הארנונה במוקד: העיריות והממשלה מתווכחות על הנוסחה ופרויקטי הנדל"ן נתקעים

 הכותב הוא יועץ כלכלי לרשויות מקומיות

הבעיה: השלטון המקומי חלש ומפסיד מבנייה למגורים

טורי הדעות וכתבות הנדל"ן שופעים בהסברים מדוע המשבר עדיין נמשך: סחבת התכנון והוצאת ההיתרים, היעדר תשתיות תחבורתיות ותשתיות ציבוריות תומכות, היעדר האינטרס של השחקנים המובילים בירידת מחירים, מיסוי עסקאות נדל"ן וכנראה עוד כמה. אבל ישנו גורם משמעותי שבגללו המשבר ממשיך והוא משותף לרבים מהגורמים האחרים - הריכוזיות של המדינה וחולשתו של השלטון המקומי. הריכוזיות של המדינה באה לידי ביטוי בשני מרכיבים משמעותיים: שליטה וגישה לכסף.

  

הארנונה שכולנו משלמים מבוססת על שיטת מיסוי עם התמריצים הגרועים ביותר שניתן לחשוב עליהם בכדי לעודד בינוי של דיור. ראשית, ההכנסה הממוצעת מארנונה למגורים פר תושב נמוכה כמעט פי 6 מההוצאה הממוצעת על התושב. לעומת זאת, ההוצאה הממוצעת על עסקים נמוכה פי כמה מההכנסות הגבוהות לרשויות מארנונה למסחר ומשרדים. פשוט לא משתלם לרשויות לבנות עוד דירות.

שנית, על אף שהארנונה מדמה מס רכוש, בפועל מחירי הארנונה מזמן התנתקו ממחירי הנדל"ן. לכן, במקום שהארנונה תשמש כמרסן לעליית מחירי הדיור, היא בכלל לא נכנסת למשוואה של רכישת דירה. על בעיות אלה אפשר להוסיף שמס הארנונה מורכב מדי וקיים קושי אמיתי להשוות את תשלומי הארנונה בין הרשויות השונות.

אבל לא רק הארנונה מייצרת עיוותים. בסוף 2013 והחל משנת 2014 קידמה המדינה ערוץ מזורז לקידום בניה ברשויות, מסלול הסכמי הגג. המדינה הבינה שהרשויות צריכות תמריץ כלכלי בשביל לקדם יחידות דיור במהירות ואף נתנה מענה לאחת הבעיות המרכזיות שלהן בקידום הפיתוח - לוח זמנים צפוף בין קבלת הכסף להקמת תשתיות ובין אכלוס יחידות הדיור. הסכמי הגג הקדימו את מועד קבלת הכספים ואף איפשרו מקדמות על חשבון השיווקים, שינוי שהוריד חסמי תשתיות קריטיים.

מאז, נחתמו מעל 30 הסכמי גג שרובם נכשלו במטרה שהציבו - זירוז הבינוי של יח"ד. בפועל רוב השיווקים של רמ"י לא עמדו בלוחות הזמנים של הסכמי הגג, הרשויות לא ראו את הכסף וחלקן נכנסו לעימות עם רמ"י (הרצליה, יבנה, קריית גת הן דוגמאות לסכסוכים מתוקשרים, אין לדעת כמה סכסוכים נשארו מחוץ לעין הציבורית). עד שהמדינה כבר הבינה שיש לרשויות בעיה תזרימית בכספי הפיתוח, היא הגבילה את הפתרון רק לרשויות שהיו מוכנות להתחייב לקצב שיווק שאינו תואם את יכולת הצמיחה או האיזון התקציבי שלהן.

הפתרון: שיטת מיסוי חדשה ויותר כוח מוניציפלי

הפתרון לתמריצים הגרועים הקיימים במיסוי המקומי בישראל מתחיל במעבר לשיטה המבוססת על מיסוי גבוה על ערך הקרקע ומיסוי נמוך על הפיתוח (הבינוי). שיטה זו מעודדת ניצול יעיל של הקרקע ואף מקטינה של המס של המשתמש הבודד במבנה. ללא הגדלת ההשפעה של הרשויות על מדיניות המיסוי שלהן, הרשויות לא יוכלו להשתמש במס זה בשביל לכוון את הפיתוח המקומי. המדינה לא ממהרת לפעול - מאז ועדת ברזילי הגישה את מסקנותיה על רפורמת הארנונה בשנת 2012, כלום לא השתנה. גם היום, שהמדינה מדברת על ביזור מסוים של שליטה על התעריפים, כל התהליך מאוים על ידי פירוק הקואליציה. ובכל מקרה, הפתרונות שהמדינה מובילה לא מאפשרים לרשויות גמישות לתקן, ולו במעט, את העיוותים של השיטה הקיימת.

הפתרון לבעיה התזרימית של הרשויות הוא ביזור ההכנסות מהקרקעות לרשויות - הסכם גג לכולן. מהלך זה יאפשר לרשויות לקדם פיתוח בקצב והמיקום הנכון עבורן, תוך העלמת שיקולים של מיקסום הכנסות המדינה מהקרקע, השיקול המרכזי של רמ"י שאדיש לאיכות התכנונית של הבינוי או לעלויות של הרשויות ביום שאחרי האכלוס.

דוגמה: שקד מנסה לבזר סמכויות, אבל לא נוגעת בכסף

מאז דצמבר 2021 משרד הפנים, בשיתוף משרד ראש הממשלה ומשרדי ממשלה נוספים, מקדמים בקצב מואץ סדרה של פעולות לביזור סמכויות מהמשרדים הממשלתיים לרשויות המקומיות. התהליך הזה צפוי לקבל את אישור הממשלה עד יולי 2022, ואם הכל יעבור כשורה למרות חוסר היציבות הפוליטית, ייתכן ויש פה בשורה אמיתית לבעיות הבירוקרטיות הנוצרות מהריכוזיות של המדינה בנעשה ברשויות המקומיות.

  

לרוע המזל, ניסיון העבר הפך את הרשויות המקומיות לספקניות לגבי תהליך זה, בין היתר בגלל הסיכון ליציבות הממשלה. אבל הבעיה אינה יציבות הממשלה - התהליך המקודם לא מטפל בשליטה של השלטון המרכזי הכסף. ביזור אמיתי דורש שהמדינה תיתן לרשויות לשלוט על הכסף שהן יכולות לייצר בתחומיהן - מיסוי מקומי שוטף ומיסוי על הקרקע (הכנסות שיווק, היוון ופיתוח).

בסופו של יום, כל עוד המדינה מחזיקה "בכל הז'יטונים", כל תהליכי הביזור מסתכמים בהעברת סמכויות ותחומי אחריות, ללא האמצעים לממש אותם וללא האפשרות לקדם מדיניות מקומית אמיתית. ללא שליטה זו, מעטות הרשויות שיהיו מוכנות להיכנס מתחת לאלונקה של פתרון משבר הדיור.