הכשלים בשוק השכירות צפים: כך אפשר לקדם את היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח

השנים האחרונות עשו טוב לתחום השכירות ארוכת הטווח, ובייחוד השנה החולפת: לראשונה אי פעם הוקדש בחוק ההסדרים פרק שלם עבור הסקטור הזה, ו־2021 נרשמה כשנת שיא מבחינת היקף השיווקים של יחידות דיור להשכרה מטעם המדינה. אם נוסיף לזה את ההתעניינות הרבה מצד היזמים, הן במכרזים מטעם המדינה והן באפשרויות בסקטור הפרטי, אנחנו מקבלים, לכאורה, כר פורה לשגשוג ולצמיחה של התחום.

אבל רק לכאורה. בפועל, המטרה המרכזית - יצירת מספר גדול מספיק של יחידות דיור בשכירות ארוכת טווח, כדי לייצר אלטרנטיבה לשכירות הפרטית, הלא מוסדרת - עוד לא הושגה. אף שהחברה הממשלתית "דירה להשכיר" פועלת כבר כשמונה שנים ואף שהחקיקה בנושא החלה כבר ב־2009 - השוק הזה מהווה היום, עדיין, חלק מזערי מאוד משוק השכירות כולו.

ליצור סטנדרט חדש

"אחוז השוכרים בישראל עומד על 27%, שיעור די דומה לאירופה ולארה"ב", אומרת דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ"ל חברת פז כלכלה והנדסה. "הבעיה היא שאצלנו השכירות היא רק 'פרטי לפרטי', והמשמעות היא חוזים קצרים, דירות ישנות ולא מתוחזקות, חוסר ודאות של השוכר - מצב שדוחף אותו לרכישת דירה, בעיקר היום. אומנם היכולת לקנות דירה הולכת ומתרחקת, אבל הרצון למקום יציב חזק יותר, וכיום האפשרות היחידה להשיג יציבות היא דרך רכישת דירה.

"האלטרנטיבה שלא קיימת כיום בשוק היא שכירות ארוכת טווח - בניין שלם שמוחזק על ידי חברה שזה תחום העיסוק שלה. בניין מתוחזק, חוזי שכירות ארוכים, עליות שכר מסודרות וידועות מראש, שכר דירה יציב. כל אלו יוצרים פתרון קבע. כרגע ישנן עדיין מעט מאוד דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח בשוק הישראלי, כמה אלפים בודדים. וזה עניין מהותי: ברגע שיש מאסה קריטית של יחידות דיור המושכרות בשכירות קונצרנית, מוסדית, זה משפיע על כל השוק ומביא להסדרה שלו; על פי מודלים שאנחנו מכירים מהעולם, 20% משוק השכירות כשכירות קונצרנית יביאו אותנו לשם".

"בישראל ישנן כ־800 אלף דירות מושכרות, וכדי לייצר אמירה, השפעה וסטנדרטיזציה בשוק הזה, צריך שהשכירות המוסדית תהיה 15% לפחות", מוסיפה מנכ"לית "דירה להשכיר", ענבל דוד. "לכן היעד שהוצב לנו, 10,000 יח"ד שישווקו במכרזי החברה בשנה הנוכחית, הוא יעד שאנחנו חייבים להגיע אליו.

"המשמעות בשטח היא שבכל עיר ובכל שכונה יש לשוכרים אלטרנטיבה שמהותה שכירת דירה מידיו של יזם מסודר, עם סטנדרטים ברורים, עם פיקוח שלנו על מחירי השכירות ועל תנאיה. ברגע שתהיה אלטרנטיבה כזאת זה ישפיע על כל שוק השכירות, מבחינת היחס לשוכר, מדיניות העלאת השכר מדי שנה ועוד.

"כשמייצרים אלטרנטיבה גם המשכירים הפרטיים, אלו שמחזיקים דירה להשקעה ומציעים אותה להשכרה בשוק הפרטי, צריכים להתייצב על סטנדרט מקובל והוגן כלפי השוכרים. זאת אחת המטרות המרכזיות שלנו: להיות נוכחים בכל מקום. אנחנו חייבים להגיע לשם, ולכן יעד של 10,000 בשנה - לא רק השנה אלא בכל אחת מהשנים הבאות - הכרח מבחינתי".

לא רק רכישה

"המצב בישראל היום דוחף את הצעירים לרכוש דירה שהיא מעבר ליכולת הכלכלית שלהם", אומר תמיר כהן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי. "כך נוצר דור שלם של צעירים שהוצאות הדיור שלם לא פרופורציונליות להכנסה החודשית. במקום לחפש פתרון לבעיית הדיור, הם מוצאים את עצמם בעלים של דירה, עם חובות עצומים, ומחירי דירות שעולים ללא הפסקה.

