ככה לא פותרים משבר: ענף הנדל"ן סובל מחוסר בשקיפות ונתונים

הבעיה: נתוני הבנייה מתעדכנים באיחור משמעותי

קבלת החלטות רציונאלית דורשת מידע מהימן. בלי נתוני אמת קשה ליישם מדיניות ראויה, וכשהנתונים מוטים - ההחלטות גם יהיו מוטות ושגויות. בשוק הדיור, שסובל מזינוק אדיר במחירים ב-15 השנים האחרונות, הדבר מתבטא במיוחד - נתונים בסיסיים אינם נגישים ומופיעים בצורה שגויה. בהתאם, הטיפול במשבר הדיור לוקה בחסר.

הנתון הראשון והבסיסי ביותר הוא כמות הבנייה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי רבעון ומדי שנה את כמות התחלות הבנייה, ומשווה אותן לשנה הקודמת. אלא שהמספר שמתפרסם אינו לגמרי נכון. במהלך השנתיים שלאחר פרסום המדד, מגיעים ללמ"ס דיווחים נוספים על התחלות בנייה. דיווחים אלו מביאים לעדכון בכיוון אחד בלבד: מעלה.

לטענת הלמ"ס, העדכון נעשה בשל "פיגור בדיווח שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה מוסרות על היתרי הבנייה, פיגור בדיווח שהיזמים מוסרים על מועדי התחלת הבנייה וגמר הבנייה, התחלת הבנייה לפני הנפקת ההיתר ופיגור בגילוי היתרים כפולים במאגר המידע". אם כן, הנתונים שמתפרסמים מוטים תמיד כלפי מטה, ומתעדכנים מעלה רק בדיעבד. זו בעיה חמורה במיוחד משום שהנתונים האלה תמיד מושווים לשנה הקודמת. ואלו, מטבע הדברים, מעודכנים וגבוהים יותר.

כשהלמ"ס מפרסמים הודעה כמו "ב-2019 החלה בנייתן של 50,830 דירות, ירידה של 2.2% בהשוואה לשנת 2018, אז החלו להיבנות 51,950 דירות", הקוראים מבינים שהייתה ירידה בהתחלות הבנייה. אלא שבדוח שסיכם את 2020, בלמ"ס כבר ידעו לומר שב-2019 לא בנו 50,830 דירות, אלא 53,471. כלומר, מה שפורסם בהתחלה כירידה של 2% בהתחלות הבנייה ב-2019, התברר בהמשך כעלייה של 3% - והנתון הזה ממשיך להתעדכן כלפי מעלה.

  

יש לומר כי בעדכון השנתי האחרון של הלמ"ס כבר לא ציינו את ההשוואה לשנים הקודמות. זאת, על רקע הפרויקט המיוחד שפרסם גלובס בחודשים האחרונים בנוגע להטיות בדיעבד של הנתונים הללו.

עוד בעיה שמשפיעה על הנתונים היא חוסר היכולת לעקוב אחרי מחירי הדיור בחברות מסוימות. כך לדוגמה, כפי שנפרט בהמשך, בחברה הערבית קיים קושי לאמוד את שווי הקרקעות ולעקוב אחר העסקאות שנסגרות.

ברור שכדי לקבל החלטות נכונות צריך נתונים ראויים ועדכניים, ואלה, כאמור, עדיין אינם בנמצא. בעיה נוספת וקשה במיוחד היא שלא ממש יודעים מה גובה השכירות בישראל. בניגוד לרכישת נדל"ן, שדורשת רישום מסודר ותשלום מסים, שוק השכירות מתנהל כמעט כולו "בשחור", בכסף מזומן וללא חובת דיווח.

בעוד שמחירי הדיור בישראל זינקו ב-160% מאז 2008, מחירי השכירות עלו בצורה מתונה הרבה יותר: 45% בלבד באותו פרק זמן. פיצול כזה הוא אחד הסיבות להשערה בדבר קיומה של בועת דיור, שכן מחירי השכירות בדרך כלל עוקבים אחרי מחירי הדיור. מתוך מחשבה שקיימת בועה שכזו, ממשלת ישראל שאפה לצנן ביקושים והניחה שברגע שהמשקיעים יתרחקו מהשוק - המחירים יירדו. זה, כמובן, לא ממש קרה.

חמור מכך - מחירי השכירות משפיעים על מדד המחירים לצרכן בשתי דרכים. האחת היא ישירות דרך עלויות השכירות שאנשים משלמים (6.3% ממדד המחירים לצרכן). השניה היא דרך העלות האלטרנטיבית של הדירות בבעלות (17.2% מהמדד). כלומר - כמה כסף היינו משלמים אילו היינו שוכרים את הדירה שבבעלותנו.

