לקנות דירה להשקעה עם משכנתה: כך תעשו זאת נכון

חלק ממה שהופך את ההשקעה בנדל"ן להשקעה פופולרית בקרב משקיעים הוא עניין המינוף. כלומר: על ההון העצמי ששמים בעסקה לוקחים מימון, וזה מגדיל את התשואה מההשקעה (התשואה היא תמיד ביחס להון העצמי שהושקע). בעוד שמשקי הבית שקונים דירות למגורים לא תמיד עורכים השוואות לעומק ומתמקחים על תנאי המשכנתה הטובים ביותר, משקיעי נדל"ן מקצועיים, כחלק מההשקעה שלהם, דואגים להתאים לחלוטין את המשכנתה לצרכים, כך שבסוף הדרך תיוותר בידיהם התשואה הגבוהה ביותר על ההשקעה. לכן, משקיעי נדל"ן משקיעים גם מחשבה רבה במשכנתה, בוחנים את כל החלופות, ומתמקחים. הנה שש נקודות שימקסמו את התשואה על ההשקעה.

1. מטרת ההשקעה: ריבית נמוכה לא הכי חשובה

לעתים נהוג לחשוב שהיעד בתכנון נכון של המשכנתה, הוא השגת ריביות נמוכות. אולם חשוב יותר מכך, בשלב מקדים, לתכנן את תמהיל המשכנתה הנכון, שיתאים לצרכים שלך. תכנון תמהיל המשכנתה הוא שלב קריטי, ובעוד שמשקי הבית פעמים רבות מסתפקים בתמהיל הגנרי שמציעים הבנקים: שליש פריים, שליש עוגן ושליש קבועה, בפועל תמהיל זה מתאים למעט מאוד אנשים, ובטח שלא מתאים למשקיעים מנוסים. למעשה, אין משכנתה אחת שמתאימה לכל המשקיעים, אלא השאלה שצריך למשקיע צריך לשאול את עצמו היא מה מטרת ההשקעה. משקיע שרוכש נכס כדי להשביח אותו ולמכור אותו לאחר מספר שנים מועט, לא זקוק לאותה משכנתה כמו משקיע שמעוניין לרכוש נכס על מנת להשכיר אותו וליהנות מדמי השכירות לאורך שנים.

2. השבחת נכס: סכום גבוה בפריים ופריסה ארוכה

משקיע שמעוניין להשביח נכס ולמכור אותו מהר, יימנע ממסלולים בהם יש קנסות יציאה גבוהים. הוא ייטה לקחת סכום גבוה בפריים, על אף שזה נחשב מסלול תנודתי, מתוך הנחה שהמשכנתה תיפרע במהרה והעלאות ריבית עתידיות יהיו פחות רלוונטיות עבורו. משקיעים אלו גם יפרסו את המשכנתה לתקופות ארוכות יותר, על אף שזה מייקר את ההחזר הכולל על המשכנתה אם היא נפרעת עד הסוף, בתקופת הזמן הנוכחית הפריסה הארוכה מאפשרת החזר נמוך יותר, ובין כה, הכוונה היא להשביח את הנכס, ולמכור אותו תוך שנים ספורות.

3. רכישה לצורך השכרה: השוואת התזרים להחזרים

משקיע שמעוניין לרכוש נכס ולהשכיר אותו יהיה רגיש יותר להחזר החודשי של המשכנתה ולהתאמתו לשכר הדירה שהוא צפוי לקבל מהנכס. כלומר: ההיבט של התזרימים השוטפים חשוב במקרה הזה. מצב בו שכר הדירה החודשי מהנכס הוא 2,500 שקל בכל חודש, אך החזר המשכנתה עומד על 4,000 שקל בכל חודש, הוא מצב שבו המשקיע צריך להביא כספים נוספים באופן שוטף לאורך שנים על מנת לתחזק את ההשקעה. זה כמובן גם יפחית בסוף הדרך את התשואה שיוכל לרשום עליה.

4. נכס לשיפוץ: הלוואת גרייס עד קבלת השכירות

משקיעים רבים מכירים את היכולות השונות ואת הסוגים השונים של המסלולים הקיימים במסגרת המשכנתה, דבר שמשקי בית לא תמיד מודעים לו. כך, למשקיעים יש גמישות רבה יותר בתכנון המימון שלהם. למשל, אם יש צורך בתקופת שיפוץ לנכס בטרם הוצאות לשוק השכירות או המכירה, ניתן לקחת גישור בהלוואת גרייס ולשלם רק את הריבית בתקופה הזו - דבר שמפחית את ההוצאות התזרימיות בטרם הנכס מתחיל להניב כסף בחזרה.

5. "מסלול פיתוי": יקר אבל עם פירעון מהיר

כחלק מהתאמת המשכנתה לצרכים, וכחלק מההוזלה שלה, משקיעים גם מיומנים בשימוש בטכניקות מתקדמות יותר כמו מסלול פיתוי. מה הכוונה? הבנקים בשנים האחרונות לא מסתכלים בהכרח על הריבית בנפרד בכל מסלול, אלא בצורה רחבה יותר על כל המשכנתה ועל הרווח הכללי ממנה. משקיע שיודע יותר טוב מהבנק את התוכניות העתידיות שלו לגבי הנכס - ההוצאות וגם ההכנסות הצפויות - יכול לנצל זאת לטובתו וליצור מסלול פיתוי.

מסלול זה יהיה יקר יחסית, על חשבון התמקחות והשגת הנחות ביתר המסלולים. הרעיון הוא לפרוע במהירות יחסית את מסלול הפיתוי היקר, ולהישאר לפרוע את יתר המסלולים שבהם קיבל המשקיע ריביות טובות. אם למשל משקיע צופה קבלת הון גדול בשנים הקרובות הוא יכול לדעת את תאריך הפדיון הצפוי למסלול הפיתוי, וגם את העלות היחסית של המסלול ה"יקר יותר" עד זמן פירעונו.

6. משכנתה עם שותפים: עוד נכסים ישפיעו על המימון

נקודה אחרונה היא שותפויות. מכיוון שמחירי הנדל"ן עלו, ויש צורך בהון עצמי גבוה יותר ויותר על מנת לרכוש נכס, אנו רואים משקיעים שהולכים ופונים להשקעות עם שותפים. מספר שותפים מגייסים יחד הון עצמי, ולאחר מכן פונים לבקש משכנתה. במצב זה כדאי לבחון בטרם יצירת השותפות לרכישת הנכס האם יש למי מהשותפים נכסים נוספים על שמו, ובאיזה שיעור הוא מחזיק בנכסים אלו ובנכס שמעוניינים לרכוש בשותפות. לדבר זה יכולה להיות השפעה על שיעורי המימון שיעניק הבנק, אם לחלק מהשותפים זוהי דירה יחידה וראשונה.