 תמיר כהן, מנכ''ל שיכון ובינוי / צילום: סיון פרג'

"יש חוסר של יותר מ־200 אלף דירות בשוק, ובהיעדר אפשרות נאותה לשכירות ארוכת טווח נאלצים עשרות אלפי אנשים לרכוש דירות, למרות שברור שאין ביכולתם הכלכלית לעשות זאת. לכן נוצר לחץ גדול מאוד בשוק הדירות למכירה, מחירי הדיור עולים, והאפשרות של משפחה צעירה לרכוש דירה הולכת ומתרחקת".

"ברגע שהאדם הסביר יבין שרכישת דירה היא לא מאסט או משהו שצריך להיהרג בשבילו, אני מניח שהמציאות כאן תשתנה", מוסיף חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי מניבים. "הרבה אנשים קונים היום דירות ולוקחים הלוואות מסוכנות, בטח בימים של עלייה בריבית, ולא כל אחד צריך לעשות את זה. אנשים שאין להם הון עצמי מספיק לרכוש דירה, צריכים ליהנות מפתרון אחר: שכירות לתקופות ארוכות.

 חיים קראדי, מנכ''ל פרשקובסקי מניבים / צילום: אייל טואג

"בעידן הנוכחי, כשמחירי הקרקע הרקיעו שחקים ומחירי הדירות עלו בהתאם, עם העלייה של חומרי הגלם ועלויות כוח העבודה הגדלות, יהיו הרבה אנשים שלא יוכלו לקנות, והפתרון של דיור להשכרה הוא הפתרון האמיתי: הוא נותן בית, יציבות ושקט לשוכרים.

"בהרבה מדינות בעולם, גם כאלו שנחשבות חזקות מבחינה כלכלית, לא כולם רוכשים דירה כי לא כולם יכולים לרתק סכום גבוה כזה של כסף. מי שקונה דירה היום צריך לחשוב פעמיים על המהלך, ולהסתכל לטווח הארוך. אנחנו, בכובע שלנו כחברה יזמית שמוכרת דירות, מנסים להסביר את זה לרוכשים הפוטנציאליים".

שכירות לצמיתות

"נכון להיום הדיבורים הם על כ־100 אלף יחידות דיור לשיווק בעתיד הקרוב, לכל הפחות במכרזי המדינה", מוסיפה פז ארז. "זאת אמנם לא מאסה מספיקה לשינוי השוק, אבל זו הדרך לשם.

 דניאלה פז ארז, בעלים ומנכ''ל חברת פז כלכלה והנדסה / צילום: דרור נחום

"הבעיה היא שכיום, כל הפרויקטים בישראל המציעים שכירות ארוכת טווח לא מבטיחים מלאי יציב בעתיד - כי גם במכרזי דירה להשכיר מדובר על שכירות ל־15 עד 20 שנה, ובחוק עידוד השקעות הון (המאפשר גם ליזמים שמשכירים 10 דירות) על בין חמש ל־15 שנים. מייצרים מלאי דירות להשכרה, אבל בקצה הדרך הן נמכרות, וכך כל הזמן צריך לייצר עוד מלאי של דירות. השוק כבר מבין שזה מוצר נדרש, והשלב הבא הוא לייצר פרויקטים המותאמים לשכירות לצמיתות".

אחת החברות הבודדות שכבר כיום מפעילה פרויקט כזה היא חברת גולדן ארט: פרויקט בן 198 יחידות דיור בוואדי סליב בחיפה. 131 יח"ד מהן מיועדות להשכרה - כולן בבניין אחד בן תשע קומות. לתפיסת החברה, הייעוד של הפרויקט הוא דיור להשכרה בלבד.

"אין לנו אסטרטגיית אקזיט", אומר שמעון ג'יני, מנכ"ל החברה. "הרעיון הוא להציע שכירות לתקופה ארוכה, ואנחנו ממוקדים מטרה לעניין הזה. אין לנו כוונה להגיע למכירה בעוד 10 או 15 שנים. אנחנו רוצים לתת מענה לאוכלוסייה בכל מחזור החיים שלה - צעירים, זוגות ומשפחות, דיירים מבוגרים ועוד.

"במצב כיום היזם מתכנן רק איך הוא מחזיק מעמד עד שיוכל למכור את הדירות שלו. המדינה מסבסדת את הקרקע אבל אחרי 10 או 20 שנה הדירות נמכרות, ומלאי הדירות לא מצטבר. כל מה שהשקענו בסבסוד זורקים לפח, וצריכים לסבסד עוד פעם הכול מחדש.

"כרגע שכירות לצמיתות אינה מתאפשרת בגלל ערכי הקרקע, ולכן כשבונים ומתכננים את השוק של השכירות ארוכת הטווח, צריך לבנות אותו נכון בכל ההיבטים".

