האם מחירי הדיור תמיד עולים? מחקר על פני 140 שנה גילה ממצאים מפתיעים

לפני שנבחן את התנהגות מחירי הדיור על פני ההיסטוריה הקצרה של השוק הישראלי, נביט רגע אל ההיסטוריה הארוכה מאוד של מחירי הנדל״ן למגורים ברחבי העולם. במחקר שפרסמו החוקרים קנול, שולריק וסטגר ב-2017 בכתב העת המוביל בתחום הכלכלה, American Economic Review, הם הצליחו לבנות בסיס נתונים רחב ממנו חישבו את מדד מחירי הדיור ב-14 כלכלות מפותחות. המחקר כלל בין השאר את ארצות הברית, בריטניה, צרפת, קנדה, אוסטרליה, ויפן, וסקר תקופה של כ-140 שנה (1870-2012).

הקפיצה של מלחה"ע השנייה

לאחר שהתגברו על האתגר הסטטיסטי הכרוך ביצירת המדדים על פני תקופה כה ארוכה - יש לזכור שמדד, להבדיל משינוי במחיר הממוצע של העסקאות, מחשב את השינוי במחיר על פני זמן, תוך שהוא שומר את איכות הנכס קבועה - גילו ממצאים מפתיעים.

  

ראשית, מסתבר שמחירי הדיור הריאליים (דהיינו, מנוכי-אינפלציה) נשארו בממוצע קבועים ברוב המדינות המתועשות החל מהרבע האחרון של המאה ה-19 ועד לאמצע המאה ה-20. למעשה, ב-1960 היו המחירים הריאליים דומים ברמתם לאלה שנרשמו ערב מלחמת העולם הראשונה. אולם מאז 1960, חוו המחירים עלייה חדה ומתמשכת, שנמשכת גם היום ברוב המדינות (מלבד תקופות קצרות יחסית של ירידות כמו למשל סביב המשבר הפיננסי העולמי ב-2007).

יתר על כן, בעוד שמחירי הדיור הריאליים עלו במצטבר במהלך 140 השנים בכל המדינות, קיימת שונות רבה ביניהן. בגרמניה, למשל, העלייה השנתית הממוצעת במחיר הריאלי בטווח השנים האמור היתה בשיעור של 0.4% בלבד. לעומת זאת, אוסטרליה, בלגיה, קנדה ופינלנד חוו עלייה שנתית ממוצעת במחיר הריאלי בשיעור של כ-2%.

ארצות הברית חוותה עלייה שנתית ממוצעת במחיר הריאלי בשיעור של כמעט 1%, בעוד בריטניה וצרפת חוו עליות ממוצעות בשיעור של 1% ו-1.4%, בהתאמה.

במבט על פני כלל 14 המדינות שבמדגם, נמצא שבעוד שבתקופה שלפני מלחמת העולם הראשונה עלו מחירי הדיור הממוצעים בכ-1.5% לשנה במונחים נומינליים ובכמעט 1% לשנה במונחים ריאליים, הרי שבתקופה שאחרי מלחמת העולם השנייה עלו המחירים בממוצע שנתי של כ-6% נומינלית וכ-2% ריאלית.

ככלל, שני גורמים מרכיבים את מחירי הדיור: מחיר הקרקע ועלות המבנה. בניסיון להפריד בין שני המרכיבים הללו, מצאו החוקרים שהחלק היחסי של מרכיב ערך הקרקע במחירי הדיור עלה בממוצע לאורך השנים באופן דרסטי. כך, למשל, בארה״ב ובגרמניה עלה חלקו היחסי של מרכיב ערך הקרקע במחיר נכס הדיור מכ-20% בראשית המאה ה-20 לכמעט 40% ב-2010 ובבריטניה וצרפת הוא עלה מכ-23%-30% ב-1930 לכ-54%-59% ב-2010.

ומה בישראל?

ממצאים אלה מצביעים על כך שגל העליות במחירי הדיור שהתרחש בעולם בשנים המאוחרות של המאה העשרים נבע בעיקר מהעלייה החדה במחירי הקרקע. למעשה, 80% מהעלייה במחירי הדיור הריאליים במדינות המפותחות במהלך המחצית השנייה של המאה ה-20 מוסברים על ידי העלייה במחירי הקרקע.

מסקנה זו מייצרת שתי תובנות מרכזיות חשובות. ראשית, אם הן מחיר הקרקע והן חלקו במחירי הדיור עולים על פני זמן, הרי שככלל, הגדלת היצע הדירות היום מוגבלת (יותר מבעבר) ביכולתה לבלום את עליית מחירי הדיור. יתר על כן, לעלייה במחירי הקרקע היה תפקיד חשוב בעלייה בהון של משקי הבית המוחזק בנדל״ן במהלך המחצית השנייה של המאה ה-20 והיא מסבירה במידה לא מבוטלת את התרחבות אי-השוויון ביחס שבין סך ההון של משק הבית להכנסתו (wealth-to-income ratio) מאז אמצע המאה ה-20.

ולסיום, איך נראית התנהגות מחירי הדיור על פני זמן בישראל? ישראל כידוע אינה יכולה להציג מדד מחירים לתקופה של 140 שנים. אבל אם נסתכל על מדד מחירי הדירות הריאלי לתקופה של 30 השנים האחרונות (בהתבסס על על פרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ניתן לראות כי בתקופה זו עלו מחירי הדירות (בניכוי אינפלציה) בשיעור שנתי ממוצע של 3.5%. אך העלייה לא היתה עקבית. למעשה, בין 1999-2008, ירדו המחירים הריאליים בכ-2.6% בממוצע שנתי. מנגד, בשנים 2009-2021 עלה מדד המחירים הריאליים של הדירות בממוצע שנתי של 6.4%.

 פרופ' דני בן שחר / צילום: מיכה לובטון

אז מה למדנו? שמצד אחד מחירי הדיור הריאליים אכן עולים בטווח הארוך מאוד בממוצע של כ-1%-2% לשנה. אך העלייה האמורה אינה נטולת סיכון - היא משתנה ממקום למקום ומעת לעת, ואף מתהפכת לכדי ירידת מחירים בתקופות של שפל, שאת התרחשותן קשה לצפות מראש.