אלא שכאמור, לא כל כך ברור שנתוני השכירות נכונים. עד לאחרונה, הלמ"ס בדקו את מחירי השכירות באמצעות האנשים שהשתתפו בסקר ההוצאות וההכנסות - הלמ"ס ביקשו מהם לדווח על השכירות לאורך זמן. מכיוון שסקר ההוצאות וההכנסות אמור להוות מדגם מייצג של משקי בית, הרי שגם מחירי השכירות המדווחים אמורים להיות מייצגים. אלא שהתגלו מספר בעיות בשיטה הזאת: ראשית, הבדיקה נעשית לפי השוכרים ולא לפי הדירה. זאת אומרת, כשהשוכרים הנוכחים עוזבים, המעקב אחרי שכר הדירה בה גרו, נפסק.

הבדיקה הזו גוררת תופעה בשוק הדיור שנקראת "הטיית השוכר הוותיק". בעלי דירות נוטים להעלות את שכר הדירה בעיקר במעבר בין שוכרים, ופחות בחידושי חוזה של אותו השוכר. גם זה כמובן מתרחש, אך במידה פחותה יותר. מכיוון שהבדיקה של הלמ"ס עוקבת אחרי שוכרים ספציפיים ולא אחרי דירות ספציפיות, מחירי השכירות המדווחים מוטים בקביעות כלפי מטה.

משום כך, לאחר עבודת דוקטורט ביקורתית של ד"ר עופר רז-דרור, שפורסמה בכתב העת המדעי של בנק ישראל Israel Economic Review, הלמ"ס כינסו ועדה משל עצמם שהחליטה לשנות את המתודולוגיה, והיום עברו למדוד דירות ולא שוכרים. על פי השיטה החדשה, מבקשים מהשוכרים שעוזבים את הדירה לתת את פרטי השוכרים הבאים. אם זה לא מצליח, הלמ"ס פונים לחברת החשמל ואף שולחים סוקר למקום.

זו כנראה לא שיטה מושלמת מכיוון שלא תמיד מצליחים לאתר את השוכר החדש בדירה, אבל ככל הנראה השיטה מהווה שיפור ביחס לעבר.

אך כמובן, זה לא יתקן את הנזק שנעשה, מכיון שהלמ"ס לא עדכנו את מדד המחירים לצרכן בדיעבד. כפי שפורסם בגלובס, מדד המחירים לצרכן הוא קודש הקודשים של הנתונים הכלכליים בישראל. הוא המדד היחיד שמעולם לא עודכן לאחור ולכן אין לאיש מושג מה ההשלכות של עדכון כזה. זה ידרוש שינויים אדירים בכל ההוצאות: שכר של מיליוני שכירים, קצבאות של מאות אלפי קשישים, נכים וילדים, אגרות והיטלים. לכן, הלמ"ס לא מזיז בדיעבד את מדד מחירי השכירות.

 אום אל פחם / צילום: יאסר ואקד

דוגמה: שוק הנדל"ן לא קיים בחברה הערבית

בעיית המעקב אחרי נתוני הדיור קיימת בכל החברות, אך בחברה הערבית, המונה 20% מהאוכלוסיה, הבעיה מתעצמת. כיצד בודקים מחירי דירות בחברה הערבית? מה הכלים העומדים לרשות השמאים כשאלה באים להעריך שווי של נכס לפני מכירה? האם קיים שוק המשקף ביקוש, היצע ומחירים? שאלות אלה ורבות אחרות אינן פתורות כבר הרבה שנים והן מקשות על אומדן השווי של קרקעות ויח"ד.

גם במאגר המידע של רשות המסים אין מידע מהימן והמחיר למ"ר לא יציב בלוחות המידע. מבדיקה עולה כי מלבד העיר נצרת, שבה דווחו בשלושת החודשים האחרונים 123 עסקאות נדל"ן, בשאר הערים הגדולות בחברה הערבית - רהט, אום אל-פחם, שפרעם וטמרה - אין כמעט נתונים. גם כשיש כאלה, הם לא ממש מלמדים על שוק הנדל"ן.

ברהט, העיר השנייה בגודלה בחברה הערבית המונה יותר מ-76 אלף תושבים, נרשמו בשנה האחרונה רק שמונה עסקאות נדל"ן. מתוכן, שש עסקאות הן מכירה של 100% מהנכס, כאשר המחירים נעים בין 50 אלף שקל לדירה של 200 מ"ר עד ל-1.1 מיליון שקל לדירת בת 220 מ"ר. לצורך ההשוואה, בעיר רעננה, המונה מספר כמעט זהה של תושבים, נרשמו רק בחודש האחרון 18 עסקאות מכירה.