"הפתרון הזה קיים במדינות רבות בעולם", אומר כהן. "זה פתרון נהדר לצעירים, ומאפשר למשפחות צעירות לפתור את בעיית הדיור. חברות בנייה גדולות יכולות לבנות ולתחזק ברמה גבוהה שכונות שלמות של דירות לשכירות ארוכת טווח. שוק ההון ישמח לממן את הפרויקטים האלה כפי שהוא מממן את שוק המשרדים, וכך ניתן יהיה לקבל דיור במחיר סביר, ולהאט מאוד את עליית מחירי הדירות".

 פרויקט הרובע של חברת גולדן ארט בחיפה / צילום: איתמר סיידא

"הרשויות מחזיקות במאות ואלפי קרקעות לצורכי ציבור", מוסיף ישי אשלגי, מנהל פיתוח עסקי בחברת אשטרום מגורים להשכרה. "צריך לגייס אותן לעניין, שכן הסמכות להחליט איך קרקע כזו תסווג היא בסמכות הרשות המקומית, והיא יכולה להחליט שהיא מייעדת אותה לשכירות ארוכת טווח לשנים רבות.

"לצד זה, אם רוצים את המעורבות של היזמים הפרטיים בעניין, צריך שזה יהיה כלכלי ורווחי עבורם. איך עושים את זה? באמצעות תמריצים כדוגמת מענקי הקמה במכרזים המתאימים, קבלת ההגנות המתאימות מתהליכים שקורים כעת בשוק כמו האינפלציה והעלייה בריבית, ותמרוץ ההחזקה לצמיתות בדרך של הטבות מס".

"אנחנו בוחנים את עצמנו כל העת מבחינת הרכב מודל השכירות של 'דירה להשכיר'", מציינת דוד, "כדי להבין איך נוכל למקסם את בשורת השכירות ארוכת הטווח לציבור. זה נכון לגבי מספר יחידות הדיור בפרויקטים, וגם לגבי משך הפרויקט ומספר שנות השכירות שיציע. אני חושבת שערכי הקרקע שאנחנו רואים במכרזי השכירות ארוכת הטווח בתקופה האחרונה, והנהירה של יזמים לתחום הזה - זה באמת כר פורה לחשיבה על השלב הבא - לבחינת תמהיל הדירות בתוך הפרויקט או משך התקופה שלאורכה יועמד הפרויקט להשכרה. כרגע עוד אין החלטה כזאת, אבל זה נושא שנמצא תמיד בראש מעיינינו".

ייעוד קרקע חדש?

אחת הדרכים הנוספות שיכולות לקדם פרויקטי דיור לשכירות ארוכת טווח לצמיתות מחייבת הגדרה חדשה, או נכון יותר לומר: ייעוד קרקע חדש, אשר מוגדר זאת באופן ספציפי, ו"ישמור" את הקרקע אך ורק לפרויקטי שכירות, ללא מכירת הדירות בסוף המסלול.

 פרויקט הגדנ''ע של קבוצת אשטרום בתל אביב / צילום: ציפי לבי

"זה אחד הצעדים שהמדינה חייבת לבצע", קובע ג'יני. "ייעוד חדש לקרקעות מסוימות, שייעד אותן למטרה זו בלבד, וייצור תהליך נוסף: קביעת שווי הקרקע על ידי השוק, בהתאם לייעוד החדש ולמאפייניו. כך אפשר יהיה להקים עליה גם פרויקט למגורים בשכירות לצמיתות".

"כדי שתהיה לרעיון השכירות לצמיתות היתכנות, מחיר הקרקע צריך לשקף את זה", מוסיפה פז ארז. "זה לא בלתי אפשרי: על קרקע חומה (קרקע ציבורית) אפשר לקבל כבר היום אישור לשכירות לצמיתות, לפי תיקון 188 לחוק התכנון והבנייה, שמגדיר את השימושים הציבוריים והורחב גם לשכירות ארוכת טווח. הרשויות יכולות להגדיר את זה, אבל זה לא קורה בצורה מאסיבית כי הן זקוקות לקרקעות הללו לשימושים אחרים.

"לצד זה, חשוב להגדיר לקרקע ייעוד ספציפי, בדומה לקיים היום בשימושים למעונות סטודנטים, לדיור מוגן, למלונאות: ייעוד ספציפי לשימוש פרמננטי לנכס מניב - נכס מניב שהוא לא משרדים, אבל שהיכולת לממש אותו תלויה במחיר הקרקע. אם המחיר יהיה נמוך מספיק, יש כאן היתכנות לשכירות לצמיתות, וברגע שיהיה ייעוד כזה השוק יתמחר את הקרקע בהתאם ויאפשר פרויקטים כאלו.

