שיקולי מס בהשקעת נדל"ן: אלה פסקי הדין והחלטות המס שאתם צריכים להכיר

 הכותב מבעלי משרד מאיר מזרחי ושות' 

החלטות על עסקאות נדל"ן מושפעות לעתים רבות מהשלכות המס. גיבשנו כמה המלצות מיסוי למשקיעי הנדל"ן:

הטבות בבנייה להשכרה

בתאריך 18.11.2021 פורסם תיקון לחוק עידוד השקעות הון המציע מסלול חדש שיכלול הטבות מס, לצד הקשחת תנאים מסוימים, לאור התכלית של הגדלת היצע הדירות למגורים ב"שכירות מוסדית". משקיעים המעוניינים ליהנות ממסלול ההטבות הישן של חוק עידוד - שיעור מס נמוך של 20% ליחיד ו-11% לחברה, וכן תקופת השכרה קצרה של חמש שנים - נדרשים להגיש בקשה לאישור עד ליום 31.12.2023.

סיום הטבה לתושבי חוץ

תושבי חוץ נהנים כיום מהפטורים במס שבח הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק, ומשיעור מס מופחת לדירות מגורים (חישוב ליניארי חדש). אולם, בהתאם לתזכיר החוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין, הטבות אלו עומדות להישלל מתושבי חוץ, וזאת משום שתכלית הפטורים והחישוב הליניארי החדש סוציאלית בבסיסה ומשום שהממשלה רוצה לעודד מכירת דירות כדי להגדיל את היצע הדירות בשוק. לפיכך, מוצע לתושבי חוץ להקדים ולמכור דירות בטרם יחול התיקון. תושבי חוץ יוכלו ליהנות מהטבות המס עד תחילת 2024.

הקלה במס שבח

מס השבח לגבי מקרקעין שנרכשו לפני 6.11.2001 יכול להגיע עד לשיעור של 47%. בתזכיר החוק מוצע לקבוע הוראת שעה שתחול עד ליום 31.12.2024, שלפיה במכירת זכות במקרקעין שהיא קרקע שנרכשה לפני 7.11.2001, אשר קיימת לגביה תוכנית המתירה בנייה של 15 דירות מגורים לפחות, יחול שיעור מס ליניארי מוטב בשיעור של 25%, על השבח הריאלי שנצבר עד ליום 07.11.2001, וזאת, בתנאי שהרוכש יסיים לבנות את דירות המגורים בתוך ארבע שנים מיום המכירה. גם כאן, המטרה היא להגדיל את היצע הדירות בשוק. לפיכך, על מנת ליהנות מזכאות לשיעור מס ליניארי מוטב, יש לוודא שנכנסים לתחולת החוק. כאמור, מוצע לבנות דירות על הקרקע תוך ארבע שנים מהיום שבו יחול התיקון לחוק. ניתן לסיים לבנות את דירות המגורים תוך שמונה שנים, אולם, הטבת המס פוחתת בהתאם לכך.

מס רכישה על הוצאות פיתוח

בפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון, בעניין שיכון ובינוי, נקבע כי בנסיבות שבהן רוכש קרקע במקביל מתחייב לשאת בעלויות עבודות הפיתוח שטרם בוצעו בפועל, אין לשלם על מרכיב זה מס רכישה. בעקבות פסק הדין מי ששילם מס רכישה בגין רכיב הוצאות הפיתוח יכול לבקש לתקן השומה ולקבל את המס בחזרה. (ו"ע 18-08-61323).

גיבוי לשימוש באופציה

אופציה למשקיעים היא כלי משפטי חשוב לקידום מיזמי נדל"ן, שכן היא מאפשרת לקדם עסקאות ולהסב אותן, תוך חיסכון במס רכישה. לאחרונה, קבע בית המשפט העליון בפסק הדין אי.אס.אל אשל נדל"ן, כי השימוש באופציה הוא לגיטימי. פסק הדין חיזק את מעמדה של האופציה ככלי משפטי משמעותי והגדיר את אפשרויות השימוש בה. זיהית קרקע עם פוטנציאל? במקום לקנות אותה ולשלם מס רכישה על שווי הקרקע המלא קנה אופציה, ותמכור את האופציה לקונה שיממש את הקרקע ובכך תחסוך מס רכישה על הקרקע. (ע"א 7235/19)

תמריץ לסיום הבנייה

בתזכיר לתיקון חוק חדש מבקשת רשות המסים לשלול מבעלי קרקע את זכאותם להטבת מס במכירת דירת מגורים בשיעור מופחת (חישוב ליניארי חדש) - במקרים שבהם במועד רכישת המקרקעין לא הייתה בנויה דירה על הקרקע. התזכיר לחוק מאפשר למי שסיים את בניית הדירה על הקרקע תוך ארבע שנים, להמשיך ליהנות מהזכאות לשיעור מס שבח מופחת במכירת הדירה הגמורה. לכן לבעלי קרקע המיועדת למגורים, מוצע להזדרז ולסיים את הבנייה במהלך תקופה זו.

עקרון התא המשפחתי

בעקבות ההחמרה במיסוי רכישת דירה שנייה ומכירתה, ישנה חשיבות לפיזור הדירות בין חברי התא המשפחתי. פסיקת העליון בעניין בלנק ורוזנבוים מאפשרת ליהנות מפיצול הדירות בין בני זוג, ואולם, ישנה חשיבות להסכם ממון שנחתם בין בני הזוג. לפיכך, מומלץ לבני זוג המתכננים ממילא לחתום על הסכם ממון ולשמור על הפרדה רכושית - לעשות כן בהקדם ולא להמתין עד למועד רכישת הנכס או מכירתו. (ע"א 4298/18, ע"א 1886/19)

זהירות מבנייה לא חוקית

בפסק דין שטיין נדון מקרה שבו אדם התגורר בדירה ללא היתר מתאים, ורשות המסים שללה את זכאותו לשיעור מס ליניארי מוטב, לצורך חישוב השבח במכירת הדירה. לפיכך, מומלץ לוודא את חוקיות הבנייה, הן ברכישת דירה והן במכירתה. פסק הדין תלוי ועומד בהליך ערעור בעליון. (ו"ע 52894-03-17)