החלטת ועדת הערר לא תשפיע על החבות במס שבח

רו"ח סולמי שותף בפירמת הייעוץ Deloitte;

עו"ד עזורי הינו יועץ משפטי ל- Deloitte בתחום מיסוי נדל"ן, לשעבר מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

​ועדת הערר לתכנון ובנייה פיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב בראשותה של עו"ד סילביה רביד, פסקה כי בעת מכירת דירת מגורים הנמצאת ברובע 3 בתל אביב חלה חבות בהיטל השבחה על מוכר הדירה. מה תהיינה השלכות החלטת ועדת הערר על חבות במס שבח על מכירת דירת מגורים ברובעים 3־4 בתל אביב?

בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, במכירת דירת מגורים מזכה ניתנות למוכר הדירה הטבות מיסוי החל ממתן פטור ממס שבח עד לתקרה של 4.6 מיליון שקל לתא משפחתי המוכר את דירתו היחידה ו/או דירה שהתקבלה בירושה, זאת בהתאם לתנאים הקבועים בחוק וכלה במתן פטור ממס על תקופת השבח שנצמחה לפני שנת 2014.

הטבת המס אינה חלה על זכויות לא מנוצלות

הטבות המס הללו אינן חלות על רכיב זכויות הבנייה הלא מנוצלות. במכירה כזו, אשר נדונה בהחלטת ועדת הערר, מנהל מס שבח מפצל את התמורה בין שוויה של דירת המגורים ללא זכויות בנייה נוספות בגינה ניתנות ההקלות המפורטות לבין שווי זכויות הבנייה הלא מנוצלות בגינן ישולם מס שבח בשיעור מלא.

טרם מתן החלטת ועדת הערר לא נהגו רשויות המס לחייב כל מכירת דירה הנמצאת בתחומי תוכניות הרבעים במס שבח, בעיקר מטעמים תפעוליים ובכללם הנחית רשות המסים משנת 1998 למנוע התדיינות על סכום מס שחשיבותו זניחה, בה נקבע שאין להוציא שומה כאשר שווי הזכויות אינו עולה על 100,000 שקל או 10% משווי המכירה, הנמוך מביניהם.

נראה כי גם החלטות השמאים המכריעים אשר ביטלו את שומות היטל ההשבחה שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, תרמו להיעדר המיסוי של רכיב זכויות הבנייה במרבית הדירות הנמצאות בתוכניות הרבעים 3-4 בתל אביב.

להערכתנו, בכל הקשור לשומות היטל השבחה שבהן ייקבע היטל השבחה בסכומים שאינם גבוהים (בדומה למספר מקרים שנדונו בהחלטת הוועדה) החלטת ועדת הערר לא תשנה את הפרקטיקה הזו. אף במקרים בהם רכיב זכויות הבנייה בהתאם לשומת הוועדה יעמוד על מאות אלפים, לא ימהר המנהל להערכתנו להפעיל סמכותו ולמסות רכיב זה במס שבח.

זאת משום שהוצאת שומות מס שבח תוביל להתעסקות רבה של עובדי משרד מיסוי מקרקעין תל אביב בהליכי שומה וגביה רבים אשר יובילו, אם בכלל, לחיוב ולגבייה של סכומים שאינם מהותיים שכן יתקיימו דיונים רבים בשאלה האם קיומן של זכויות הבנייה השפיע על מחיר הדירה, וככל והשפיע מהו גובה ההשפעה בדגש על הדחייה הצפויה עד למימוש הזכויות שכן אפשרות ניצול הזכויות תלוי בהסכמת שאר בעלי הדירות בבניין ולעתים מחייב עלויות התאמה ועוד.

ככל והמנהל יחליט על הוצאת שומה (אף בסכומים מהותיים יותר) יהיה עליו להפחית ממנה את סך היטל ההשבחה ששולם וזאת בהתאם לעמדתו המקצועית שקיבלה ביטוי בהנחיה שהוציא, כך שבפועל סך התמורה לחיוב במס שבח (לפני ניכוי עלויות) תעמוד על כמחצית משווי זכויות הבנייה.

מניסיוננו עולה שחלק לא מבוטל מבעלי הדירות הינם מעל גיל 60 אשר יכולים לבקש ולחשב את המס בפריסה שיש בה לעיתים כדי להפחית בצורה משמעותית את החיוב במס.