"כיום, למעשה, הגדרת פרויקטים לשכירות ארוכת טווח נעשית רק על ידי מניעת היכולת למכור את הדירות ברמה הקניינית - אם בהגדרות המכרזים ואם בהגדרות החוק לעידוד השקעות הון. ייעוד ספציפי אין עדיין, ואת זה יכול לעשות מינהל התכנון".

לתכנן לטווח ארוך

תחום הדיור להשכרה ארוכת טווח זוכה כיום לתשומת הלב רבה מצד המדינה - אבל לצד האתגרים שהוצגו עד כה, ישנם עוד כמה וכמה דברים שדורשים טיפול. אחד מהם הוא ההסתכלות על מתחם המיועד לשכירות ארוכת טווח ככזה, וככזה בלבד, גם מבחינה תכנונית.

"חשוב לאפשר, כבר ברמת התב"ע, בשלב התכנון של המתחם, קומפלקס שבנוי נכון להשכרה ארוכת טווח", מבהיר ג'יני. "מתחמים שבהם רק דירות של 110 או 120 מ"ר מציעים תפיסה לא נכונה מבחינת דיור להשכרה, וזה קורה לצערי הרבה מאוד בישראל: דירות שיועדו למכירה 'נזרקו' לשוק כדירות להשכרה ומתוכננות כך, עם בנייני H רגילים, עם ארבע דירות בקומה, עם דירות גדולות. בראייה שלנו התמהיל צריך להיות אחר, והמפרט צריך להיות אחר. לא כל בניין שמתאים להשכרה מתאים למכירה, ולהפך.

"בפרויקט שלנו בחיפה, למשל, יש 15 יחידות דיור בכל קומה, כמות נכבדת ובטח גדולה יותר מהפרויקטים שאנחנו מכירים למגורים - ובכל זאת יש שם דירות שני חדרים, שלושה חדרים וארבעה חדרים.

 ישי אשלגי, מנהל פיתוח עסקי בחברת אשטרום מגורים להשכרה / צילום: טל נתן

"אין אצלנו חדרי שירות בתוך הדירות, אין בהן מכונות כביסה ומייבשים, והדיירים משתמשים בשירותי כביסה משותפים בחדרים משותפים. חימום המים משותף, ומקבלים אותו במסגרת דמי הניהול. יש מועדון דיירים, חדר כושר, חברת ניהול, מנהל נכס בבניין, מסחר מלווה רחוב. זו תפיסה כוללת של קומפלקס שכל כולו מוקדש להשכרה.

"נוסף על כך, הבניין הוא בבעלות אחודה שלנו: כל הדירות נמצאות בבעלות גורם אחד בלבד, כחלק מהתפיסה שלנו לגבי פרויקטים לשכירות ארוכת טווח. פרויקטים לשכירות שהדירות בהם מוחזקות בידי בעלים שונים - זו תקלה בעיניי. אין בהם שום הבדל לעומת שכירת דירה מכל בעל דירה פרטי".

"נדרשת התאמה של תקני בינוי עירוניים לנושא של השכרה ארוכת טווח, באופן כללי", מוסיף אשלגי. "זה דורש חשיבה מעמיקה, אבל זה מהלך מחייב. אין מה לעשות: מדובר במוצר אחר לגמרי מהדיור ה'רגיל'. צריך להתאים גם את המפרטים של הדירות, וגם את התקנים. לא בטוח שצריך לבנות בפרויקטים כאלה את אותו מספר חניות כמו שניתן בדיור הרגיל".

"חשוב לזכור שלמתחם שלם של דיור להשכרה ארוכת טווח, יש יתרון גדול מלבד השכירות הנמוכה", מציין קראדי.

"היתרון הזה מתבטא בשירותים נרחבים שניתנים על ידי המשכיר: מתקני משחקים, מועדוני דיירים, שטחים ציבוריים מושקעים יותר, שטחי מסחר. הפרויקטים מהסוג הזה מעודדים את היזם להעניק לדיירים מעטפת משלימה, שתיתן מענה לכל הצרכים של המשפחה בעידן המודרני, שגרה בקומפלקס הזה ושואפת להשתקע בו לשנים רבות".

עיקרי הגדרת "שכירות ארוכת טווח" בחוק

תקופת שכירות: חמש שנים לפחות

אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר עד 10 שנים במצטבר

גובה דמי השכירות והמנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ביחס לכל תקופת השכירות

השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה

עיקרי חוק עידוד השקעות הון

תקופת השכירות: 15 שנים לפחות (ייכנס לתוקף בסוף השנה)

מספר דירות מינימלי בפרויקט: 10

שיעור דירות מושכרות: 66%

מס רכישה: 0.5%

מס חברות: לאחר 5 שנות שכירות - 11%; לאחר 10 שנים - 9%; לאחר 15 שנים - 7%; לאחר 20 שנים - 5%