באום אל פחם, העיר השלישית בגודלה בחברה הערבית, המונה כיום קרוב ל-60 אלף תושבים, דווחו לרשות המסים בשלוש השנים האחרונות 38 עסקאות מכר של בתי מגורים. אולם, רק 8 מתוכן הן עסקאות המסמלות מכירה של 100% מהנכס ולא חלק ממנו. הדיווחים שנמסרו לרשות המיסים אינם משקפים מצב שוק שבמסגרתו אפשר ללמוד על המגמות.

קחו לדוגמה שלוש מכירות שהיו בעיר: במאי 2019 נמכר קוטג’ חד משפחתי (כהגדרתו בדיווח), במחיר של 7,692 שקל למ"ר. בפברואר 2021, נמכר נכס דומה, בתג מחיר של 4,705 שקל למ"ר. בין לבין נמכרה דירת מגורים במחיר של 5,300 שקל למ"ר.
משלושת הנכסים הנ"ל לא ניתן ללמוד על מחירון הנדל"ן המקומי או על מידת הביקוש וההיצע. לעומת זאת, בעפולה, שהיא בעלת סדר גודל דומה מבחינת כמות התושבים נרשמו 30 עסקאות רק בחודש האחרון.

למה אין שוק נדל"ן בחברה הערבית? עורך דין אמל עוראבי, מתכנן ערים, מסביר כי הבנייה בחברה היא עצמית ולא למטרת שיווק. לדבריו, "שוק הנדל"ן חייב לכלול שלושה מרכיבים יסודיים: קרקעות שעליהן ניתן יהיה לבנות, יזמים שיבנו וישווקו, ומימון בנקאי - משכנתאות שיתנו לרוכשים יכולת לקנות. שלושתם כמעט ולא קיימים".

כשבאים לנתח את הסיבה שבגללה זה המצב, מגלים כי ישנם מספר חסמים המקשים על פיתוח השוק. עוראבי מסביר שבדרך כלל המכירות של הדירות מתבצעות בין בני משפחה והמחיר הוא בהסכמת שני הצדדים. "זה מהווה חסם שמגביל את יכולת האומדן כי הסכום שהמוכר יקבל הוא רק מה שהמשפחה יכולה לשלם לו, והיכולת למכור את הדירה לרוכש חיצוני כמעט בלתי אפשרית. לכן, לרוב לא יהיו דיווחים".

יחד עם זאת, עו"ד עוראבי מדגיש כי הרבה מהעסקאות לא נרשמות ברשויות וזאת בגלל החשש מחוק נכסי נפקדים: "כלומר, החשש שבעת רישום הנכס הבעלים יתקלו בדחייה בגלל שאחד מבעלי הנכס רשום כנפקד".

באופן כללי, לדבריו, ההסתכלות על הנכס היא שונה בין החברה היהודית לערבית: "כלכלי לעומת סנטימנטלי", כפי שהסביר זאת. "אצל הערבים יש קשר רגשי לנכסים וזה גם בגלל הקשר של הקרקע לתא המשפחתי והירושה. יש גם את סיפור הפליטים שגורשו מהכפרים שלהם ונותרו ללא נכסי קרקע. כלומר הקרקע היא מלכתחילה לא נכס סחיר, אלא סוגיה סנטימנטלית וגם עניין פוליטי".

כאמור, הדברים שאומר עוראבי רלוונטיים לכל יישובי החברה הערבית והדבר מתבטא בדרך שבה שוק הנדל"ן נראה רדום וחסר מידע, מה שמקשה גם על יכולת השמאים להעריך נכסים ולאמוד את עלויותיהם.

אנשי המקצוע מצביעים מצידם על סיבה שהיא לא רק סנטימנטלית אלא גם טכנית. "הרישום הוא לא המחלה שבה צריך לטפל", אומר עו"ד ערפאת קיואן, בעל משרד שמאות מקרקעין באום אל פחם ובירושלים המזרחית. לדבריו, "ברוב חלקות האדמה יש ריבוי בעלים וכשרוכש בא לקנות הוא קונה מבעלים אחד וזה מה שרואים במאגר של רשות המסים - עסקה עבור חלק מהקרקע ולא על כולה".

