשואה על דירה הייתה גבוהה יותר מתשואת המדד. אם בוחרים להשקיע בשוק ההון, צריך להביא בחשבון את התנודתיות שנלווית להשקעה. אף פעם אי אפשר לתזמן את השוק ולדעת להיכנס בשפל ולצאת בשיא. כלומר, אם יש לכם כסף שאתם מתכננים להשתמש בו בעוד שנה, השקעה במניות היא לא אסטרטגיה נכונה. אנו מרגישים באופן חד את התנודתיות מתחילת 2022, לאחר ש-2021 הסתיימה בתשואות גבוהות מאוד. בטווח הארוך, המגמה היא עלייה. בטווח הקצר: תנודתיות שבצידה תאריך קשיח שבו צריך לממש את ההשקעה ולצאת מהשוק, יכולה להוביל לתוצאות לא אופטימליות.

2. איזה נדל"ן? לבחור את המדד

נדל"ן בשוק ההון הוא לא מקשה אחת. לחברות נדל"ן יש נכסים מניבים, משרדים, נדל"ן בחו"ל, וגם - נדל"ן למגורים. גם מי שמעוניין להשקיע במדדים יגלה שיש מספר מדדים לחברות נדל"ן, ובהם מדד ספציפי לחברות בנייה. כך, בשנה האחרונה מדד הנדל"ן  עלה ב-50%, ומדד תל אביב בנייה , שהוא מדד חדש שקיים רק מעט יותר משנתיים, עלה ב-64%.

  

לכן, מי שרוצה להשקיע במניות חברות נדל"ן, צריך להיות מדויק יותר במה הוא רוצה להשקיע. אם ניקח, אגב, את התשואות של מניות חברות הבנייה למגורים, נראה שבשנים האחרונות הן נהנות מתשואות גבוהות מאוד, גם ביחס למדד הייחוס. כך למשל, מבין החברות הבולטות, דמרי  עלתה בשנה האחרונה ב-74% ובשנתיים האחרונות ב-207%, לעומת מדד תל אביב בנייה שעלה בתקופה הזאת ב-64% ו-174.5% בהתאמה. אם נסתכל לטווח ארוך יותר, דמרי עלתה בחמש השנים האחרונות ב-434%, ומדד הנדל"ן עלה ב-150%.

3. המינוף משפיע: יתרון לדירה בתשואה על ההון

אחד הדברים שצריך לזכור כשמדברים על דירה להשקעה מול מניות הוא המינוף. דירה להשקעה קונים במינוף גבוה של עד 75% בשוק החופשי ועד 90% בהגרלות המדינה. כך, מבחינת תשואה על ההון, לרכישת דירה יש יתרון משמעותי, בייחוד בעשור האחרון שבו ירידת ריבית בנק ישראל הובילה לריביות על המשכנתאות, כלומר עלויות מימון, נמוכות מאוד - דבר שסייע לתדלק את מחירי הדיור. עם זאת, גם בהשקעות בשוק ההון התפתחו בעשור האחרון "טריקים" של מינוף, כמו חיסכון בקופת גמל להשקעה, לקיחת הלוואה ממנה בריבית אטרקטיבית אותה מציעים המוסדיים, והשקעת כספי ההלוואה גם כן. כלל לא בטוח שמינופים אלו מומלצים לכל אחד, בטח בתקופות של תנודתיות בשווקים כפי שאנו חווים כיום, אך הם פרקטיקה קיימת.

4. שימו לב לעליית הריבית

נקודה אחרונה שכדאי להתייחס אליה היא עליית הריבית הצפויה בעולם, וגם בישראל. אנו נמצאים בתקופה של עליות ריבית, ולעליות ריבית יש אפקט מצנן על שוקי המניות. חלק מהאפקט כבר מגולם על ידי השוק ואחראי לירידות של תחילת השנה, אך המלחמה ברוסיה, האינפלציה הגבוהה והמצב הכלכלי העולמי, משרות ענן של חוסר ודאות על הכלכלה, על קצב העלאות הריבית, וכפועל יוצא על השווקים הפיננסים.

נציין עוד שמניות נדל"ן, בייחוד נדל"ן מניב, רגישות יותר להעלאות ריבית, שכן העלאת ריבית תגרור שינויים בהערכות השווי של הנכסים שברשותן, שיהוונו בריבית יותר גבוהה, ויופחתו. עלייה מצומצמת בריבית לא תוביל ככל הנראה לשינויים דרמטיים בשיערוכים בישראל שכן אצל מרבית חברות הנדל"ן המניב שיעור ההיוון מתבצע בריבית של כ-6%.