קיואן מוסיף עוד כי בניגוד למה שקורה בערים היהודיות, ששם יש שפע של מידע וסטיית התקן היא נמוכה, בחברה הערבית השמאים נדרשים להיות יצירתיים ולקחת בחשבון שסטיית התקן יכולה להגיע בהרבה מקרים לאחוז דו ספרתי.

"הסיבה לכך קשורה לפער בין המחיר המעשי לעומת המוצהר ואת הקושי הזה הרגשנו בעת הרחבת כביש 65 ואדי עארה. במסגרת התוכנית להרחבת הכביש היה צריך להפקיע קרקעות שהיו סביב תוואי הכביש בתמורה לתשלום פיצויים. הרבה מהנכסים שבאנו לבדוק היו מתומחרים בסכומים זעומים, וכשהרשויות באו לפצות הן הסתמכו על הנתונים הרשמיים וזה היה לפי הסכום הנמוך".

למה לדעתך מצהירים על סכומים נמוכים?

"הסיבה ברורה מאוד: התחמקות מתשלומי מסים". גם עוראבי מסכים שסוגיית המסים היא חסם משמעותי בקרב המוכרים והרוכשים בחברה הערבית, ומוסיף עוד גורם בעייתי: "נניח שיש לי קרקע שסבא שלי קנה ועברה כמה ידיים לפני שקיבלתי אותה. אם ארשום אותה אחרי שתעבור אליי אצטרך לשלם השבחה על העסקאות שבוצעו לפני, וזו בעיה. גם יש עניין של העלמת מס, שהרבה אנשים לא מדווחים על המכירה כדי שלא לשלם מסים. אבל יש להבין שמלכתחילה האנשים פועלים בתוך מצב בעייתי שבו אין אכיפה וזה מייצר מצב שבו הנושא מופקר".

מרשות המסים נמסר בתגובה: "בעת קבלת דיווחים על עסקאות נדל"ן, בין הפרמטרים הנבדקים בדיווח נמצא גם השווי שננקב בשומה העצמית המוגשת. במקרים בהם לדעת רשות המסים קיים פער בין השווי המוצהר לבין "שווי השוק" (כפי שרשות המסים מעריכה אותו) הרי שהשומה מועברת לבדיקה ובכלל זה בדיקה של השווי הנקוב של העסקה.

"בהתאם לבדיקה מחליט מנהל מיסוי מקרקעין האם יש מקום להוציא שומה לפי מיטב השפיטה ולקבוע כי השווי האמיתי של העסקה הוא גבוה יותר. ההתנהלות האמורה ננקטת לגבי כלל העסקאות ללא קשר לזהות הצדדים לעסקה. ככל שנקבע שווי גבוה יותר לעסקה מזה שננקב בשומה העצמית, פרטי העסקה במאגרי המידע מתוקנים בהתאם".

פתרונות: המעבר לעולם הדיגיטלי ישפר את התהליך

נתוני אמת, מדויקים ועדכניים, הם קריטיים לצורך קבלת החלטות מושכלת. מדיניות הדיור כיום משולה לירי באפלה, בתקווה לפגוע במשהו שיוריד את מחירי הדיור. אך הזינוק במחירי הדיור, לרבות בשנים האחרונות, מעיד שהשיטה הזאת אינה עובדת. נדרשים נתונים שאפשר לתרגם למדיניות רציונאלית שתיפעל בנקודות הקריטיות למחירי הדיור, אחרת - מחירי הדיור עלולים להמשיך ולעלות.

נקודת האור היא שאחרי הרבה מאוד זמן, הלמ"ס מבינים שיש בעיה ופועלים כדי לשנות אותה: למשל, ב-2021 הם החלו לקבל את נתוני התחלות הבנייה באופן דיגיטלי ולא בניירת, והם פועלים כדי להאיץ את תהליך איסוף ועיבוד הנתונים. החל מ-2023, מבטיחים בלמ"ס, העדכונים יהיו ברמה זניחה ביחס להיום.

בלמ"ס אמנם עושים מאמצים ניכרים כדי לשפר את הנתונים שבידם, אך במובנים רבים הנזק כבר נעשה. מחירי הדיור גבוהים מאי פעם, ודרושות שנים ארוכות של עבודה כדי להחזיר משכנתה או כדי לשלם שכר דירה. בנוסף, נראה שהמאמצים לא נוגעים בבעיות שצויינו בחברה הערבית.

גם אם לא נוכל להשיב את הגלגל לאחור, ראוי ללמוד מכך על כל תחומי המדיניות שדורשים נתונים איכותיים - ועדיף כאלה המונגשים לציבור בצורה ברורה.